南楼和爱群楼衰落的原因。

启示一:商业地产项目的兴衰与城市的发展不成正比，但南方大厦的衰落与广州经济的高速发展是同步的。从1990到1995，南塔处于鼎盛时期。此时，南塔已跻身全国十大零售企业，年销售额达到13亿元以上。但从1996开始，南楼营业额下降，出现亏损。虽然资产重组获得市政府批准，但此后经营陷入困境。从1996开始，广州的国民经济进入快速发展期。在南楼经营状况不断恶化、连年亏损的情况下，广州的GDP年增长率保持在13%以上，市民人均年收入增长在9%以上。2003年，南楼总销售额跌至6亿多元。在全国同行排名中，被无情挤出前十，仅排在第57位。事实告诉我们，作为一个特定的商业地产项目，其收益不会与城市经济发展成正比。一些商业地产投资者把一个城市的居民储蓄总额作为投资一个商业地产项目的重要参考系数，把一个城市的经济财富作为参照对象。这个投资决策非常危险。启示二:商业地产项目认为城市商业中心优势进入新世纪，广州商业地产领域有两个典型现象:一个是有着80多年历史的南方大厦逐渐没落，一个是广州天河城百货逐渐崛起。目前，天河城百货的入住率为96.7%，日均客流量超过654.38+万人次，成为市民购物休闲和游客参观游览的热点。自2001以来，其商场的年租金一直稳定在2-3亿元左右。这与广州市中心东移密切相关。当时南大所在的区域是广州的商业中心，人山人海。许多广州人以在南楼购物为荣。上世纪末，广州市中心东移，以天河体育中心为中心半径约3公里的区域成为广州的商务中心和拥有高档写字楼的新商务中心，成为广州人和海内外游客休闲购物的首选。事实证明，大型商业地产项目总是随着城市中心的演变而变化。商业地产投资者只有立足当前，放眼城市规划发展的未来，把握城市中心区的走向，才能做出正确的投资决策。尤其是目前我国很多城市都在搞新城区建设，这一点尤其值得关注。启示三:商业地产项目认为，南方大厦的衰落与广州日益繁华、拥堵的城市密切相关。原来南楼位于广州交通中心，珠江码头近在咫尺。水陆交通连接广州与南海、番禺、东莞等地。随着珠江三角洲地区桥梁和高速公路的建设，汽车取代了水上交通，珠江上的客船停止工作，城市交通拥堵。位于老城区的南方大厦周边地区，成为第一个车辆难以通行的区域。在南楼购物，找不到停车位，南楼周边道路全部实行单向交通管制。市民下车，要绕一大圈才能找到车站回去。相反，天河区是广州和珠三角的聚集区。天河城广场被环城路环绕，广场前站着60多条公交线路。广场北邻火车东站，东临广州经济开发区，西临广州老城区。一线地铁出入口直达广场地下一层，广场地下一层有上千个停车场，这对于大型购物中心来说是一个本质的启示。第四，商业地产项目认为消费环境优越。南楼位于广州最繁华的地方——西递。南临珠江，西临沙面白天鹅塘，地理环境优越。许多人千里迢迢来看当时广州最高的建筑。后来为了缓解交通压力，这里修了高架桥，附近很多居民都搬了过来。整条街被一个钢筋混凝土的庞然大物覆盖，白天漆黑一片。来到这里，心情很难像外面的阳光一样明朗。新城区的天河城百货大楼是绿化美化的好区域。前面的广场开阔漂亮，阳光明媚，鲜花盛开，市民可以拍照游玩。老人和年轻人都很快乐。此外，作为50多年前设计建造的商业建筑，南楼本来就狭窄，布局不合理，很难像新购物中心那样形成开放的大堂和优雅的内部装修。启示五:商业地产相信市场经济的游戏规则。南楼某百货经理表示“优胜劣汰，南楼无法适应市场的发展，无法挽回衰落的窘境，只能承认和接受这个现实”。这是一个老商人的成熟思维。一个老品牌，就是一座城市的历史。历史悠久的南楼，曾经是广州经济的代言人。时代在变，人们的消费观念也在变。老字号品牌从诞生之日起，就必须在消费者中保持魅力。如果他们跟不上时代，就只能被市场无情淘汰。南大虽然引进了外资，但其国有企业管理和运营模式长期没有得到根本改变，错过了利用外资转变自身机制和管理模式的机会。沉重的历史包袱和高昂的运营成本，让南楼在市场竞争中难以维系。启示六:商业地产相信业态的最佳组合。90年代中期以后，广州南大面临三面夹击的不利环境:一是外资零售巨头开始在珠三角布局；二是外资和本土中小超市全面进入百货业原本占主导地位的空间；第三，仓储式商店、购物中心以及不计其数的专卖店、便利店、杂货店等西方国家几乎都是像南大这样积累在传统百货业前面的。人们的就近消费、体验消费、时尚消费意识增强。在这样的情况下，南楼百货无法摆脱传统的经营模式和业态组合，必然会被消费者遗忘。