2016楼市会怎样？

2015，杭州房地产市场再度火爆，房价涨幅明显。这是基于政策支持、房贷利率持续下行、普遍二孩政策等多方面原因。这些政策的叠加，让杭州在土地市场上连交高分，不禁让人对2016年的市场五味杂陈:如此繁荣的市场今年还能维持吗？能持续多久？有什么风险？

虽然已经预测到今年市场会再次上涨，但同时也有唱衰的声音，提出了危言耸听的“崩盘论”。越是没有确定的答案，对2016楼市的期待就越多。如果非要对今年的楼市做一些推测，不妨从以下几个方面入手:

今年房价谁说了算？

无论你2016年是否会和楼市产生买卖关系，你都会关注一个核心问题:今年房价会怎么走，是会涨还是会降，还是保持不变。

65438+10月19国家统计局公布了2015年2月全国70个大中城市新建商品住宅价格走势，其中住宅和二手房价格延续上月走势，同比均有所上涨。同时，大部分三线城市仍处于库存逐步消化阶段，所以房价仍在环比下降。

中原地产市场研究总监张大伟分析，由于各城市的供需状况不同，今年各城市房价分化的现象仍将持续。

就像全国会出现大规模的分化一样，杭州也会表现出非常明显的个体差异。比如2015年，杭州新建商品住宅签约均价为16182元/平方米，比2004年的2015653元/平方米上涨了3.8个百分点。聚焦一个板块，杭州涨幅最大的两个楼盘分别是绿城、运河陈语安和建工。与此同时，这两个楼盘的成交也是火热的。

房地产专家认为，如果不再加大政策宽松的力度和范围，类似于此的分化将趋于明显。易销项目量价齐升，滞销项目降价未必能换来理想的成交量。

从整体价格走势来看，今年不太可能出现大幅上涨。在2月215，1，2016闭幕的中央经济工作会议上，化解房地产库存被列为2016年中国经济社会发展五大任务之一，中央明确鼓励开发商降价，力度空前。

当然，企业作为市场的主体，是否会顺应中央的号召，也会从自身的考虑出发。比如上市公司降价可能导致利润下降，小开发商可能面临倒闭。此外，去年的高地价也决定了今年在商品房成本上很难做出让步。所以今年的房价绝对不会是政府、开发商或者购房者单方面决定的。

房地产回归投资时代？

虽然暴涨的房价已经不存在了，但是房产还是被认为是比较稳定的投资渠道。更有甚者，自2015年6月19日股市暴跌以来，大盘指数一直徘徊在3000点，在短暂的“求生”熔断机制后，很多投资者心灰意冷，再次转战房地产。

去年年底的一份调查报告显示，如果手里有50万元，30%的人会倾向于投资楼市，投资股市的只有15%。55%的人表示两者都不会买。倾向于买房的人说:“房子毕竟是增值产品，目前股市太不稳定。”就像杭州市场，去年的“日光盘”已经重回市场，而且到处都卖得很好。

那么，在买房的购房者比例中，有多少是自住，又有多少是用于投资的呢？杭州透明售房研究院发布的报告显示，60平米以下的小户型商品房是去年商业地产的签约主力，占总签约量的75%；按照总价计算，654.38+0万元以下的商铺和写字楼分别占商业地产总量的70%和78%。可见，低门槛的投资产品近年来更受市场欢迎，满足了投资者的投资需求。

除了商业地产，记者从热销的住宅项目了解到，随着市场的持续升温，温州、台州购房者回杭的比例越来越高。虽然不如2009年前炒房，但置业信心明显回升。

长期来看，房价上涨是必然事件，这是买房的好时机。重大政策和当前形势为购房者买房提供了一个很好的窗口。股票牛市已经过去，下一次牛市可能还要再等五年。但是，盲目炒房只会导致楼市供不应求，房价飞涨。所以投资房产还是需要理性，多方面入手。其实无论炒房还是炒股，都要结合自身条件，选择自己的刚性需求。

库存能降下来吗？

透明卖房研究院院长方认为，随着2015一系列政策措施的实施，杭州房地产市场有效提振了市场信心，呈现“稳中有升”的积极态势，商品房去库存周期明显缩短，总体趋势积极。

数据显示，截至2015年末，杭州市区(含萧山、余杭)可售商品住宅97830套，同比下降5.5%，主城区34364套，同比下降7.1%；按近一年平均成交套数计算，市区新建商品住宅库存去化周期为10.6个月，主城区为9.4个月，较2014年同期明显缩短。市场整体供求关系有了很大改善。

“可售商品房数量仍在高位运行，但存在区域分布不均衡、库存结构不合理等问题。”他认为，2015以来，杭州房地产市场出现了诸多积极变化，自住需求得到释放，商品房库存压力有所缓解，去库存效果来之不易。今年要更科学地分析和看待库存结构。

去库存最有效的方法在哪里？浙江工业大学房地产研究所所长余小芬认为，要控制土地来源，建立有效供应比例。首先，政府要有效控制土地来源，对存量大的地方停止或减少土地供应，摸清显性和隐性存量，建立有效的土地供应匹配机制。其次，政府要降低开发商不合理的税费，鼓励开发商降价。同时，房企投资决策要更加理性，密切跟踪市场变化，研究城市人口与房地产的匹配关系，不要盲目拿地。

余小芬还提出，杭城公建量过大，导致写字楼租金和写字楼销售价格与城市发展状态不匹配，造成大规模空置和浪费。“建议政府可以允许部分地区的部分公建用地改变用途，特别是住房需求紧缺的地区，加快公建去库存。”

浙江大学房地产研究中心主任贾盛华教授指出，好的供给侧结构性改革会明显优化库存。

“政府应该鼓励购房，不管是自住型消费还是投资型购买。同时，加快基础设施建设，特别是交通系统的短板。从人口集聚的角度，也可以通过非户籍人口的户籍化和居住证制度改革，吸引全国各地的购房者来杭置业。”贾盛华认为，如果这些想法和建议最终得到落实，降低库存并不难。

会不会有更贵的地价？

杭州土地市场在2015下半年彻底进入“高烧期”。滨江、文慧、桥西、上塘、奥体中心等地块相继刷新板块价格，高溢价率屡被刷新，地王层出不穷。每次都是优质土地出让，都会被房企激烈争夺。

在2016，通过上一层楼梯，土地变得很热。65438年10月6日，信达地产以创纪录的36679元/平方米楼面价拿下钱江新城南兴的单位宅地，直接把新开的土地市场烧到了沸点。

那么，接下来的土地市场还会有更贵的土地吗？答案是可能的。

根据最新公布的主城四期2015土地阅读手册，很多宅基地都有这样的条件。比如南兴单元47.85亩宅基地1地块，高价地丰富。这块地和杭州新地王一街之隔，形状比较方正。

还有两块宅地分别位于湖墅单元和翠园单元，也有创造高溢价的可能。距离两地块最近的融信杭州公馆项目，2014年6月地价高达25785元/平方米。剔除65438+6000平米的保障房面积，实际楼面价已经超过3万元/平米。

此外，如果市中心的朝明根山单元有两块宅地挂牌出售，肯定会引起房企之间的竞争。地块占地28.2亩，21.6亩，位于凤起路与环城东路西南角，是市中心不可多得的优质宅地。

二手房市场会一路走高吗？

据透明售房网统计，2015年，杭州主城区二手房成交量为44891套，较2014年的25735套增长了74.44%，大部分月成交量保持在3300套以上。可以说这个总成交量已经超过了过去5年的年均成交量，距离2009年的历史峰值只有61021多套的差距。成交量的高低也直接表明了买卖双方对整个二手房市场的最终认可程度。

那么，2016年的二手房市场会发生什么，会延续2015年的势头吗？据我爱我家市场研究中心分析，二手房成交量超过去年的可能性不大，预计会有所回落。原因是今年楼市政策频频发力，不仅释放了很大一部分市场需求，也透支了未来一年的涨幅。对于今年的市场走势，还要看后续出台的楼市政策。如果政策力度再发力，市场可能会出现阶段性调整。

价格方面，今年二手房价格保持平稳或小幅反弹的可能性很大。一方面，随着城市化的深入和市政配套设施的不断完善，会给市场带来大量的拆迁，也会给市场带来一定的住房需求。另外，之前积压的住房需求没有释放出来，会刺激房价上涨。另一方面，由于去年以来地价不断上涨，“地王”屡创新高，在成本因素的影响下，必然会影响二手房的挂牌价。

此外，预计今年刚性需求总体格局将继续维持，但改善型住房需求将出现新一轮增长。单独二胎政策的放开也将成为拉动改善型需求的增长点。

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