“三条红线”的威力，显示上半年中型房企融资规模“腰斩”

每经记者吴若凡，每经编辑陈梦愉

政策的力量正在显现。

自三条红线和贷款集中政策出台以来，住房融资供需面持续收紧。

据克而瑞不完全统计，2021上半年100典型房企融资金额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，为2018年以来最低水平。与此同时，企业的融资形势也不容乐观。仅有36%的房企增加了融资规模，约30%规模缩减的房企同比降幅超过50%。

融资规模大幅缩减。

随着各项政策的不断收紧，房企融资规模大幅下降，房贷集中管理成效初显，银行业房地产贷款同比增速创历史新低。从政策调控的稳定性和连续性来看，下半年融资环境仍将偏紧。

值得关注的一点是，中型房企融资规模下降最为明显，直接腰斩。

具体来看，四大梯队房企融资额均同比下降。柯睿数据显示，上半年TOP31~50房企融资规模下降53.50%至922亿元，TOP11~30房企融资规模下降23.48%，降幅最小。

对此，某TOP15房企的财务经理对全国商报记者表示，房企融资规模下降主要有三方面原因。一是去年底央行对商业银行(公司和房贷)的双重限制导致今年贷款和房贷规模收缩，融资量下降；二是房地产风险事件频发，有限的资源更加集中在头部房企，国企议价能力提高，平均成本降低；第三，今年上半年城投债发行量比去年减少40%，市场流动性充裕，也使得资金成本下降。

上述财务负责人告诉记者，有息负债的下降会直接体现在融资规模上。

TOP30~50房企融资规模减半主要是因为降杠杆的需要。随着这类企业踩线后停止扩张，减少负债，回收资金成为他们唯一的选择。

全行业面临三条红线的监管。排名靠前的房企只要不踩红线，面临的有息负债减少压力不大，对融资不会有太大影响。如果财务状况相对稳定，负债不会出现大规模下降。

相比之下，头部股票多了，就不加杠杆，不做库存了。

排名TOP10~30的房企，如果有加杠杆的空间，可能会多拿地，而一些不得不降杠杆的企业，为了控制负债规模，今年会少拿地。

在这种背景下，房企会根据自己的资产负债表调整策略。目前房企普遍采取两种经营策略，一是降低杠杆，二是原本杠杆就不高，绿档的企业借机冲规模、扩张。

最典型的就是招商蛇口。柯睿数据显示，截至2021上半年末，招商蛇口新增价值1890亿元，拿地金额同比增长近95%。

融资成本持续下降。

克而瑞数据显示，截至2021年6月，100典型房企新增债券融资成本为5.59%，较2020年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本达到6.86%，下降0.97个百分点，境内债券融资成本为4.40%，较2020年下降0.03个百分点。

上半年融资成本下降的原因是，招商蛇口、保利等融资成本相对较低的龙头企业发债较多，其中境外融资成本下降1.66个百分点；同时，31~50强房企中，中远、越秀发行了大量境外债券，降低了这一梯队房企的境外融资成本0.73个百分点。

为什么融资规模下降，房企融资成本降低？上述财务负责人告诉记者，从资金面来看，与银行深度合作的房企，在有息负债的控制下，融资成本会更低，因为房企的资金需求并不大，可能已经有了10% ~ 20%的资金增量需求，但在三条红线的控制下，房企获得增量资金的空间有限。

“假设房企A今年的有息负债为6543.8+0000亿元。不增加规模，没有一分钱增量的开发贷，意味着房企和开发贷的差距很小，导致银行。他们要想和头部房企合作，就必须主动降低利率。谁兴趣少，谁就跟他们合作。”上述财务负责人表示。

从企业性质来看，6月份民营企业融资规模较5月份变化不大，但国有企业融资规模大幅回升，主要原因是地方国有企业发债增加。6月份，国有企业融资规模达到452.4亿元，较5月份大幅增长123.1%，占本月总融资规模的78.9%。与此同时，国有企业的比重进一步提高。地方国企方面，6月份地方国企信用债融资规模升至334.7亿元，占总融资规模的58.3%，主要原因是地方房企发行增加。

在6月份的新闻通气会上，银监会表示，上半年以来，房地产融资呈现“五连降”的特点。房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、投资于房地产非标资产的理财产品规模、通过特殊目的载体投资于房地产的资金规模均呈持续下降趋势，资金过度流入房地产市场的问题得到改善。

总的来说，监管层对房地产行业的融资还是保持警惕和收紧的。对于房企来说，加快销售回款，改善企业内部管理，提高资金使用效率仍然是接下来的核心主题。

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责任编辑:齐齐