【【专业指引】城市更新合法用地及其他违法用地详解】城市更新合法用地
在界定拆迁重建的更新单元时，不可避免地存在合法用地比例不够的问题，而这个问题在笔者提供法律服务的很大一部分城市更新项目中也存在。要解决问题，首先要了解问题。只有知道哪些土地是合法的，如何变成合法的土地，才能根据具体情况选择解决的方式，比如“出让非农指标”、“申报历史遗留违法建筑”、“减少更新单元面积”等。笔者详细梳理了相关政策法规，将五类合法用地和其他违法用地处置的相关问题归纳如下:
1
合法国有土地
合法国有土地是指具有合法土地使用手续的土地，包括已签订土地使用权出让合同的土地和已进行房地产权利登记的土地。这类土地有不动产权证书，权属清晰，易于区分。大部分是原特区的商业用地和老工业用地。
2
城中村土地
城中村土地不是指租金低廉、环境恶劣的“城中村”在日常生活中占用的土地，而是指深圳市城市化进程中原农村集体经济组织的村民、继承人保留使用的非农建设用地的建成区，或者非农建设用地和征地返还土地可以根据申请人提供的材料实施核销。主要包括:
1，原特区(福田、罗湖、盐田、南山)划拨给农村集体股份公司的土地红线
1984之后，数十万农民工涌入深圳经济特区，促使大量原村民利用集体土地建私房出租。为规范原特区村民建设行为，减少违法占地，1986年6月27日，深圳市政府发布《关于进一步加强深圳特区乡村规划工作的通知》(深府办[1986]411号)，对乡村建设情况进行调查清理，原市国土局逐市进行了调查。
在实践中，特区部分村庄所持有的“土地红线”是加盖了国土部门红线章的土地使用范围和坐标图，或者其他表明权属和界址点坐标的证明文件。在城市更新项目中核对土地和建筑物信息时，可以在内部土地信息登记系统中进行核实确认。
2.1993和2004年以后宝安、龙岗区划定的非农建设用地。
非农建设用地是指深圳市城市化进程中集体土地转为国有土地后，政府为满足原农村集体经济组织生产生活需要，促进其经济可持续发展，根据《深圳市宝安、龙岗区规划土地管理暂行办法》(以下简称“深府[1993]283号”)和《深圳市宝安、龙岗区城市化土地管理办法》。
非农建设用地根据土地性质分为工商业用地、居住用地和公共设施用地。划定标准为:按1993年1月1日各行政村公安部门登记的户数和常住人口数，工商业用地为每人100平方米；住宅用地每户100平方米，建筑面积不超过480平方米；公共设施用地为200 m2/户。
各区都出台了非农建设用地参与城市更新管理暂行办法，需要按照规定程序办理相关手续。特别需要注意的是，开发商与村股份公司合作进行城市更新项目的，首先要核实村股份公司是否合法取得并持续拥有非农建设用地使用权，以及原批准的非农建设用地用途、面积等。，并且至少保证合法用地比例达标。笔者曾遇到一开发商，未能核实上述信息，与村股份公司签订654.38+万平方米土地的合作框架协议。投入大量资金后，他发现合法用地只有654.38+万平方米，村股份公司又无法提供非农建设用地指标，进退两难。
3.土地征用和土地归还
征地退地是指政府依据有关法律法规和政策，对原农村集体所有的土地进行征收后，为促进可持续发展，将建设用地退还给原农村集体经济组织。包括征地已退回的土地和根据有关文件确定解决征地遗留问题的土地安置。
从深圳特区成立到1988，大部分征地以货币补偿为主。但由于土地开发价值的提高和原村民可开发土地的减少，原村民越来越倾向于征地补偿和置换。1989年，深圳出台《深圳经济特区征地若干规定》，提出了深圳经济特区征地拆迁补偿办法，首次提出根据被征地村的大小和被征地数量，可优先无偿划拨一块土地，供被征地单位建设商业、服务用房发展生产。1993年7月，广东省颁布《广东省土地征收条例》，规定“实施土地征收时，市、县国土部门应当统筹安排被征地单位发展经济、改善生活所需的土地。一般可按不超过被征用土地面积的10%预留土地，由被征地单位按照规定使用。”这些文件为土地征用和土地归还提供了依据。
2000年至2002年，广东省和深圳市先后废止旧法规，出台新法规，取消征地补偿和土地返还，明确补偿方式为货币补偿。2004年以后，征地补偿主要处理历史遗留问题。9月15，10，2065438，2065438，2015，2065438，2016，2065438，2016，2065438，2006，2065438，2006，2065438，2006，2065438，2006，2065438，2006
三
九五村土地
旧房村是指《市政府关于印发深圳市宝安、龙岗区规划土地管理暂行办法的通知》(深府[1993]283号)实施前已形成的，仍为原农村旧(祖)宅的集中居住区。《通知》实施前已建成为旧村生活服务的礼堂、祠堂、农贸市场、公厕等公共服务设施，纳入旧村范围。按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定，已办理房产证的私房，在《通知》实施前已建成的，可纳入旧房新村范围。根据《暂行办法》(十二)扩大旧房村政策适用范围，“福田、罗湖、盐田、南山等区在6月1992号《深圳经济特区农村城镇化暂行规定》实施前已形成农村旧房(祖屋)集中分布区的，适用旧房村城市更新相关政策。”
认定程序中有283号文件实施前的测绘成果的，以最终测绘成果为依据；283号文件对实施前的测绘成果，以最早实施后的测绘成果提出了范围。实际操作中，也有以1994地形图为准的情况。
四
已纳入不动产权利登记历史遗留问题的相关土地。
根据《关于印发深圳市处理不动产登记历史遗留问题若干规定的通知》深府(2004)193号、深府(2065 438+00)66号《深圳市人民政府关于加强不动产登记历史遗留问题处理的意见》，地上建筑物已取得规划确认文件用地和土地权属证书；或者符合规划确认文件和土地权属证书要求的土地。
用于处理不动产登记历史遗留问题的土地包括:(1)深圳市1982年7月前建成或竣工的房产；(2)特区内1982.8-1988.1之前建成或竣工的房地产；(3)宝安、龙岗区1993.7.14之前建成或竣工的房产；(4)2004年6月2日申复(2004)193号实施前，未经批准已批准预售并实际销售、改变用途、加建或超建的房地产；(五)市、区房管部门根据当时房改政策批准房改或出售的政策性住房，相关手续未完善的；(6)已取得房屋所有权证或房地产代用证，但未完善用地或建设手续的房地产。
五
处理后历史遗留的违法用地。
处理历史遗留的违法用地，根据文件的不同，可以分为两类:
1.2001颁布的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房的规定》和《深圳经济特区处理历史遗留违法建筑的规定》(俗称“两规”)中已处理的违法私房和生产经营用地。历史遗留的违法私房和生产经营用房，是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》颁布实施前，即1999年3月5日之前，违反规划、土地等相关法律法规建设的私房和生产经营用房。符合“两规”处理条件的房屋，由土规委、建设、公安、消防等政府部门办理，根据房屋具体情况缴纳地价和罚款后确认产权，发放房产证。实践中，经两个条例处理的土地，应当凭处理决定书和房产证纳入合法土地。
2.根据2009年《深圳市人大常委会关于处置农村城镇化遗留违法建筑的决定》和2014年《深圳市人大常委会处置农村城镇化遗留违法建筑试点实施办法》(俗称“新两规”或“三规”)对历史遗留违法用地进行了处置。除非原村民建设的违法居民楼和以房地产开发为目的的违章居民楼(俗称小产权房)外，不存在严重安全隐患，不严重影响市容条例，不占用国家已完成征收和出让补偿的土地。2009年6月2日前建成的各类违法建筑均可申报，包括:违法居住建筑、违法生产经营建筑、违法商业办公建筑、违法公共设施。
“三规”首次提出了简易处理程序。“对于已纳入年度城市更新计划的城市更新单元，依法不属于拆迁或没收的历史遗留违法建筑，区调办将下发《农村城镇化历史遗留违法建筑简易处理通知书》。历史遗留违法建筑的当事人或者管理人按规定缴纳地价款和罚款后，视为在城市更新过程中已经处理确认的建筑。”《暂行办法》规定“合法用地比例低于60%但不低于50%的，拆迁范围内的历史违法建筑可申请按规定进行简易处理”。因此，笔者认为，对于“三规”遗留的历史违法用地的简单处理是非常值得关注的，并可能成为一些法定用地比例不足的城市更新项目的突破口。
“三项规定”试点于2014年4月实施，2015年6月停止。首批试点区域为1街道和12社区，包括坪山新区坑梓办事处、南山区西丽街道新围社区、宝安区沙井街道等。但由于简易处理程序要求历史违建需先经规划国土部门审查，确认不严重影响当前城市规划，导致审理效果不佳。据介绍，山下社区历史遗留违法建筑1444栋，只有58栋通过初审，真正符合土规部门要求的只有3栋。
试点停止后，深圳市政府总结试点经验，于2015438+015年10月形成了《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑处置试点决定实施办法》(修订稿)，进一步简化了简易程序，不再需要经过规划国土部门审核。初步审查后，可以移交街道办对违法建筑进行调查，大大改善了历史违建问题。遗憾的是，这一规定尚未颁布。有兴趣的读者可以关注本微信官方账号。政策颁布后，笔者会及时整理，推送给大家。
六
处置权属不清的土地
暂行办法(十一)完善历史用地政策:对未签订征地(出让)协议或已签订征地(出让)协议但土地或建筑物未补偿的建成区，2007年6月30日前发生的用地行为，用地手续不完善的，可按以下规定处置历史用地:
1，原农村集体经济组织与接收单位自行梳理土地处置范围内的经济关系。拆除重建时，应当拆除、清理地上建筑物、构筑物和附着物。
2、接收单位应与政府签订协议，完善征地处置(出让)手续，政府不予支付补偿费用。
3.对于一般更新单元的拆迁改造项目，政府将80%的土地处置交由接收单位进行城市更新，其余纳入政府土地储备。在移交给接收单位进行城市更新的土地中，按照《办法》和《实施细则》的要求，将不少于15%的土地无偿移交政府，纳入土地储备。
4.拆迁改造项目，处置后的土地可通过协议方式出让给项目实施者进行开发建设，评估建筑面积按改造后的功能和土地使用权使用年限(其中10%为历史用地行为处理)按公布基准地价标准的110%收取。
七
土地征用清理工作已经完成。
退地是指已出让并补偿，因规划实施确需纳入城市更新单元拆迁范围，由城市更新项目主体负责偿还的国有未售土地。这部分土地已经完成了征地和出让手续，但由于种种原因被非法占用。如果确实需要纳入城市更新单元，则需要开发商对土地范围内的经济关系进行梳理，自行拆除、清理地上的建筑物、构筑物和附着物，并将清理出来的土地全部无偿移交给政府。更新单元内有偿还用地的，应当出让的公益用地面积可按比例适当减少，偿还用地中出让土地建筑面积的15%可出让给实施主体。
来源:广东连谏律师事务所