房地产公司融资成本

按大类分，房企融资模式有股权、债权、REITs三种。相比较而言，股权融资的初始成本较低，但潜在成本并不低。对于有条件的房企来说，上市是获得稳定资金的首选。债务融资有明确的融资利率，比快贷好，不会稀释股权。债权和股权融资相结合的REITs才刚刚起步。类似于互联网金融，都是面向大众投资者，为房企提供了更广泛的融资选择和低息融资的可能。1.股权融资:公募隐形成本低但门槛高，私募隐形成本高但灵活。1.1.公司层面的股权融资:公募为主，隐形成本可以用ROE衡量。房企集团层面股权融资的主要形式是公开股权融资。公开股权融资一般是指通过股票市场向公众投资者发行企业股票以筹集资金的行为，包括企业上市(IPO)、上市公司发行和配股(SPO)，都是利用公开市场进行股权融资的重要形式。房地产企业通过IPO和SPO融资获得的资金，不需要支付利息和还本付息。好像没有成本。但需要注意的是，投资者成为股东后，将享受分红、利润分红、净资产增值收益、出售股票套现等。可见，与按期支付固定利息的债务融资不同，股权融资的成本是“或有成本”:即成本可能发生，也可能不发生；发生的时候，有高有低；而且形式灵活，即使企业利润高，分红也可能少，因为企业可以留存更多的利润，每股净资产也会上升。但无论采取何种形式，其成本都可以用资产回报率来衡量。考虑到销售净利润率、资产周转率、净负债率等多种因素的影响，我们选择净资产收益率来衡量公募股权基金的融资成本。再看小房企，公开股权融资成本低至7.32%，远低于发债成本。基于此，小型房企应优先考虑IPO和SPO等公开股权融资形式。1.2项目级股权融资:非公开发行为主要形式，无形成本可用销售净利率衡量。房地产企业项目层面的股权融资以非公开发行形式为主，包括与其他房地产企业或私募基金合作，形式灵活。近年来，由于房企加强项目风控、银行规避风险等客观条件，企业贷款困难，非公开发行“股权”融资案例频发。我们认为非公募股权融资(如与私募基金、房企合作)的成本可以用销售净利率来衡量。因为房企与私募基金等房企的合作方式都是从项目层面出发，不需要考虑企业整体的资产周转率和净负债率，所以可以只考虑合作项目的销售净利润率。为此，我们选择营业净利润率来参考非公开股权融资的“隐形成本”。如果以企业净利率来衡量，我们发现a股135房企非公开股权融资的“隐形成本”有以下特点:从历史趋势来看，早在2010，行业非公开股权融资的“隐形成本”就高达15.46%，大型房企为15.80%。但到了2014年，行业非公开股权融资的“隐形成本”已降至11.74%，小型房企更是低至10.10%，优于部分债务融资方式。这也揭示了白银时代房企间更多的非公开股权合作，可以减轻资金压力，同时降低成本。2.债务融资:在政策的鼓励下，债券融资的成本逐渐降低。债务融资是指企业通过借款进行融资。企业必须先承担资金利息，贷款到期后向债权人偿还资金本金。2014年以来，由于国家政策的支持，国内房企债务融资成本开始明显下降。2.1银行贷款:成本低，但对房地产企业来说往往过大。据CRIC监测，2012-2014年房地产企业获得的国内银行贷款年利率在6.15%-15%区间内波动，行业平均借款成本约为7.6%，较大部分融资方式显著。其中，保利、绿地等大型房企的借款成本在6.15%-6.85%的区间内波动，说明实力强、国企背景的房企更容易获得低息贷款。中小房企成本在6.15%-15%区间波动，成本明显偏高，尤其是小型房企，因为风险管控，获取难度较大。同时，房企获得外资银行信贷的成本一般在HIBOR或LIBOR基础上上浮0.32%-4.5%，具体利率与企业评级有关。银行贷款成本也有以下特点:1)负债率高的房企借款成本较高。如泰禾集团201211向兴业银行借款，成本为12%-15%；中南建设2012 11向江苏银行借款，费用12%。当时泰禾和中南的净负债率分别为65，438+064.77%和99.84%。基于对风险的考虑，银行给出了接近信托的成本。除了一些有国资背景的企业。比如保利地产2013年的净负债率高达94.48%，2014年的季度提高到113.14%，但从银行融资成本为6.77%，相对较低。2)目前海外银行的信贷成本低于国内银行。比如2065438+2005年4月，龙湖地产收购7800万港元，年利率低至4.40%。主要是因为海外银行的贷款基准利率普遍较低。2.2中期票据:成本低于基准利率，资质要求相对较高。据CRIC监测，2014-2015年房企获得的中期票据融资年利率在4.55%-8.37%区间波动，行业平均借款成本约为5.36%，低于银行基准利率，比房企实际银行贷款利率低2.24个百分点。成本优势非常明显。其中，万兆金宝四家大型房企融资成本在4.55%-4.90%区间波动，中小型房企成本在4.59%-8.37%区间波动。可见，规模实力大、品牌优势明显的房企中期票据融资成本更具优势。中期票据融资的成本还具有以下特点:1)中期票据融资与银行贷款利息相关。2014年2月，世茂股份成功注册50亿元中期票据，随后分三次发行，成本各不相同:2014年4月，发行65438亿元，年利率高达8.4%，4个月，成本降至7.6%。前后融资成本差距高达2.3个百分点，与2065 438+04-2065 438+05央行两次降息有直接关系。2)中期票据的平均贷款期限比银行贷款长，长期票据的成本相对较高。从已成功发行中期票据的房企融资案例来看，平均贷款期限为4.24年，最高7年，最低3年，低于可转债(5.91年)、公司债(5.16年)，但明显长于银行信贷2-3年的短期限。中期票据期限越长，成本越高。如城投控股2065438+2005年4月发行的两期中期票据，三年期年利率为4.59%，七年期年利率为5.25%，较前者高出0.66个百分点。2.3公司债:成本接近基准利率，不易通过审评委监测。2014-2015年，房地产企业公司债融资年利率在4.80%-9.90%之间波动，行业平均借款成本约为6.74%，高于中期票据和可转债。与银行贷款相比，公司债的成本高于银行基准利率，但低于房企实际银行贷款的平均利率。特别是近两年大型房企没有发行公司债，大部分以中小房企为主，可能是融资额比较小造成的。公司债融资还具有以下特点:1)公司债融资规模过大，无法通过。2013以来，a股房企已成功发行18公司债，最大金额16亿元。大部分大型公司债券的申请都没有通过审批。2)公司债的融资成本也是期限越长，成本越高。如北辰实业在2015和1成功同时发行了两期公司债，期限分别为7年和5年。融资年利率分别为5.2%和4.8%，长期成本高出0.4个百分点。2.4可转债:成本极低，发行资质高于公司债。据CRIC监测，2013以来，a股房企仅成功变现2例，年融资利率0.6%-4%不等，平均融资成本2.77%，远低于其他债券融资方式。主要是因为可转债既是债券融资又是股权融资。投资者能否接受如此低的回报，更多的取决于公司股价的升值潜力。未来如果股价符合预期，可以转换成公司股份，享受分红。如果股价不符合预期，也可以无风险退出。因为投资风险低，付息成本也低。我们可以看到，除了年利率低之外，可转债的另一个特点是贷款利率逐年提高。企业这么做的主要目的是保证融资来源的稳定。2.5信托:成本更低，不再是融资主流。据CRIC监测，2012-2014年重点房企通过信托融资的年利率在5.63%-13%区间波动，行业平均借款成本约为8.37%。从近几年的趋势来看，2012、2013年信托平均借款成本为8.6%，2014年降至6.7%。主要是2012年资金供给稀缺，2013年资金供需结构失衡导致信托融资需求上升，这两年借贷成本高；到2014，房企在追求更好的融资方式，比如中期票据、公司债，对信托的热情降低，所以信托的平均借款成本降低。到2015年4月，中天城投向华融国际信托申请两年期贷款5亿元，年利率4.65%，甚至低于银行贷款基准利率，可见信托模式的融资成本也在与时俱进地降低。我们也看到信托融资成本有以下特点:1)保险来源的信托成本普遍低于理财产品。如2065438+2002年3月，中粮地产向平安信托借款4.97亿元，年利率仅为6.15%。但是我们可以看到，很多信托公司对购买理财产品的投资者承诺的年收益都高于这个水平，所以不可能做到这么低的水平。2)信任成本与房企规模关系不大。如2065438+2002年3、4月，万科向华润深国投信托借款654380亿元，年利率9%；建业地产向百瑞信托借款9亿元，年利率低至6.65%。3)信任成本与目标项目相关，优质项目可以获得较低成本的融资。我们看到阳光城在2065438+2003年3月为福建子公司申请贷款6亿元，年利率仅为6.30%，仅比当时银行贷款基准利率高0.3个百分点。相比之下，2012，12，阳光城向中铁信托申请陕西工业项目信托贷款3.2亿元，年利率11.00%，比前者高4.7个百分点。作为在福建深耕的福建企业，阳光城在厦门的优质项目普遍受欢迎，投资风险低，所以信任成本也低。陕西是阳光城新开发的城市，预期风险比较高，所以成本也高。2.6高级注释:美联储退出QE3后，成本并无优势。据CRIC统计，2010年至2015年5月，66家香港境内企业在境外发行优先票据118次，融资总额折合人民币2522亿元，平均借款成本约为9.15%。在国外发行优先票据的成本明显受到国际流动性和企业资质的影响。1)欧美量化宽松政策显著影响高级票据的总量和成本。从历史趋势来看，房地产企业海外发行优先票据的高峰出现在2013-2014，这两年也是这种融资方式成本最低的时候。但2014 11美联储结束QE3后，房地产企业海外发债难度加大，成本也在快速上升。数据显示，15前5个月，港股房企共实现优先级票据融资235亿元，仅为14全年的37%。融资成本方面，15前5个月平均成本为9.62%，比2014高出1.53个百分点。尤其是15前5个月，最低融资成本高达7.5%，比2014年最低水平高出3.12个百分点。因此，国内中期票据和公司债开放后，房企海外优先级票据融资不具备成本优势。2)房企的品牌实力会影响优先级票据的总金额和成本。港股66家房企中，位于中国销售金额榜前20名的房企融资总额为6543.8+0364亿元，占优先票据融资总额的50%以上，平均融资8.60%，成本最低；此后，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上房企优先级票据融资成本分别为9.43%、9.83%、10.54%。随着企业规模、实力、品牌的下降，成本也在上升。2.7债基金:成本居中，但灵活性差，急需改善。据CRIC监测，2012-2012.4%房地产企业获得的资金贷款年利率有所波动，行业平均借款成本约为8.14%，低于信托，高于银行贷款。债权基金的成本还具有以下特点:1)股权和债权投资相结合的基金成本相对较低。如2065438+2004年2月，中南建设通过股权投资和债权投资相结合的方式，从汇添富资本融资5亿元，年利率仅为5.5%，为近三年房企债券基金融资模式中的最低水平。2)债基金成本与目标项目高度相关。如复地2065438年5月和2065438年2月借入的资金，年利率分别为7.98%和9%，两者相差1.02个百分点。主要原因是标的项目性质不同:前者可以通过投资安全边际高、成长性强的房源项目获得快速收益；后者投资于生态商务社区主题地产，需要较长时间的运营开发才能获得稳定收益，基金给出的成本相对较高。2.8 perpetualbond:可计入权益，其成本相对较高且逐年增加。永续债券是指不规定本金偿还期限，可以无限期按期获得利息的债券。永续债券的特点:1，利息一般高于浮息。2.偿还顺序与公司股票一致，低于普通债券。3.会计处理可以计入权益资本，但投资者不能像普通股东一样参与企业管理和利润分配，所以永续债可以在不稀释股东权益的情况下提高权益资本水平。4.永续债券持有人除破产等原因外，一般不能要求公司偿还本金，只能定期获取利息。虽然可以视为股权，但永续债券由于其债权“在期限内按约定支付固定利息”的显著特征，本质上是一种债券融资方式。更重要的是，房地产企业借了永续债之后，是不可能永远不还的。因为一定时期后，永续债的成本会逐年增加，超过企业的承受能力。永续债的成本其实并不低，但很多高负债房企却钟爱这种融资方式。最典型的就是恒大地产。截至2014年末，公司永续债券总额高达528.5亿元，永续资本工具占公司总股本的47%。一般来说，永续债的融资成本一开始会略高于普通债务融资。2-3年后，年利率会跳到一个更高的水平，比如15%-20%，然后逐年上升，甚至达到25%-30%。2.9互联网金融:房企自建渠道成本相对较低，通过第三方成本也不低。目前房企互联网金融融资主要有两种形式。1)房企直接搭建互联网金融平台，成本相对较低。以绿地“地产宝”为例。与蚂蚁金服、平安金鹿合作，年化利率在6%-8%之间，第一款产品的融资利率为6.4%，仅比银行贷款利率(5.1%)高20%，成本不高。同时，绿地将平台向中小房企开放，向融资方收取约0.5%-2%的管理费，将互联网金融作为企业业务，进一步降低资金使用成本。商业巨头万达基于其庞大的客户群，也在积极打造自己的互联网金融融资平台。通过购买快钱，其推出了互联网理财产品，第一款产品利率低至5%。但需要指出的是，在这种融资形式下，投资人对房企的实力要求较高，只有有实力的品牌房企才能吸引大量网友。2)房地产企业通过第三方互联网金融平台获得资金的成本并不低。目前国内P2P或P2B吸收“存款”的成本在5%-10%之间。典型的如金芳研究所和lufax分别在8%-9.5%和5%-8.4%之间。如果通过第三方P2P或者P2B进行融资，成本不太可能低于10%。据互联网金融公司热驰金融控股统计，目前P2B国内借贷成本为14-18%，明显高于信托等融资方式。为此，通过第三方互联网金融平台融资更适合急需资金周转的房地产企业，不适合长期经营。3.REITs:集信托债权融资和证券化股权融资于一体，REITs融资的成本略高于银行贷款，可以用其平均收益率来衡量。但由于我国REITs刚刚起步，平均收益率缺乏实证数据。这方面可以参考海外的数据。据机构统计，北美的REITs收益最好(13.2%)，其次是欧洲(8.1%)，亚洲平均收益最低(7.6%)。由于欧债危机的影响，欧洲的REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美的REITs仍然取得了12.0%的平均收益。可见，不同国家和地区的REITs在不同时期的投资收益是不一样的。2014年，国内首只REITs“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌转让。虽然对房地产开发项目的投资受到严格限制，主要集中在成熟物业资产的投资和管理上，但REITs的正式推出意味着中国房地产证券化进入新阶段，房地产融资有了新工具。以中信亓航REITs为例，该产品涉及投资标的52.65438亿元。该产品根据风险等级的不同，将投资分为优先级部分和次级部分，按照7:3的比例发行。低风险优先的投资者，500万元起投，预期收益率5.5% ~ 7%；对于中高风险偏好投资者的二级部分，申购价格为3000万元，二级预期收益率为12%~42%。