2013年3月以后乌鲁木齐二手房过户需要缴纳哪些费用和税费？
指已经在房地产交易中心登记，完成初始登记和一般登记，再次上市交易的。二手房是相对于开发商手中的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、贫困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。二手房交易在北京、上海、深圳等大城市是非常活跃的现象，发展前景可观。
2中介费用
:根据物价局相关文件规定，房地产交易金额[1]在65438+万元以下(含65438+万元)的，按2%收取；金额超过654.38+万元至654.38+0万元(含654.38+0万元)的，按654.38+0%收取；超过654.38+000万元的，按0.5%收取，中介收取的服务费应按每笔交易金额计算，而不是按买卖双方分别计算。举个例子，某楼盘成交额为50万元，中介费的计算方法为:中介费= 654.38+10万元× 2%+40万元×654.38+0% = 2000元+4000元= 6000元，即买卖双方需要向房产中介支付的代理佣金合计6000元。再比如，某房产的成交额为654.38+0.25万元，中介费的计算方法为:中介费= 654.38+0万元× 2%+90万元× 654.38+0%+25万元×0.5% = 2000元+9000元+654.38+00。【1】交易税1、营业税(税率为卖方缴纳的5.65%)根据2010房产新政，对出售不满5年的非普通住房全额征收营业税， 并且对销售5年以上的非普通住房或者销售不足5年的普通住房按照两次交易的差额征收营业税，销售5年以上的普通住房免征营业税。 这里主要有两点:①购买时间在5年以上。这里先看产权证，再看契税发票，再看票据(房改国有住房出售收入专用票据)。这三份文件都是按照最早的时间算的。一般来说，账单早于契税发票，契税发票早于房产证，房改中最早的时间是房改收到的定金账单。②所售房产是普通房还是不普通房。另外:出售的房产为商铺、写字间、厂房等非住宅的，不论证5年后是否需要全额征收营业税。[2]2.个人所得税:(卖方缴纳65438+交易总额的0%或两次交易差额的20%)征收条件。家庭出售非唯一住房需缴纳个人住房转让所得税。这里有两个条件:家里唯一的房子；购买时间在5年以上。如果两个条件同时满足，可以免征个人所得税；不满足任何一个条件都要缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅，但购买时间不足5年，则需要先以纳税保证金的形式缴纳。一年内可重新购买房产并取得产权的，可全部或部分退还纳税保证金。具体退款金额为两处房产较低成交价的1%。注:地税局将审核卖方夫妻名下是否有其他房产作为家庭唯一住所的依据，包括虽未办理产权证但已在房管部门登记的房产(不含非住宅房产)。注:如果出售的房产是非住宅房产，在任何情况下都要缴纳个人所得税。而且地税局在收税过程中还必须征收营业税缴纳差额的20%。3.印花税:(税率1%，买卖双方平分)，但国家从2009年开始暂免征收。4.契税:(基本税率为3%优惠税率为1.5%和1%由买受人缴纳)征收方式:按基本税率征收交易总额的3%，买受人首次购买面积小于90平方米的普通住房，首次购买面积大于90平方米(含90平方米)的普通住房，缴纳交易总额的1%注:首次购买，同时拥有普通住宅，才能享受优惠。契税的折扣是个人计算的，只要首次缴纳契税就可以享受折扣。买受人购买的房产为非普通住宅或非住宅的，支付交易总额的3%。[3]5.测绘费1.36元/平方米，合计= 1.36元/平方米*实际测绘面积(2008年4月以后新政策下房改测绘费标准:75平方米以下200元，75平方米以上300元，144平方米以上400元)。6.二手房交易总费用:住宅6元/平方米*实际勘测面积，非住宅10元/平方米7。报名费:(建设费)80元，共有权证:20元。
3所需材料
:(1)地税局需要卖方夫妻身份证、户口本复印件(卖方夫妻不在同一户口本的，提供结婚证复印件)、买方身份证复印件、网上买卖协议、房产证复印件(卖方配偶已死亡的， 需要派出所死亡证明复印件)(2)房管局需要网售协议、房产证原件、新测绘图两张、免税证明或完税证明复印件； 比如省里直接改造的住房，需要《已购公房确认表》和附表1原件2份。注:换房时需要配偶共同签字。配偶已经死亡但使用了工龄的，如果是房改之后，需要在交易过户前做继承公证；房改前应提交派出所出具的死亡证明原件。省房改还需要填写《已购公有住房确认表》一式两份，由单位和省房改办盖章确认，并提交房改账单原件。
4税收计算
:买受人1，契税:成交价或评估价(较高者)×1.5%(商业用房或大于144平方米的建筑税率为3%)2。交易服务费:建筑面积(平方米)×3元3。交易印花税:成交价或评估价(较高者)× 0.05。80元其中买方为单位)卖方1、交易服务费:建筑面积(平方米)×3元2、交易印花税:成交价或评估价(较高者)×0。05%3、土地出让金:成交价或评估价(较高)×1%4、困难群众住房:成交价或评估价(较高)。商品房:土地出让金按基准地价× 3% ×土地出让金未交建筑面积。6.分摊费用:成交价格/总面积×分摊面积×10%(10层以下)。成交价/总面积×分摊面积×20%(10层以上)。7.个人所得税:交易价格或评估。
5项预防措施
(1)房屋手续是否齐全。房产证是房主拥有房屋所有权的唯一证明。在没有房产证的情况下进行房屋交易，对于买方来说，拿不到房子存在很大的风险。房主可以抵押或转卖房产证，即使将来没有取得，房主也可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房子进行交易。(2)房屋产权是否清晰？有的房子有几个共有人，比如继承人、家庭、夫妻。为此，买受人应与所有共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，未经其他共有人同意，买受人与其他共有人签订的买卖合同一般无效。(3)交易房屋是否正在出租有些二手房在过户的时候有一个物质负担，就是也被别人出租了。如果购房者只看房产证，关注过户手续，而不关注是否有租约，那么很有可能购房者得到的是不能及时入住或使用的房产。因为中国包括大部分国家都承认“买卖不破租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能与之前成立的租赁合同相竞争。这一点在实践中被很多买家和中介公司忽略，也被很多卖家利用，从而引发更多的纠纷。(4)土地情况是否清楚？二手房买家要注意土地使用性质，是划拨还是出售。划拨土地一般无偿使用，政府可以无偿收回。过户意味着业主已缴纳土地出让金，买方对房屋享有更完整的权利；还要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用权只有40年，业主使用了十几年，那么对于买方来说，衡量是否应该以同地段土地使用权70年的商品房价格为准，就有点不划算了。(5)市政规划是否影响部分房主出售二手房？他们可能已经知道房子大概5到10年就要拆迁了，或者房子附近要建高层住宅，可能会影响采光、价格等市政规划，所以急于出售。作为买家，他们在购买时应该充分了解细节。(6)福利房是否合法？房改、安居工程、经济适用房都是福利性质的政策性住房，对转让有一定的限制，而且这些房屋对土地性质、房屋权属范围都有一定的国家规定。买家在购买时应避免销售合同和国家法律之间的冲突。(7)单位房是否侵犯一般单位房？有成本型职工住房和标准价职工住房。两块土地性质都是划拨的，转让时要交土地使用费。再者，对于标准价住房，一般单位享有部分产权，职工过户时，单位享有优先购买权。如果买受人不注意这些，可能会和业主一起侵犯单位的合法权益。(8)是否拖欠物业管理费？一些业主在过户时，其物业管理费、电费、三气(天然气、暖气、煤气)费长期拖欠，已拖欠大量费用。买家在不知情的情况下买了房子，买家可能要承担所有费用。(9)中介公司是否违法？一些中介公司违规提供中介服务。比如二手房贷款，他们为购房者提供零首付服务，即购房者交的钱全部可以从银行骗贷。买家认为自己占了便宜。不知道如果银行发现，所有责任可能都是他自己承担。(10)合同清楚吗？二手房买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那么全面，但也要明确一些细节，比如合同主体、权利保障、房屋价格、交易方式、违约责任、争议解决、签约日期等等。[4]
6二手房买卖的税费
规定多而复杂，税费累计金额也比较大，所以非常有必要进行税负测算。按照国家规定，买家要承担契税和印花税，卖家在一定条件下要承担营业税、城建税、教育费附加和个人所得税。根据买卖房屋的性质和各地的实际情况，还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，产权的性质、大小、用途、登记时间长短等因素也可能改变契税的税率。买卖双方可根据待交易房屋的实际情况，向专业人员或相关部门具体了解税目和税率。法律要点
1.买家必须注意交易安全:一个目的，八个必须。
一个目的是一切交易都必须服从于所要转让的不动产的标的物权利和法定权利能够按照约定取得的目的。八个必须的意思是:1。在订立房产买卖合同时，尤其是在支付首付款时，一定要搞清楚你要购买的房产的权利是否被抵押、查封、冻结等。(可以花30元人民币在房屋所在的交易中心查询需要交易的不动产权利信息)；2.支付房款(或支付大部分房款)时，须已完成交易申请并取得房地产交易中心出具的受理回执；3.必须预留一定的房款，只有在房屋征收检验符合合同约定的情况下才能支付；4.订立买卖合同时，必须要求对方在一定条件下同时过户被过户房产的维修基金、水、电、煤、电话等账户名称；5.如果买房首付用于卖方偿还银行贷款，需要把握好银行解除抵押的期限，并向房地产交易中心出具受理交易的收条房(期限越短越好，因为如果卖方涉及诉讼，会立即被法院查封)；6.要充分了解转让的房地产是否租赁；7.交定金和房款之前，要搞清楚签订合同的主体是否都是房产所有人；8.订立买卖合同时，必须约定出卖人将户口全部迁出，可以到房屋所在地公安派出所与出卖人共同调查户口后再签订合同。如遇历史遗留问题，必须在合同中明确约定。
1.卖家一定要注意交易安全:一个目的，三个要点。
一个目的是所有的交易都必须服从于房屋销售的价格可以全额支付的目的。三个必须的意思是:1。在没有收到大部分房款的情况下，原则上不要申请交易。如果已经交易的买家不支付房款，你要采取包括诉讼在内的补救措施；2.交房并交付全部钥匙时，收取全部房款；3.买受人以与出卖人订立的买卖合同作为抵押贷款，抵押贷款用于支付出卖人购房款的，贷款银行应当在申请交易前向出卖人出具保函，或者买受人、出卖人、银行三方共同约定贷款由银行直接支付给出卖人。
7交易流程
二手房交易全过程大致分为以下几个阶段:(1)买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体情况和产权情况，要求卖方提供合法证件，包括房屋所有权证、身份证件等证件。(2)出卖人提供的房屋合法且可以上市交易的，买受人可以支付购房定金(支付购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或房屋买卖合同)。买卖双方经协商就房屋的位置、产权、交易价格、交付时间、交付方式、产权处理等达成一致后，双方签署房屋买卖合同至少三份。(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门申请复核。买卖双方向房产管理部门提出申请后，管理部门应查验有关证件，审核产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，无产权或部分产权未经其他产权人书面同意的，拒绝申请，禁止上市交易。(4)契约。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按照交易部门事先设定的审批权限逐级上报审批，交易双方方可办理契证签约手续。北京已经取消了房产在交易过程中的买卖契约，也就是俗称的“白契”。(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，取决于交易房屋的性质。比如房改、危改拆迁、经济适用房等商品房的税收构成就不一样。(6)、办理产权转让过户手续。交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，将交易资料移交发证部门，买受人凭领取房屋所有权证通知书到发证部门申请新的产权证。(7)对于贷款的买方，在与卖方签订房屋买卖合同后，买卖双方到贷款银行办理贷款手续。银行审查买方的信用状况，评估双方想要交易的房屋，然后批准买方的贷款。双方完成产权登记变更，买受人领取房屋所有权证后，银行一次性发放贷款。(8)买受人取得房屋所有权证并付清全部房款，出卖人交付房屋并结清全部物业费后，双方二手房买卖合同全部履行完毕。
8交易风险
如何规避二手房交易风险1？购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素带来的隐患，约定违约赔偿责任，在有可能办理过户手续时尽快办理，避免对方反悔。2.买房前，买方要充分了解房屋出售所需的各种手续。最好选择专业人士提供法律咨询，然后慎重签订合同。3.签订购房合同时，买受人应当要求对方提供其有权处分所售房屋或者夫妻等其他共有人同意处分的证明。4.二手房买卖双方在交易时应选择正规的中介机构，并以书面形式约定双方约定的内容。5.为了了解所购房屋的真实情况，购房者在购房前应向物业、邻居、开发商了解情况，最好去现场看房，并就质量问题如何承担责任做出书面约定。6.法律明确规定，建在农村宅基地上的房屋不能上市交易，并建议城市居民不要购买此类房屋，不受法律保护。
9五大通行证
二手房交易的五个关键点是房价评估。对于没有经验的业主来说，价格定高了很难找到买家，定低了会让他们遭受经济损失。建议:将房屋委托给有信誉的中介公司，然后通过市场比较法、收益法、成本法对客户的房屋进行公正的评估。常见的市场比较法要求估价人员具有丰富的交易经验，熟悉市场价格，能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等对房价做出较为准确的评估。与二手房交易相关的合同，往往因为合同不够规范而引发纠纷。在签订合同的时候，我们往往会关注很多细节，比如室内设施、付款方式、具体交付时间、纳税等细节。建议:如果委托正规的中介公司，最终达成买卖交易，中介公司会提供一份规范详细的买卖合同文本，这样会给买卖双方减少很多麻烦，避免因不规范的合同产生纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和取暖费，为下一环节的契证过户做准备。办理房屋的契证过户是买卖过程中最耗时耗力的一步。办理过户涉及一系列政策法规，手续繁琐。由于缺乏房产交易知识、相关经验和相关部门的程序，购房者经常跑断腿，事情做得不尽如人意，耗费大量人力财力。建议:一些正规的中介公司可以代为办理过户，其办证部门的工作人员熟悉相关政策法规和流程，经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户是大多数消费者的首选，省时、省力、省心。付清房款是客户最担心的一个环节，少则几十万，多则几十万。一旦出现问题，买家将遭受巨大损失。在房屋买卖中，确实存在房产交割风险。买家担心产权过户出现问题，拿不到产权证；卖方担心产权证在买方名下，买方拖欠房款。建议:针对以上情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“中介调解员”服务。买方将房款交给中介公司保管，卖方将产权证原件交给中介公司保管。中介为双方办理产权过户。拿到新的产权证后，中介一方面向卖方支付房款，一方面向买方支付新的产权证，保证了双方的利益。房产交付是交易的最后一个环节。如果能顺利完成，客户可以安心入住，原房主不再对房子负责。建议:房产送审时，中介公司会提供一份房产送审单，供买卖双方填写确认。房屋检查的内容主要包括:房产是否与合同相符；房子里的家具是否已经清空；钥匙是否已交付；水电费、煤气费、电话费、有线收视费等是否已结清。
10二手房交易十大技巧十大技巧
1\选择品牌中介比较靠谱。虽然随着二手房市场的发展，中介交易正一步步走向规范，但现实中的各种交易纠纷仍然困扰着买家和购房者。一位业内人士表示，很多市民在选择买房时，一般会把大公司作为首选。一方面操作比较规范；另一方面，住房也很充裕。
专家建议:卖方最好将房屋委托给一些较大的中介公司，除了保证有更多的客户，最重要的是保证交易安全，免除后顾之忧。
2\两种代理方式各有利弊。委托中介出售二手房一般有两种方式:独家代理方式和一般方式。选择独家代理方式的客户，不得将同一套房屋委托给另一家中介；一般来说，同一套房子可以同时由几家中介代理销售。
据介绍，规模较大的公司一般倾向于与客户签订独家代理合同，而小型中介更倾向于一般合同。两种方式各有利弊:一般来说，独家代理合同可以保证交易的安全性；一般合同可以提供更多的客户，有利于早期交易，但在交易过程中可能存在一定的风险。
3.代理的有效期应该是短的而不是长的。签了独家代理合同，房子却长期卖不出去怎么办？这就要求签订合同时有一个有效期限，如果在有效期限内未能达成交易，合同可以自动终止。有效期多久比较好？
专家认为，代理有效期宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子卖不出去，但是你对中介公司的服务很满意，你也可以选择续约，中介公司一般也是愿意的。
4.“跳过”中介有风险。一些“聪明”的卖家会“跳过”中介直接与买家交易，以便在通过中介与买家见面后节省一笔中介费。专家认为，一方面是卖房客户违反诚信的标志，另一方面也增加了交易风险，有时还会降低交易效率。
二手房交易是一个繁琐的过程，需要很多证件和手续。一旦跳过中介，买卖双方必须亲自处理这些事务，会消耗很大的精力和时间，反而会降低交易的效率。
5.不能签“到手价”据一些中介公司反映，很多客户在委托他们卖房时，因为觉得合同细节太麻烦，也就是直接拿多少钱，就要求只和公司签一个“到手价”。对此，中介公司相当尴尬，因为只和客户签“手价”属于中介公司的违规操作。
二手房交易过程中，除了房屋本身，还涉及契税、交易费、中介费等费用。如果只签一个“手价”，必然会给中介留下很大的操作空间。如果遇到一些非法中介，就会制造“暗箱操作”的温床，最后吃亏的还是买卖双方。因此，专家建议，在签订合同的过程中，一定要明确所有的资金，千万不要只签一个“到手价”
6.冷静报房价最近几天，上海二手房交易量有所减少。其中一个主要原因是二手房房价持续上涨半年，导致很多房主对物业期望过高，出现了盲目报价，导致成交困难。
专家建议，房主在报价时一定要冷静，客观估计自己房产的价格。如果不放心，可以去几家中介问问，然后综合报价。
7.转动钥匙时要小心。很多二手房业主在和中介公司签完合同后，为了避免一次次看房的麻烦，就把自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙需谨慎。
很多中介公司也不提倡房主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便中介公司看房，但万一发生盗窃等突发情况，责任归属问题就很麻烦了。所以很多大的中介对交钥匙也很谨慎。
8.不要轻易提前交房。在交易过程中，部分购房者可能会提出各种理由要求在完成过户手续前入住。专家提醒，即使签订了购房合同，在办理过户手续之前，业主还是需要想好提前交房的要求。
虽然产权过户的时间大大缩短了，但仍然需要15天左右，在这段时间内仍可能发生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律优先考虑“保护现住居民”的权益，可能会给业主带来一些不必要的损失。
9.合同的细节应该澄清。一些经纪人反映，有时交易后买卖双方仍会发生纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节上，比如维修基金、有线电视费、电话费等等。
由于缺乏房屋交易的经验，买卖双方在交易过程中往往更关注房款、中介费等相对较大的费用，而对一些细节关注不多。如果签合同前事先约定好这些细节，这些“后遗症”就不会发生了。10.自卖房子是有学问的。市场上也有一些房主的二手房交易，不是通过中介，而是通过亲朋好友的介绍寻找买家。对于这种出售二手房的现象，专家提醒，需要仔细研究二手房交易的相关政策、程序和流程，否则很难顺利完成整个交易过程。如果自己不熟，至少要找个懂行的朋友陪着。【9】细节提醒置业者购买。
买二手房要注意七个细节。
1，先搞清楚权属再出手。买房前一定要搞清楚房子的权属，是部分产权、共有产权还是无产权。如果房子产权不清或者有产权纠纷，房子再好也不合适买。2.区分房屋产权不亏。只有使用权的房子交易有很多限制。买房时要注意产权证体现的是完整的产权还是只有使用权。3.了解房子的年龄是非常重要的。有些房主急于卖房，可能会故意隐瞒房屋的竣工时间。看房时，他们要注意房产证测绘页上的数据，以便了解房子的大概房龄。4.找出建筑面积和使用面积。辨别房屋的建筑面积、使用面积是否与房屋产权证一致，是否存在擅自搭建的现象，避免所购房屋面积缩水。5.详细了解物业管理、安防设备、小区环境、水电供应等情况。这些因素可能直接关系到以后的生活质量。6.全面检查房屋周边环境。重点关注噪音、有害气味、水污染、垃圾、社区卫生和清洁。7.谨防黑中介。买二手房要找正规的中介公司，以防自己操作失误或者黑中介从中牟利。