明确六大类型三大配套政策北京城市更新指导意见出台
将创建一个积极的城市更新列表。
在规划配套政策方面，《指导意见》明确，对符合规划用途正面清单、保障居民基本生活、补齐城市短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建设规模。增加的建筑规模不计入街区控制总规模，由各区单独记录统计。
《指导意见》还明确，经专有区域四分之三以上参与投票的业主和四分之三以上投票人同意，旧住宅区现有公共服务设施配套用房可根据实际需要，用于市政公用、商业、养老、文化、体育、教育等符合规划使用物业正面清单要求的用途。同时，在满足相关规范的前提下，商业、商务办公楼可布置文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能。
地下空间平时可用于市政公用、交通运输、公共服务、商业、仓储等用途，兼顾战时人民防空需要，在符合规划使用性质正面清单、确保结构和消防安全的前提下。在按照《北京市居住区公共服务设施配置指标》等技术规范核算的基础上，在满足消防等安全要求并征求相关权利人意见后，部分地块的绿地率、建筑密度、建筑退让间距、机动车出入口等可控制在不低于现有水平。
地价可以分期支付。
在配套土地政策方面，《指导意见》给出了七个方面，分别是:
1.更新项目可依法以划拨、出让、租赁、作价出资(入股)等方式办理用地手续。代建的公共服务设施产权转让给政府有关部门或者单位的，应当以划拨方式办理用地手续。经营性设施以协议或其他有偿使用方式办理用地手续；
2.在符合规划、不改变用地主体的条件下，项目开发国家和本市支持的新兴产业和业态更新的，由相关行业主管部门提供证明文件，享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡性政策。过渡期以五年为限。五年期满或转让后需要办理用地手续的，可按新用途、新权利类型协议办理用地手续；
3.因调整土地使用性质需要补缴地价的，可以分期缴纳，首期缴纳比例不低于50%，分期缴纳最长不超过1年；
更新项目以租赁方式办理用地手续的，实行年租制，年租按相关地价评估程序核定。租赁期满后，可续租或协议办理用地手续。
5.更新项目的不动产登记，按照《不动产登记暂行条例》及相关规定办理。
6.经营性服务设施可以与经营权分离，经业主同意和区政府确认，经营权可以转让给相关专业机构。
在不改变更新项目实施方案确定的使用功能的前提下，经营性服务设施建设用地使用权可依法转让或出租，建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权也可抵押融资。抵押实现后，应当保持原有经营活动的稳定，不得闲置土地，不得改变土地用途，不得损害利益相关者的权益。
诸葛找房数据研究中心分析师陈晓对今日北京商报记者表示，旧住宅小区改造、危房改造、旧厂房改造、旧建筑改造、首都核心功能区平房(院落)改造等行动都是从人文角度出发。是为了居民的居住安全和舒适，提高居民的幸福感和对城市的归属感；从区域发展来看，更新改造等行动可以改善城市面貌，提升整体发展效率，促进产业机构优化升级，也是落实中央会议精神的重要举措。陈晓认为，城市更新也将成为2021政府工作的重要方向。
政府投资主要由区级财政承担。
在资金配套政策方面，《指导意见》明确，涉及政府投资的城市更新所需资金主要由区级财政承担，各区政府统筹相关市级补助资金支持本区更新项目。同时，对首都功能核心区老旧住宅小区改造、危房改造、申请退租、平房(院落)修缮等改造项目，市财政将按照相关政策给予支持。对老旧小区市政管线改造、旧厂房改造等符合条件的更新项目，市政府固定资产投资可按照相应比例予以支持。同时，鼓励市场主体投资城市更新；鼓励房地产产权人集资改造；鼓励金融机构创新金融产品，支持城市更新。
具体包括实施旧居住区综合改造，根据居民意愿，可利用居住区现有住房和公共空间补充便民商业、养老服务等公共服务设施；可以利用空地、非法用地等进行腾退。增加停车位，或设置机械停车设施等便利设施。鼓励老旧住宅安装电梯。
经房屋行政管理部门认定的危房，允许通过翻建、改建或者适当扩建予以重建。有条件的可以适当增加建筑规模，实行全装修或便民服务设施。鼓励社会资本参与改造，资金由政府、产权单位、居民和社会机构共同筹集。居民异地安置或货币安置后腾出的房屋，可作为租赁房等保障性住房。
明确旧厂房改造利用的准入标准，在符合规划的前提下，优先发展智能制造、科技创新、文化等产业。鼓励利用旧厂房发展国家和本市支持的新型基础设施、现代服务业等产业业态；鼓励利用旧厂房补充公共服务设施。鼓励旧工业厂房通过改造或土地置换实施规划，增加道路、绿地、广场、应急避难场所等设施。五环内、城市副中心内的老工厂，可以根据规划和实际需要，补齐城市短板，引进符合要求的产业项目；五环外其他区域的老厂房原则上用于发展高端制造业。
鼓励老写字楼、老商业设施等老建筑升级改造，调整功能，增强活力，发展新业态。允许老旧建筑增设消防楼梯、电梯等设施，允许建筑功能混合、兼容使用；鼓励有条件的地下空间综合利用。
在符合《北京市历史文化名城保护条例》相关规定、历史街区保护要求及相关技术和标准的前提下，对首都功能核心区的平房(院落)申请退租、改租、保护性修缮修复，建设共生院落，消除安全隐患，保护传统风貌，改善居住条件。空置空间优先保障中央政务职能，服务中央单位，完善区域公共服务设施。同时，鼓励腾出空间用于传统文化展示、体验和特色服务，建设创意空间或开发租赁住房。
鼓励城市公共空间转型升级，完善市政基础设施、公共服务设施和公共安全设施，优化提升城市功能。鼓励建设特色街区、生态街区、智慧街区，营造安全、智能、绿色、低碳的人居环境。鼓励传统商圈调整产业结构，优化商业业态，创新营销模式，激发消费潜力，有效增加服务消费供给。支持工业园区改造，推动产业转型升级，构建高精尖产业结构。推进城市更新整治，促进提升专项行动有效衔接，合理利用疏散空间。加快城市棚户区改造收尾工作。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，城市更新的发展有助于推动旧城改造，提高城市的生活品质。“北京新的城市更新规划具有系统性和综合性的特点，特别是针对北京具体的城市发展，提出了核心区平房更新的相关政策，具有非常好的指导价值，有利于北京城市未来更好的发展。”
城市发展方式的全面转变
作为首家参与北京旧居住区改造的远景集团，其城市更新事业部总经理柳初在接受北京商报今日记者采访时表示，《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》是深入贯彻中央战略决策指示，落实2020年中央经济工作会议具体指示，打造具有“北京特色”的小规模、渐进式、可持续更新的有力举措。推进首都城市更新，要达到两个目的:一是促进城市结构优化，提高城市品质。《意见》中特别提到“圈层引导”的概念，将北京规划分为首都功能核心区、中心城区、城市副中心、平原区、生态涵养区等不同区域，因地制宜推进城市结构整体优化。二是推动城市品质提升。首先是存量建筑领域:包括首都功能核心区旧住宅区、危房、旧厂房、旧建筑、平房(院落)等各类存量建筑品质提升改造；更重要的是，以家居中心、社区会议室等一系列空间为载体，围绕“七有”、“五性”需求，植入更多服务业态，提升空间品质。
在柳初看来，《意见》中整个组织的实施路径和参与方式非常明确。从实施主体的确定、实施方案的编制、决策的审议、程序的办理，明确指导不同市场主体如何参与城市更新。《意见》中，更新过程中产权特别复杂、难以分割的空间，可以由区政府决定。
制定配套政策，包括规划、土地和资金政策。无论在资产端还是资金端，都给予了政策支持，特别是明确的回报机制和对投资实施者的政策引导，可以激发市场化主体的参与和积极性。
“总的来说，中央作出决定以来，实际上已经提到要转变城市发展建设方式。因此，核心城市的开发建设方式，尤其是北京这样的超大型城市，必须从新建开发转向存量更新。所以这样一个文件的出台，从实施路径的配套政策到资金支持，都给了一个比较强烈的信号，给了市场化主体很大的信心。未来将会有更多的市场主体介入城市更新领域。”柳初在接受北京商报记者采访时这样表示