为什么北京的住宅租金回报率低于全球很多大城市？

下面文中的很多观点其实都来自于我的经验判断，缺乏数据支持。如有谬误，请指正。

1，有问题吗？

北京的租售比真的低于世界很多大城市吗？虽然题目没有列出数据，但是我之前查过一些数字，答案是肯定的。伦敦纽约确实比北京高。

以下内容引自《北京市房地产市场发展趋势及政策选择研究》，高枫，2015。

事实上，国际公认的衡量一个区域房地产市场运行良好程度的房屋租售比范围一般是1: 300 ~ 1: 200。即如果投入的房产不是用于自住而是用于出租，业主依靠16 ~ 25年的租金收回成本更合理。如果分母大于300，说明需要25年以上才能收回成本，说明这里的房价太高，投资价值不大；如果分母小于200，说明业主只需要出租不到16年就可以收回成本。房子出租回报率高，房产投资潜力大。

北京的房价租金比常年保持在400以上。2014年的租售比更接近600，说明如果一个房主在北京投资买房，单纯出租需要近50年才能收回成本，远高于国际最高标准的25年，而我国商品房的产权期限只有70年，说明北京的房价确实太高了，目前的商品房投资回报率并不适合它。

2，为什么低。

我觉得这里有一个主要原因和几个次要原因。

其中一个主要原因是最近十年对房地产市场的信心。买房已经成为全民意识。大家其实都在等土地升值。买房不仅是一种消费行为，也是一种国家投资行为。购买价格和租赁价格都是由供求关系决定的。除了供求关系，购房价格与人们的升值预期有很强的相关性，而租房价格则更多的与当前的消费水平有关。买房投资未来，租房消费现在。购买价格与租赁价格的偏离，本质上反映的是市场的增值预期与其当前价值的偏离，未来与现在的偏离。因此，高租售比的房地产市场多发生在快速上涨的市场，如危机前的日本东京。这既是泡沫的体现，也是消费者对未来信心的体现。

几个次要原因没有上述主要原因那么关键。下面简单列举一下。第一，中国房地产市场起步不久。现在市场上的出租房有相当一部分来自房改、拆迁、分房等渠道。不是买的，有的甚至没有产权，一定程度上拉低了房租。

第二个问题是安全感。随着国内资产贬值，人们对现金不放心。只能选择政府给的投资机会并承担风险，或者等待贬值。

第三是社会氛围。我婆婆说推高房价不是开玩笑的。

我想是的。

3.决定未来涨跌的主要因素。

我们简单的把“未来”分为长期、中期、短期，分别对应50年、10年、1年。

从长期来看，影响房价的最主要因素肯定是新增人口，也就是中国的计划生育。其他还有城市形态和居住形态的变化(无论是从高层公寓到独栋住宅)，生活习惯的变化(比如马佳佳90后不买房)等等。考虑到50年太遥远，这里就不多说了。

从中期来看，影响房价的主要因素是中国的城市化进程。除了进入大学，农民进城将是未来城市新增人口(即购房需求)的主要来源。农民进城的意义不是(或者主要不是)拆迁，而是让中国的生产力水平和收入分配能够让农民靠收入成为新市民。(说的有点多，但这和中国的经济竞争力存在内在矛盾——高工资意味着工业成本增加，竞争力降低。因此，必须降低主导产业成本中劳动力成本的结构性比重，这也是产业升级的必要性和紧迫性。从中期来看，一线城市对中国新增人口的虹吸作用仍然很强，大学毕业生成为一线城市的持续供给。除非系统性风险爆发，否则一线城市楼市稳定将是一个长期的局面。担心下滑的是二三线城市和小县城。如果没有新的产业，就不会有新的公民。不仅建了那么多房子卖不出去，就连拆了的房子也会成为社会不稳定因素。

近期楼市好不好，主要看经济发展，也就是新市民。不用说，在一线城市，楼市在灵活的调控政策下企稳已成定局。二三线城市和小县城，如果产业培育到位，新增就业人口稳定，工资足以负担当地房价，那么楼市也可以稳定。可惜，以上三个条件对中国现政府来说太苛刻了。在新常态的经济环境下，中国应该有一点时间给欠发达地区一个稳定的降价空间。可以用新的经济实体来填历史建筑坑的领域可能很少。

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4.扯点别的，中国的地租。

我们知道，房子作为一种资产，是会贬值的。房价的飙升本质上与“房”无关，而是地价的增长。

然而，中国的住房“土地”实际上是70年的长期租赁合同。

既然地价这么不稳定，为什么还要一次性交70年的土地出让金？政府收税五年不是更好吗？

上一次接触到政府官方研究机构的这种观点，我吓坏了。。我不能不称赞我们政府收取租金的能力。

事实上，这种想法不太可能付诸实施，因为“人没有不断的生产，就没有毅力。”

望采纳，谢谢。