房价下跌，租房市场繁荣。澳大利亚房市何去何从？
首先，澳大利亚在今年年初全方位开放边境，国内很多居民和外国人慢慢回流。统计局数据显示，6月份长期回澳的澳洲家庭或长期入关的外国游客数量超过2019年同期，大大推高了租房市场需求，在可预见的短期内将继续保持这一发展趋势。
其次，澳大利亚的家庭结构也发生了一些变化。最新的全国人口普查显示，2021年，澳大利亚引进的建筑有108000000栋，比2016年的990万栋增长了约10%。除了自身人口的增加，1人的家庭总数——实际上只有一人的家庭总数从24.4%增加到25.6%。看似没有太大改善，但意味着1人的总户数增加了65438+万以上。这个群体租房的比例明显远高于人口多的家里。
除了以上两方面的供求关系，租赁市场回暖，房地产价格的变化还在危及租金回报的水平。近期部分地区房价有所下降，租金有所上涨，这将进一步推高预测中的租金回报率。
那么，房租飞涨是否意味着房主可以从房租中获得更多利益？或许答案未必是毋庸置疑的。
我们通过一个简单的计算来分析:根据CoreLogic最近的数据，现阶段悉尼和墨尔本的公寓市场复苏较快，也是两个非常重要的城市，其毛租金回报分别增长了0.45个百分点和0.4个百分点，达到3.4%和3.8%。两地CBD的公寓楼租金回报率也达到了3.9%。
但需要注意的是，在计算上述租金回报率时，房产的年租金收入除以负的相关房价，并未考虑其他成本，如物业管理费、维修费等。这意味着具体的租金回报率可能更低。那么作为对比，很多商业银行的浮动银行贷款利率都达到了4%以上，但是随着央行连续加息，除了年底，房贷利率接近5%。
评估一套投资房是否值得购买，一要看能带来多少现金流，二要看房产价值中长期是否有发展潜力。
由于澳大利亚边境的关闭，以及墨尔本的数次关闭，原租户群体的总数急剧下降。一些市区的工作群体改为在家办公，于是开始选择更远的出租房，独栋别墅逐渐成为更有吸引力的出租房类型。由于室内空间较高，对于在家办公的人来说更加舒适。此外，长期度假租房者和他们的海外留学生无法到达澳大利亚，这促使租金价格缓慢回升。
墨尔本房价有望以20世纪80年代以来最快的速度增长。今年墨尔本房价预计上涨16%，这是自2010以来最大的单年涨幅。至于租金水平，新建房地产的总数大幅下降，这种租金下降的最基本原因是新冠肺炎疫情。所以当疫情得到控制，边境线开放，全部收回，墨尔本的房租价格会陆续上涨。