中国大陆和港澳台的土地使用制度有什么不同？
香港于1997年正式回归中华人民共和国。但在历史因素的影响下，香港和内地实行的土地使用权制度也完全不同。因此，本文将重点比较两地的土地使用权，从使用权制度、出让制度、转让制度等方面进行深入比较。还将探讨两地的优势和劣势，优势互补，从而完善两地的土地使用权制度。
一、土地使用权制度
香港的土地基本上是租赁权制度，即香港所有的土地所有权，除了中环的圣约翰大教堂是唯一私人拥有的土地，都是香港政府所有，然后由政府出租给居民。除了一次性“卖地”金额外，居民还必须缴纳地租。香港的土地归政府所有，政府出租使用权，每年收回地租。在《中英联合声明》于1985年5月27日生效至1997年6月30日期间，香港政府制定了批地或批租政策。一般在香港租赁土地的租期不超过2047年6月30 R。有关租契的承租人须缴付地价及象征式租金至1997年6月30日，或根据《中英联合声明》的规定，可延至2047年，其后每年缴付租金，即该土地应课差饷租值的3%。负责管理香港所有土地事务的机构是地政总署。
在内地，根据《中华人民共和国宪法》第10条规定，“城市土地属于国家所有。农村和城市郊区的土区，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”大陆土地在概念上属于全民所有，国有土地所有权在操作上由国务院代表国家行使，国土资源部负责大陆的土地资源。在历史演变中，大陆政府通过继承、没收、征用和征收四种方式取得土地使用权。内地的集体土地是指农民依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权应通过国家征收程序转为国有，取得的土地使用权一经交付即纳入国家土地储备。
二、土地使用权转让制度
1997金融风暴后，香港开始调整批地政策。到2004年，全面采用“申请名单”制度，即有意向的土地使用者从政府的土地储备名单中提出他们愿意为某一地块支付的“最低价格”，有意向的开发商需向政府提交相当于“最低价格”5%的保证金，然后由政府通过公开拍卖或竞价的方式予以批准。这样卖地，既能满足潜在开发商的实际需求，又能在拍卖过程中体现自由经济的公平竞争原则，政府还能控制土地的批地和价格。
在内地，土地使用权转让是指国家作为土地所有者，在一定期限内将土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家缴纳土地所有权出让金的行为。
另一方面，内地土地使用权通过协议、招标、拍卖、挂牌等方式出让，比香港更加多元化。协议转让也叫秘密转让，招标拍卖挂牌交易统称为公开转让。土地使用权转让是有偿行为，应当符合平等自愿的原则，履行受让人的权利和义务。
在香港，所有土地价格评估工作都是由估价委员会根据当时的市场情况按公开市场价值确定的。内地国有土地评估由组织土地使用权出让活动的市、县国土资源部门委托具有法定资质的机构进行评估。
第三，土地使用权转让制度
土地使用权转让，由于香港高地价政策，除了开发成本还要计算机会成本，受让方出价相当高。原土地使用权人私下协商后，在一段时间内将土地使用权卖给另一个开发商，在香港并不常见。
在中国大陆，土地使用权出让是指土地使用者再次出让土地使用权，在权利义务同步转移、产权一致、收益不减的原则下，通过出售、交换、赠与等方式转让国有土地使用权的行为。可转让的土地使用权必须通过土地使用权转让合同取得，经过一定的开发才能转让，转让时应向国家缴纳相应的税费。如果价格太低，政府有机会干预，防止国家土地廉价出售。
无论在香港还是内地，土地出让年限都必须是原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
第四，比较两地土地使用权制度的不足与完善。
两地的土地政策并不绝对占优。香港实行高地价政策，是市场主导的制度。既贯彻了让市场力量推动经济繁荣发展的理念，又最大限度地减少了政府对市场的干预程度。如果开发商承诺支付最低地价，且被政府接受，则作为底价，然后将相关土地通过招标或拍卖的方式向公众出售，以确保资产不会廉价出售。土地申请制度给政府带来了可观的收入，却扭曲了市场正常的价格涨跌，演变成只允许地价上涨，不允许地价下跌的土地交易制度，所以地价高。政府亦透过勾地表土地的选择和数量，间接影响土地的供应。为了保证楼市不会太紧张，市场和政府都有一些措施作为申请名单制度的补充。从市场角度来看，开发商可以通过加速土地溢价和改变土地用途来增加开发数量。我相信勾地表受欢迎，与政府事前咨询发展商和专业人士有关。为了确保将来勾地表的质素，我认为在香港，政府应该咨询发展商和用家，或许可以考虑咨询是否应该制度化和透明化，同时争取做到市场中立，以控制地价。
至于大陆，并没有体现土地使用权制度的专门法律。由于附属立法在立法上缺乏可操作性，可以从立法、刑事、行政和土地交易手段入手，完善国有土地使用权制度。存在立法空白，应尽快填补，加快土地法律责任的立法建设进程。此外，要加大对土地刑事责任的惩处力度，修改《土地管理法》等法律法规关于土地行政法律责任的规定，建立一套严格的土地法律责任制度，设立强有力的规划决策和管理机构，实行严格的许可制度。这既能约束政府的土地使用管理行为，又能为政府约束市场参与者的土地使用行为提供制度依据，从而保证土地法律法规的严格执行，完善土地使用权制度。
总结一下，香港和内地的土地都是国家所有，然后通过不同的方式把土地使用权转让给人民进行开发。虽然两地现行法规仍有改进的空间，但只要适当立法，土地使用权制度是可以完善的。