2010至2014海口房地产政策变化分析。
但是，从2010开始，国家对房地产和房价采取了各种各样的调控和新政策。最近海口房价趋于稳定。但由于海口特殊的地理位置和环境优势，海口楼市的发展空间依然不小。
整个2010，海口房价同比上涨35.5%，全国第二。如此飙升的房价，不禁让人毛骨悚然，惊讶不已。
2011刚开始的时候，房价是不可预测的，连专家也说不清房价是涨是跌。从近期海口楼市来看，不少楼盘已经开始了战略性降价。2011 4月，海南省商品房仅成交3246套，环比下跌52.1%。有意思的是，这种现象维持了很长时间，让人担心:海南房价会暴跌吗？
到时候到2014，海口的房价会何去何从？据权威分析:
1.“事实上，与国内其他城市相比，海南楼市和海口楼市远未接近饱和。”海南当地经济水平不高，居民收入不高，消费能力有限。以岛外市场为主的资源导向型房地产开发带来的高房价，进一步挤压了海南永久岛居民的住房需求。很多开发商拿地时把目标买家定位为高端外地买家。随着国际旅游岛的建设，外国买家会越来越多。所以长期来看，海口的楼市还是供不应求，海口的房价还是会涨。
第二，从供给来看，土地市场的政府垄断和房市开发商的垄断，造成了房地产市场的供给相对不足。那么哪个开发商拿到了土地也获得了高额利润。房地产的高度异质性和非易腐性决定了房地产开发商可以通过自主定价和囤积房地产来决定房地产的供给。由于房地产本身是一种缺乏需求弹性的商品，房地产开发商可以凭借其在市场上的垄断地位，通过囤积土地、延迟开发、囤积物业、虚假交易等措施，人为制造房地产商品供应紧张，形成供不应求的局面，从而获取暴利。
第三，从需求分析，自住需求和投资需求的双重过热进一步推动了房价的上涨。随着经济的快速增长、国民收入水平的不断提高和城市化进程的加快，一些因房屋拆迁而急需购房的消费者对自住有着强烈的需求。另一方面，由于房价的暴涨和房产的保值增值功能，投资房产越来越有利可图。于是，随着金融信贷的发展，越来越多的资金流入房地产行业，投资需求一路攀升，进一步推动了房价的上涨。
房地产区别于其他普通商品的一个最重要的属性就是房地产不容易腐烂。即使房产不能马上出售，业主也可以待价而沽，损失的只是保管费和占用资金的利息，但与其预期收益相比，成本更低。所以房地产商可以节省大量库存，放在下一期出售，房地产的价格就不必“市场出清”了。同时，房产在未来可以继续出售，也可以反复买卖，这就决定了房产投资和消费的双重性。消费属于正常需求，投资不是真正的消费，而是为了转售赚取买卖差价。因此，对房地产未来价格的预期将强烈影响房地产的当前销售和价格。房地产开发商往往利用这一点来炒作房地产的价格预期，造成房地产价格的“炒高”，远高于“市场出清”价格。
由于海南特殊的地理位置和环境优势，海口的楼市有很大的发展空间。虽然政府采取了“抑制房价过快上涨”的政策。但国家要求房价继续上涨，但不能太快。房价下跌不符合国家新政策。新政原本不需要房价下跌，但需要和谐适度的上涨。目前国家超支这么多钱，只能靠楼市和股市这两个蓄水池来吸收，防止房价上涨，物价上涨。资金外逃只会冲击实体经济，造成通货膨胀和物价飞涨。到底是保房价还是保民生，这是一个难题，所以海口未来的房价应该保持在一个理性的增长空间，绝不能盲目下跌。
具体数据请见我上传的附件:海口房地产月报(部分)。