江泰路的历史
2021年8月29日，深圳市第二批住宅用地集中出让公告发布，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到上限摇号。
此前，8月26日，广州公共资源交易中心也发布公告，48宗住宅用地使用权集中出让，挂牌地价最高溢价率不超过15%，地价最高的海珠将台路地块溢价率限定在9%。同一天，杭州发布的第二批住宅用地集中出让公告也明确，一般地块溢价率上限调整为15%，“竞质”试点地块溢价率上限由10%调整为5%。
据悉，天津、青岛、成都、合肥等地也发布了第二批集中供地细则，新一轮供地体系正在形成，整个土地市场将迎来新的洗牌。
据透露，自然资源部于2021年8月召开闭门会议，明确第二批核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超过15%，不得通过提高起始价调整溢价率。
15%溢价率红线后，房价会降吗？土地财政将何去何从？
图派往事与疯狂溢价
1987年底，全国首次土地拍卖在深圳举行。这是内地首次以公开拍卖方式有偿出让国有土地使用权，也是中国地方拍卖和中国30多年房地产市场化的开始。
多年后，著名地产商王石在自传中对1987年底的拍卖评论道:中国房地产发展最基本的基石就这样奠定了。这一锤打破了中国土地使用制度的历史，直接促成了宪法的修改，堪称中国房地产的“一拍”。
值得注意的是，当时综合参考的对象是香港。
在之前的1986 65438+2月，一份名为《深圳房改香港考察报告》送到了深圳领导的办公桌上。
这份报告全面介绍香港的土地拍卖制度。报告写道:“香港政府将香港所有土地归还政府，在全面规划和初步开发的基础上采取高地价政策，通过政策和公开拍卖为香港政府获取巨额收入。香港政府通过供应和拍卖规划用地，有效控制了整个城市的建设，控制了基建规模，刺激和促进了金融、股市和香港整体经济的发展。”
也是在1986年，《中华人民共和国土地管理法》颁布，国家土地管理局于当年8月正式成立。关于土地使用权有偿出让，国家土地管理局于6月1987 11正式向国务院提交了试点报告，并公布了深圳、上海、天津、广州、厦门等试点城市。
第一个实施该政策的是经济特区深圳。在第一次拍卖之前，深圳已经观察并熟悉了香港的土地拍卖。当时要拍卖的编号为H409-4的地块靠近深圳水库，面积为8588平方米。规划为居住用地，使用年限50年。
首场拍卖现场，除了44家竞标企业的代表，还有来自全国17城市的市长。
整个拍卖过程历时17分钟，深圳首拍以超过底价300万元和525万元的总价成交，土地均价611元/平方米。
此后，本地拍拍模式迅速在全国推广开来。之后，国内很多城市的地方拍卖市场高溢价率的现象屡见不鲜。2010，合肥E1002地块溢价率高达325%。2016，经过56轮报价，杭州萧山23号地块溢价率达到323%；25号地块溢价率达到325%。
直到2021，高溢价地块依然常见。2021月，广东佛山，华润置地经过111轮“激战”，最终以64.5亿元总价、106%溢价率拿下陈村地块。
面粉和面包
在大规模基本建设如火如荼的时代，地方拍卖政策让高速发展的中国受益匪浅。30多年后，土地收入成为许多城市建设资金的主要来源。
2020年，全国国有土地使用权出让收入8.4万亿元，同比增长15.9%。当年土地出让收入超过100亿的城市有14个。这些城市很多对卖地收入的依赖超过100%。2019年全国50大城市土地出让收入高达416亿元，占税收的120%，12城市财政对土地的依赖度超过100%。土地收入是地方政府的重要财政支柱。
中国人民大学经济学院院长刘守英曾对媒体表示，迅速膨胀的土地财政帮助政府以前所未有的速度积累原始资本。同时，卖地收入支持了中国数百个城市的基础设施建设，有力地促进了中国的经济发展、城市化和工业化。
近年来城市建设备受赞誉的新一线城市杭州，2020年土地出让收入2574亿，财政对土地的依赖度高达122.96%。仅2020年6月，杭州住宅用地拍卖平均溢价率就高达21.37%。
但是，面粉的价格往往决定了面包的定价。
比如2014年，龙光地产以25000元/平方米的楼面价在深圳龙华拿了一块地，比当时周边房价高了不少。此后，招商、华侨城、金茂等开发商也纷纷入驻龙华，拿的地楼面价大多远高于当时周边的房子。此后，龙华房价持续上涨。
直到2021，高溢价土地依然是很多城市房地产市场的“强心针”。
2016 10，佛山开始执行限购区域限价。然而，2020年4月，佛山开始大规模取消本地拍卖的限价。
2020年佛山出让商业用地110，总收入124383万元，同比增长70.01%。
据统计，2021至1至3月，佛山共网签商品房321.35万平方米，同比上涨94.8%，累计网签套数达28660套，同比上涨93%。一季度总成交额高达563.55亿元，创近五年新高，同比上涨65438。
土地财政的终结？
房价上涨，财政对土地的依赖，似乎是时候解决了。
消息人士透露，自然资源部2021年8月召开闭门会议，明确要求调整第二批核心城市土地出让政策，规定单宗住宅用地溢价率不得超过15%，不得通过提高起始价调整溢价率。
易居研究院首席研究员严跃进对中国《新闻周刊》表示，深市等城市的相关政策进一步体现了房地产限价政策的持续严格。以前国内很多城市都有各种限价政策，但深圳等城市明显不符合现有限价政策，在现有基础上进一步降低限价线，目的是进一步促进物价稳定。
多位分析人士表示，除了抑制房价过快上涨，15%的土地溢价率也在迫使地方政府逐步摆脱对土地财政的严重依赖。
广东省住房政策研究院首席分析师李对中国表示，多年来，中国许多城市通过建设新房来扩大城市边界，这一过程已经走到了尽头。很多城市在实施国土空间规划后，会控制建设用地规模。“在这种情况下，通过增加低成本土地来卖房的城市发展是不可持续的。”
早在2018，时任中国城市规划设计研究院院长的杨保军就表示，城市快速扩张是一种“非正常状态”，中国大规模城市扩张的“高潮”已经过去，未来的城市更新才是“常态”。
刘守英还对媒体表示，随着城市化速度的下降和“土地换发展”模式诸多潜在问题的不断暴露，土地作为经济增长引擎的功能将不再延续，新一轮土地管理制度应与中国经济发展阶段的转变相适应。
2021年6月，财政部、自然资源部、国家税务总局、中国人民银行联合下发通知，将自然资源部门征收的包括国有土地使用权出让收入在内的四项政府非税收入全部划转税务部门征收。
这是继土地拍卖设定溢价率红线之外，今年又一个与土地财政相关的重磅消息。土地财政的末日可能已经到来。