1.7万老旧小区，涉及数亿居民。
(本文首发于2019年7月4日《南方周末》)
旧改和棚改相当于一个把钱交出去，一个把钱拿回来。
旧住宅区改造已经上升到国家层面，因为这不仅是一项民生工程，也是一项非常有效的稳定投资的措施，还可以刺激居民消费。
旧小区改造要大规模推广，房企需要在市场上找到可持续的盈利模式，否则只会是难啃的“硬骨头”。
2019年6月19日国务院常务会议明确，加快城市旧社区改造(以下简称旧改)。
旧改的对象是指2000年以前建成的，公共设施落后，影响居民基本生活，居民改造意愿强烈的住宅小区。
按照住建部的要求，旧改工程的重点包括小区内水电道路、光纤等配套设施的改造和建设。有条件的可以因地制宜安装电梯，停车设施，养老助老服务设施，无障碍设施，可以实施节能改造。
这是一项“量大面广”的工程。据住建部统计，目前，全国有1.7万个城市旧住宅区需要改造，涉及数亿居民。
消息一经发布，首先引发了人们对楼市的想象，旧改被视为接力中奄奄一息的棚改。2015后棚改货币化安置，三年释放4万亿，不仅去除了三四线城市的库存，还推高了当地房价。
现在，旧的改革一诞生，会带来哪些变化？
广州荔湾区西关历史文化街区永庆坊，通过对老城区的小幅改造，被打造成集居住和旅游为一体的“最美一条街”。(东方IC/图)
对于居住在老旧小区的居民来说，旧改、棚改可能是一种替代选择。
按照住建部和财政部相关文件中的定义标准，棚户区原本是指结构简单、建筑密度大、使用年限长、使用功能不全、基础设施较差的区域。从2012开始，“城中村”、旧房综合改造等概念也被纳入棚户区范围。
文件还明确，已纳入或计划加入城市棚户区改造计划的棚户区(居民住宅)，以及城市中以居民自建房为主的区域和村庄，不属于老旧小区。
根据深圳房地产研究中心高级研究员李的统计，中国有许多旧住宅区。城镇42%的房屋建于2000年以前，16%建于1990年以前，2-3层的城镇平房比例为21%，无厨卫的城镇房屋比例高达16%。
这些老小区被市场统称为“老小”。照明设计差，面积小，停车难，建筑结构有问题，社区商业设施和绿化缺乏，都是这些小区的通病。
深圳一位资深房产中介告诉南方周末记者，深圳上世纪60年代建造的房子(1980-1990)大部分是海沙，因为含盐量和杂质高，施工质量差，这些老小区如今满目疮痍。
2017年底，住建部在广州、厦门等15城市启动城市老旧小区改造试点。据住房和城乡建设部统计，截至2018和12，试点城市已改造旧住宅区106个，惠及5.9万户。
不过，广州一位旧改从业者向南方周末记者坦言，该市有不少老小区准备改造，但已经或正在改造的相对较少。进展缓慢的一个原因是，所有住户都需要通过，老小区大多是没有物业管理的单位建的房子，先“征得大家同意”比较困难。
还有一个很重要的原因就是居民装修需要花钱，很多人不愿意。尽管有很大一部分是财政补贴，比如根据广州市住房和城乡建设厅的数据，5个试点社区安排财政资金2.08亿元，平均每个社区4000万元。
与旧的不同，棚改属于大拆大建，被拆房屋的居民可以得到实物安置或货币补偿。尤其是2015之后，货币安置成为棚改主流，约4万亿资金流入棚户区居民手中。
旧改和棚改相当于一个把钱交出去，一个把钱拿回来。“在深圳，给钱的棚改工作进展缓慢，更别说出钱改造老旧小区了。”上述深圳房产中介表示。
深圳一家房地产资产管理公司的高层也告诉南方周末记者，在深圳，旧住宅区的改造可能与很多居民的预期不同。在此之前，很多在深圳购买老旧小区的业主，其实都在等待新一轮的棚改方案，希望拿到拆迁款后“一夜暴富”。
这说明旧改和棚改对楼市的影响也是大不相同的。
棚改释放货币，不断创造和推高人们对房地产的需求，而旧小区改造改善了小区居住条件，却延缓或动摇了居民购买新房的需求。
同时，随着旧小区改造成为新趋势，将逐步扭转“买旧小区等棚改拆迁”的购房预期，可以在一定程度上抑制二手房市场的投机行为。
2019年6月3日，在11陆家嘴论坛上，中国银监会主席郭树清表示，当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比重，甚至有一半的投资投向了房地产市场。历史证明，如果过分依赖房地产，最终会付出代价。
旧改虽然不同于棚改，但此时推出，与棚改不无关系。
随着国家“去库存”任务的完成和中央遏制房价过快上涨的决心，2019年4月5日，财政部明确通知，2019年棚改计划由预期的450万套大幅下调至285万套，较2018年下降50.86%。同时，货币安置收紧，实物安置回归主流。
据郭进证券研究所测算，如果2019年棚改货币化安置比例维持在35%，预计将减少商品房销售增速12.82%，对房地产投资的直接拉动为-0.83%。
与此同时，对华投资增速下降。国家统计局最新数据显示，2065438+2009年5-5月，全国固定资产投资217555亿元，同比增长5.6%，增速比4月份回落0.5个百分点。
旧改正好可以弥补因棚改退出而减少的资金投入。据国务院参事仇保兴估算，全国需要综合改造的老旧小区总投资可达4万亿元。如果改造周期为5年，每年新增投资可达8000亿元左右。旧改4万亿相当于过去棚改释放的资金量。
方正证券6月22日发布的研究报告也做了一个基金统计。根据部分省市公布的改造方案，平均成本为每平方米700元。以此计算，旧改项目的纯建设成本将达到2.8万亿元。
据南方周末记者不完全统计，目前全国已有9个省市公布了旧改的目标和详细方案，分别是安徽、河北、襄阳、济南、南京、攀枝花、Xi安、广州和新乡。
以广州为例，这两年堪称旧改爆发之年。根据广州市2018年度城市更新计划，2014.438+00亿元计划投资中，广州市有587个旧居住区微改造项目。根据《广州市2019重点项目建设计划》，51重点项目中，老旧小区微改造占9个，计划总投资1025万元。
2065438年7月1日，住房和城乡建设部副部长黄艳在国务院政策例行吹风会上表示，旧住宅区改造已经上升到国家层面，因为这不仅是民生工程，也是非常有效的稳定投资的措施，同时可以拉动居民消费，改善居民室内设施。"这是一项具有多重目标的工作."
此前，仇保兴也撰文指出，城市旧住宅区综合改造一方面可以通过填补幼儿园、小超市等服务设施的不足，消除扩大居民消费的障碍，另一方面也可以开辟银发消费、儿童消费、绿色发展、节能减排等新的消费模式，可以持续有效地为国民经济创造新动能。
相比棚改，老旧小区改造工程效率更高。多位房企人士向南方周末表示，一个棚改项目的改造周期平均为5年，业主和房企经常因为拆迁补偿的纠纷而僵持不下。旧改一般能在半年内完成，边际效益明显。通过补齐服务设施“短板”，可以有效刺激和扩大居民消费。
为配合旧改大潮，一位广州房产中介告诉南方周末记者，其公司2000年后新建的很多公寓，也在借机提供景观阳台栏杆改造、电梯维修、空调百叶窗加固等优惠活动，吸引业主自费参与。
1.7万老旧小区需要改造，总投资4万亿。钱从哪里来？
住建部副部长黄艳在上述吹风会上表示，该工程将以“业主为主体、社区为主导、政府为主导、各方支持”的方式统筹推进，通过“居民出一点、社会支持、财政补贴”等多种渠道筹集改造资金。
目前，地方财政是旧改的主要资金来源。
河北省2018年9月23日公布的《旧住宅小区改造三年行动计划(2018-2020)》显示，住宅小区三年改造总任务5739项，* * *需要改造资金129.6亿元。其中，社会可筹集资金约165438+7亿元；市级特许经营单位可融资约6.5亿元；小区原产权单位可融资约5.2亿元；居民个人可筹资约5.6亿元。其余11.23亿元由市县财政筹集。
据265438+20世纪经济报道，河北东部某县一老旧小区进行了节能改造工程，包括外墙保温层，将以前的钢窗换成铝合金窗，每户造价4000元，而当地居民表示，“据说财政资金补贴一半”。
成都天府新区安宫小区一位业主告诉南方周末记者，2065438+2009年初，他所在小区5栋6层住宅完成电梯安装，出资安排以二层3000元为基数，每层增加2000元。据社区业委会称，大部分费用已由政府补贴。
广州世联行副总经理林家兴告诉南方周末记者，广州旧小区改造大多是社会公益行为，改造资金主要来自市、区每年的财政专项保障资金，市区两级按照8: 2的比例安排。广州世界银行参与了广州多个大型旧区改造项目，包括铁通纺织工业园、荔湾广钢和广州船片区、天河广氮片区等。，以房企顾问的形式。
“我国还有5000亿左右的房屋维修基金，应该积极发挥。”仇保兴写过一篇文章。
不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进对媒体表示，旧住宅区改造一旦大规模实施，政府财力有限，单纯依靠补贴不现实。
棚改的兴起有赖于2014央行创造PSL。以PSL的形式，央行给CDB等政策性银行，然后他们给地方政府专项贷款，从而给棚户区居民货币补贴。地方政府拆迁卖地后，偿还银行贷款，银行偿还央行，形成资金流动闭环。
在国务院常务会议上，首次提到加大对旧改的资金支持，并明确2019年将安排中央补助资金用于城市旧社区改造，鼓励金融机构和地方积极探索。
“融资必须是可持续的。”黄艳说，一个前提是不能只投资不周转，二是风险防范，防止地方债务增加。在这两个前提下，如何引入专业化、市场化的公司来运营，是可以探讨的。
广州世银副总经理林家兴强调，政府正在推动更多社会资本参与有一定回报和企业品牌影响力的改造项目，探索居民、雇主、政府共同参与的机制。“广州的永庆坊就是一个很好的样本。”
万科中标2016广州恩宁路中段永庆坊旧改项目。该区域是广州市危旧房集中管辖区之一，既有老旧民居，也有具有独特历史文化的建筑。在保护地方特色建筑的基础上，万科参与了整个片区的规划和运营。除了改造旧区，还将该区打造成集青年公寓、联合办公、文化创意街区为一体的文化创意综合体项目。
高力国际华南咨询服务部执行总监、广东省三九改造协会专家乔也对该项目表示认可。“举个例子，假设老小区居民租出去30元/平米，万科用50元的单价改造装修承包，交给自己的长租公寓品牌于波，用80元租出去，这就是一个模式。”他告诉南方周末记者。
然而，利润问题仍有待解决。陈厚桥表示，旧住宅区改造要想大规模推广，房企需要在市场上找到可持续的盈利模式，否则只会是一块“硬骨头”。
以永庆坊为例，万科只有15年的经营权，到期后是将经营权交还给政府还是继续探索新的合作模式尚未决定。该项目负责人在接受媒体采访时曾直言，永庆坊改造方案总投资约6543.8亿元，建设成本回收期长达654.38+02.5年。真正盈利的时间不到3年。
在深圳，这种“万科模式”也碰壁了。据界面新闻近日报道，一位接近万科“万村计划”的内部人士透露，万科正在与已签订深圳城中村改造合同的房东协商违约赔偿，自愿放弃部分签约房源。
“万村计划”是万科对深圳城中村微改造项目的战略布局。从2017年开始，万科进入深圳上百个村庄，对这些老旧小区进行租赁改造，将其改造为旗下长租公寓品牌“于波”，平均租期10-12。这种模式既响应了旧住宅区改造的政策，又构建了盘活存量资产的商业模式。
但万科主动违约，意味着利润仍可能不及预期，无法形成良性的投资循环。针对这一传闻，万科深圳公司已向媒体回应称，在推广过程中确实遇到了实际困难。
值得注意的是，越来越多的房地产企业旗下的物业公司被分拆上市，表明了住宅物业作为消费场景的重要性。未来旧住宅区改造过程中，房企加入旧改，实现养老、医疗、助餐、保洁等服务方面的物业二次开发利用，可能是一个目标。