未来发展趋势如何？
一开始我们还是定义房价，是指当时城市的实时平均房价，包括城市及其各县的加权平均房价，包括新房和二手房的总均价。第二，未来五年，也就是从2011开始到2015结束，是我们的预测期。2015之后，可能会顺便提一下，但不是我们的重点。最后，在这五年期间，还会有几次宏观调控或者国内外经济波动。比如在此期间，对房价短期影响最小的会是几次加息或降息，对房价整体变化影响不大。比如国内房产税实施与否，或者几年后美欧经济形势波动等等。，对五年后中国房价的大方向不会有太大影响。所以我们这里的预测是根据房价的客观规律来预测其变化，而不是拘泥于某一周或某一月某一城市的房价。
全国重点城市房价预测完成后，就可以勾画出短期内全国房价的布局。在此基础上，我们再回到头部来分析五年内房价形成的原因，因为从现在开始，决定五年内房价的主要因素已经确定。
1，沈阳。
中国，辽宁的省会，是一个重工业基地。经过20年的改革开放，经济开始奋起直追，取得了长足的进步。2008年6月+10月的平均房价为4100元，2008年年中迅速涨到5500元。然后全球金融危机来了，上升趋势戛然而止。2009年初迅速降到4500元，2009年底从500元慢慢涨到均价5000元。从2010的10月份到2010的期末，增加到6500元，2010全年增加30%。
预测沈阳未来五年的房价，需要以历史数据、全国地方发展战略、沈阳地方财政收入为基础。在此分析基础上，我们预测沈阳房价到2065年438+065，438+0年底突破8000元，2065，438+02年突破10000元，之后每年上涨2000元左右，到2065，438+05年底达到15000元/平方米。
2.大连。
东北明珠，一颗冉冉升起的经济新星，已经超越省会沈阳，这是不争的事实。房价大致情况也是2008年初破8000，2009年初破9000，2010年初破10000，2011年初破11。
预测到20113000，2012，15，2014年底肯定会突破2万，到2015年底接近2.5万，在东北所有城市中“首屈一指”，成为东北房价的风向标。届时商业地产将崛起，写字楼、高档社区、平民社区众多，离岸房产价格将达到654.38+万。
华北。
3.首先，北京。
政治文化中心，按照中国的历史人文习惯，无论“我们单位”谁执政，都绝不会放弃首都经济中心的地位，各种措施和资源都有意无意地向首都倾斜。本地“我们公司”和开发商赚的主要是全国的有钱人，涨价不会手软。把上海归为经济金融中心只是说说而已，阴阳结合是必须的。
北京房价自1995商品房出现以来，一直是全国最高的。直到2003年的8年间，仅次于深圳，平均房价约5500元。自2004年以来，上海、广州和杭州这些传统经济强国一直在迎头赶上，相继超过北京。然后在2007年7月，北京再次超越广州和杭州，赶超深圳房价，仅次于上海，达到1.3万元/平方。08年金融危机期间，在12000附近徘徊了半年。2009年涨了4000元。2065年上半年438+00，上一年均价几乎翻倍，最高24500元。从2065，438+00年6月到2065，438+00年末，一直在22000-23000之间徘徊。可见对北京这样的一线城市调控效果还是不错的。
2011，北京均价在23000左右波动。2012年四环内几乎没有4万以下的房子，五环内3万的房子消失了。北京均价2065年春节后25000元，438+065，438+0。此后均价从1万元到2015破5万。六环内到处都是65438+万的天价建筑。公寓价格最高约25万元/平方米，所有与北京接壤的县城价格均已超过2万元。首都，善之都，可以借鉴唐朝以来的历史。京城贵，房子就更不用说了。
4.天津。
天津卫，与东南上海滩遥相呼应。改革开放后经济落后，2000年后试图赶超。但是，历史赋予天津的任务是做北京的附庸，不管北京是不是首都，不管天津争取多少独特的政策。总的来说，天津的房价不会偏离其二线城市的定位，已经高于三线城市，但房价会保持在北京价格的6层左右，这里就不赘述了。
5、石家庄。
石家庄是河北的经济中心，房价也是全省的风向标。由于河北特殊的经济地理，河北的房价会北高南低。
石家庄2009年均价4700元，2065年5月破5000元，438+00。年末过6000元，年涨幅28%。之后每年都是1000，直到21015才突破10000，在省会城市中算是比较低的价格了。石家庄是省会城市，它的名字一百年都不会变。当然河北省的房价跟名字无关，主要跟离大都市近有关。省内价格最高的会出现在与北京接壤的县城，其次是廊坊唐山秦皇岛一代。2011价格在6000到7000左右，2013过万，早于省会。保定，沧州，南部衡水，石家庄附近，保定房价最高，2065年将达到5000以上，438+02。剩下的，加上南部的邢台、邯郸，2065，438+05之前能找到5000以下的楼盘，最近两年顶级楼盘单价在1.2万左右，主要面向本地有钱人和置业者，所以本地房价基本没有泡沫。
6、太原。
太原位于煤老板家乡的中心。黄土和采煤导致省内建的房子寿命短，有钱人把钱投资到外地买豪宅，所以房价不会涨的太快，基本等于实际年价格涨幅10%，2065年峰值6600元，438+01，2015年预期9500元。
7、济南。
山东是山东的省会，钢铁等重工业基地。山东对全省的策略和其他省份不一样。山东是一个等级观念非常明确的省份，这和孔子故里的保守思想有关。所以山东省对兄弟城市的控制力会远远超过其他省份，计划经济氛围浓厚，改革开放之风属于沿海最落后的梯队。整个发展理念就是保省会，开沿海，弃西南。
济南房价不低。2009年8月6000元，2010年6月8000元，2011年10月8000元。春节后达到8500元，2012年底突破1万，预计15。
其他沿海城市属于第二梯队。2011结束，价格在5500-7000之间。此后增速一直低于济南，烟台略高于威海，但未来威海会上升。由于鲁西南大城市的忽视，未来五年农民工数量将再次增加。枣庄和菏泽是典型的经济落后地区，2065，438+02-2065，438+03年全年均价会在3500左右徘徊，2065，438+05年之前不会超过5000。
8、青岛。
青岛是山东的形象城市。九十年代青岛向大连学习，新世纪大连向青岛学习。青岛是山东省最有实力的城市，对韩国日本的外向型经济永远强于大连，房价也不例外。青岛房价2007年达到8000元，2008年金融危机时还是9000元，2009年底过万，2065年夏天65438元，2065，438+0，2065，438+0，2065，438+0年初65438元，预计未来两年还会继续飙升。由于青岛国有企业多，计划经济思维强，重视计划，重视名利和轻工业工人，忽视工资的战略不会改变。二线青岛一直保持三线城市的收入，所以青岛成为中国大陆房价收入比最高的城市。
9、郑州。
河南省会。河南整体经济实力弱于河北，但郑州强于石家庄。2010年4月郑州房价6000多，年底涨到7000没问题。顶级楼盘涨到2万元，均价在2014到2015的某个时间突破1万元，从此加入万元城市行列。省内其他城市物价都不高。以洛阳为参照，房价方面相当于第二城市，2011-2013徘徊在5000左右，2015不超过8000。其他城市2011新建楼盘均价3000，未来几年5000以下的还会常见，属于中枢价格洼地。除了洛阳，郑州，房价没有虚增。当然，这也要看“我们公司”在河南省各地的创收过程。河南省正在沿海大力招商，炒地的博弈即将上演，我们拭目以待。
10，上海。
华东地区的特大城市，一线城市的风向标，国家名义上的金融贸易中心。2004年初房价超过北京，2004年底均价超过深圳，当时全国第一。经过两次调整，于2007年6月达到前期峰值1.8万元，金融危机期间最低值1.48万元，仅持续两周，2009年8月中旬再次突破1.8万元。2009年底均价19200，2010月峰值24200元。之后在23000元左右徘徊了三个月，2011第一周均价22800元。
基于以下两个无用的前提:1)沪2010 10的“限购令”针对的是2010之后只能在上海再购买一套房产的所有中国大陆居民；2)上海房产税将于2011年初出台，仅针对新房，税率不超过1%。我们可以判断，一旦2011一季度央行不再次加息，上海房地产价格将爆发式上涨，突破201。那么无论加息与否，2065，438+02年肯定超过3万，2065，438+05年底前峰值超过4万逼近5万，略低于首都北京，依然是全国第二高的房价。二三线城市虽然在五年内被大量资金疯狂炒作，但房价依然对北京上海充满期待。在此期间，上海的地王和新的顶级楼盘将出现在中国馆附近，而楼面价超过654.38+万、预售价超过20万的天价楼盘即将出现在世博园内拆除外国馆的土地上。远郊，尤其是上海唯一的高地佘山，别墅单价2015都在30万/m2以上。全国70%是山地，上海却没有山。只要是土堆，就当是山。一辈子收入不超过30万的全国山区人民，看到上海“山上”30.1万平米的房子，不知道是什么感受。
11，重庆。
在直辖市，房价一直低于兄弟城市成都，3500万人口的直辖市，打击非法出版物引发热议。2008年均价3500元，2009年均价4700元，2065，438+00年均价6200元，2065，438+065，438+0年初实时价格6700元/平方。
估计到2011年底，在7800左右，不到8000。随着高端房地产税的出台，平均价格会徘徊一段时间，缓慢上涨。20102年，均价将为9100。这时候除了保有税以外的非高端普通住宅销售会异常火爆，导致普通商品房价格偏高。
12，成都。
天府之国，风景秀丽，人杰地灵，腹地广阔，是四川盆地的经济龙头。2007年房产均价一度破8000，2008年底金融危机高峰期跌到5800，2065年初恢复到8000，438+0。之后两次宏观调控价格停止过快上涨，2065年初实时均价8500元左右，438+0。
2011的最高峰会在9000左右，2013突破万，2014被重庆的价格超越，2015的均价在13-14区间。
Xi安13。
房价起点不高，发展极其迅速。2007年维持均价3500元，2008年均价4200元。2009年底过4800元，净增201.500元，达到6300元，年增长32%，位居西部城市之首。但经济不厚不薄，经济基础不足。
预测2011年末均价接近7000，随后速度放缓至2013近万，2015低于13，低于成都和重庆。
14，武汉。
被称为中国中心的武汉是最合适的首都，但几十年都没有达到。武汉三镇，只能用大字形容。地处地理中心，东南西北的风土人情都占了一点点，民风淳朴，说话直爽，经济中轻重工业各占一半，城市规划格局无序，高楼林立，丘陵毗邻城中村，一个庞大的武汉也是中国最“大杂烩”的城市，城中村，城中村。这样的特殊情况自然使武汉有具有特殊性，城镇之间的布局特点是地方大，卖地容易，土地充足。所以武汉的地王不多，楼面价也不高。但是我们公司每年卖地收入都不少，这几年占地方财政收入的70%以上。
武汉房价一直不温不火，2007年下半年突破5000，2009年初再次破5000，2009年底5500，2065，438+00开始大力上涨，2065，438+00年底交7000每平米。单价在中西部城市中仅次于成都排名第二。
据预测，武汉的房价会一步步上涨。因为土地供应比较充足，节奏比较平稳。2012年初达到8500，2013突破10000的里程碑，之后几年围绕12000波动。武汉的万元台阶对全国来说将是一个里程碑，意味着全国100个重点监测城市中，已经有超过一半的城市进入了万元房价，包括所有的沿海大城市、百强县和中西部重点城市，意味着那时中国的万元房价真的来了。
15，长沙。
长沙是一个例外的省会城市。在所有省会城市中，长沙将始终保持较低的楼价。从07年3500左右的价格到09年底的4500，在5000左右盘整了一年，直到2065，438+065，438+0的前两周才起飞，均价超过5600。综合考虑长沙本地“我司”以第三产业为主，工业、农业、再到房地产业，在本地“我司”的大力培育下，土地供应、楼宇供应充足，楼市均衡，发展健康，实现居者有其屋。所以，在直到2015的楼市盛宴中，长沙是唯一一个省会城市的万元以下，是让利于民的典范。湖南省其他城市参考长沙，那里房价理性，实体经济会异常活跃，所以未来几年湖南省经济实力会突飞猛进。
南京16。
江苏省省会在全省13个城市中，经济实力排名第三，人均收入排名第四。地处苏皖交界处，是长三角人才和物资的集散地。
早在1999年，南京就成为国内最早提出“经营城市”概念的地方，即将城市作为企业来经营。经营企业，追求的是营业额的快速发展和超额或更高的利润，而当地“我们公司”参与销售的主要方式是卖地。所以南京是中国卖地炒劣质地高价卖出的鼻祖。早在2001，南京的房价就排在全国第四，仅次于深圳、北京、上海。并且在2002年，依靠房地产这种快速粗放的经济发展方式，南京的经济总量也超过了江苏小虎常州成为全省第三。总结一下南京房价的历史，2007年突破8500，持续了近三年，直到2065年初，438+00。南京房价一直在9000的高位盘整，被其他省会城市和学会经营城市的副省级城市超越。2065，438+00全年，南京房价再次给力，从9000跳到14000。省内其他城市纷纷效仿，以徐州、扬州、南通、泰州等工业基础相对薄弱但以“发展”为核心的城市最为繁荣。这些城市2010房价大幅上涨，各个城市的住宅区建设全面开花。要想让经济爆发式增长，只能用房地产来填补工业和服务业的相对不足。2010，扬州涨幅最高，涨幅超过65438+。南通单价高，不仅接近万元，而且2065，438+00拿的土地案例楼面价比比皆是，两年后要2万才能赚钱。虽然房价总体呈上涨趋势，但我们预测南通和徐州将是2011至2013房价有可能小幅下跌的城市，至少2-3年内保持不变。
回到省会南京，着眼于南京未来几年的经济基础和民生，实在难以支撑这么高的房价，南京的房价收入比也是全国仅次于青岛的。我们预测南京房价到2015年底不会超过110000，2012到2014剧烈波动，最终在2015超过20000，届时排名会回落到全国10左右。
17，苏州。
江苏省经济最强，人口820万，经济总量全国第五。在可预见的未来10年，其经济总量和财富将超过广州、深圳和北京，位居全国第二。民资、国资、外资分为三部分。未来中国制造的核心代表，全国农民工的天堂，2065438年非户籍人口将超过110万。
苏州房价一直不高，进入行业的投机资金也不多，尤其是产业资金占比高。老城区限制建高层，园区住房公积金比例极高的情况将在2011逐步结束，新区发展将日臻完善。下辖的太仓、常熟、常熟、吴江、张家港、太仓是全国百强县，城乡一体。总结一下苏州房价的历史，2007年接近8000元，2009年6月突破8500元，10，12个月，一直在9500-10000元之间徘徊，2011年初正式突破万元。
事实上，苏州的房价一直低于其经济水平，这与地方资金的去向及其两大园区、五大城市所辖县级市的力度过大有关。我们预测2012所辖五县房价全部突破万元，苏州整体房价将于20112突破12000，逼近15000元，2013超越省会南京均价。这个预测既考虑了未来苏州经济发展的强劲，又考虑了高铁等交通设施与一线城市的距离，还考虑了654.38+00万农民工在苏州置业定居的需求。
18，无锡。
苏州和无锡曾经是苏南三虎的统称，富裕程度和经济总量一直占全省所有13城市的一半以上，可见其经济优势。无锡，俗称“小上海”，2007年人均收入超过苏州，位居全省第二。
房价总体适中，2009年均价6000多一点，2065年底7500，438+00。经济总量一直高于南京、杭州、宁波，位列长三角第三。房价在全省排名6-7，炒房之风远不如江苏、江苏、苏北等省内其他城市。要说房价低，无锡这个中国南北沿海发达城市和旁边的常州都成了不折不扣的低，这主要和小富即安、当地民生住宅开发较早有关。关于常州的文章已经提到了，这里不再赘述。未来五年，无锡均价将在下属县江阴和新区建设的推动下逐步发展。2011，8200上线，2012，9000以上，直到2015000元，低于南京。
杭州19。
作为中国民营经济大本营浙江省省会和浙北经济核心，房价一直居高不下，2007年最高达到14000元，金融危机期间跌至11500，2009年止于17000，2010年末超过265438
杭州享受全省独有的各种优惠政策和经济福利。杭州一半以上的民间资本由当地集体企业改制而成，与上海的历史渊源密切相关，有能力单独向全国推广，并占有西湖独特的旅游资源。而本省的文泰资本一般不与之发生关联，直接投资沪上或海外，一般不在杭投资，除非有部分置业者就业。但是杭州本身民间资金就很丰富，房地产投资一直居高不下。早在1998就打出了“住在杭州”的口号，吸引私人富豪在西湖边定居。所以房价一度超过上海，而且是长三角唯一。2011年初依然以21000元的高价超越南京、宁波、苏州等周边城市。
预测杭州房价2065，438+0肯定过2.2万，2065，438+02接近2.5万，2065，438+03破3万，2065，438+05破4万，接近上海。
20，宁波。
宁波经济自成体系，制造小家电、化工机械的港口经济发展迅速。其民营资本的实力和野心，从自筹资金修建直达上海的跨海大桥就可见一斑。宁波是浙江经济的第三派系。与文泰、浙北不同，宁波的经济以本地出口企业和绍兴投资者转型为主，也以与沪有血缘关系著称。
宁波房价从几年前雅戈尔转型开始，房地产进入加速发展期。高档楼盘、商住楼、郊区社区、乡镇工业园、别墅、度假景区错落有致，产业支撑强大。2008年7000元的房价，让宁波作为后发优势迅速。2009年6月突破万元大关，2065年5月65438+5000，438+00000，2065年年初仍以65438+5000结束，438+0165438。
基于宁波的区位发展和整体房地产布局规划，我们预测宁波将突破2065年均价1.006，2002年438+0.005，2065年达到25000左右，与长三角苏州并驾齐驱，仅次于上海和杭州，高于南京。
21，温州。
在炒房者的家乡，2007-2008年均价保持在1.5万，2009年超过1.9万。2009年底，温州民间资本部分撤出置业投资。2065，438+0.00一季度短短三个月，温州房价从1.9万涨到2500万，涨幅366。
自古以来，基金不会像人一样忘本。在他们老家的房子吵到近三万的情况下，温州民间资本应该可以歇一歇了。我们预计2011温州房价过3万是毫无疑问的，大量的资金还是会出去或者留在外面进行投资。到2015年，温州房价自然升值，部分投资，平均不到4万，和当时上海房价相当。但是温州本地人生活比较苦，大部分不是“老板”，当地所有县级市的楼面价都在2万以上，有点吓人。
22、福州。
福建因福州而名，因福州而福。省会福州的房价在省内很高，略低于厦门，远高于泉州。
它占据着沿海发达省份的称号，经济实力弱于它的南方邻居江浙、广东，但房价也不甘落后。2008年福州房价均价7500元，2009年止于9000元。经过两次调整，依然上涨了1.500多元，均价逼近1.000元。
估计福州房价会逐渐上涨，201000年底逼近11800，201003，然后持续，最后2015徘徊在2万档，依然低于厦门。
23、厦门。
福建经济的标杆，房价也是义不容辞。
厦门有着得天独厚的地理优势。2009年房价首次站上65438+1万1关口，之后在2010年两次最严厉的房地产调控中大起大落。当地二套房标准严格执行“我们单位”的指令，贷款手续极其复杂，限购令执行严格，周边投资客望而却步，造成了房价高可以找房子，但房价不高，总价高的奇怪现象。2010年底，我们只需要再努力一把，把房价推到13000的历史高点。
预测厦门房价在2011某个时间点逼近14000，新顶级楼盘价格达到5万，2012年均价突破15000，2013年至2015年全省率先突破2万大关
24，深圳。
改革开放的摇篮，新时代，中国知识经济的标志。早在2003年之前，它就一直是中国房价和人均收入的第一排头兵。深圳每五年就有一波移民和就业潮，2007年6月房价达到第一个高峰1.003。金融危机时房价降到9000元，2009年春天开始再次飙升，次年3月底达到1.005，越过前期高点。2010年4月30日达到19300的峰值，随后回落至2010年5月中旬的最低17000，之后一路爬行，每两个月上涨1000，直至2010年末。
据预测，2065，438+0年深圳房价将在2万-2.2万之间波动，2065，438+02年关外壁垒可能被彻底打破，关外会有大量房源入市，但均价仍会上涨，逼近2.5万，2065，438+03年到2065，402年某个时候会突破3万
25，广州。
华南，工业重镇，全国第三大一线城市，布局势头巨大，经济总量很可能超过北京，直逼上海。
广州房价不高，一直低于深圳。2007年峰值达到8500后，直到2009年10才突破前期峰值。2011500三月，第二个高峰在2010七月，单价10。
根据广州的预测，2065年438+02，65，438+08，2065，438+03-2065，438+04我们可以达到65，438+05，438+04，两万元时代就要来了，2065，438+05就到了。在此期间，由于广州大广州概念的出现，市区规模迅速扩大，郊区新开发社区如雨后春笋般涌现，大量新盘入市，导致房价缓慢上涨，在所有大城市中较为合理。
26，三亚。
国际旅游岛的概念让三亚的房价在2009年末2010年初一路飙升。这也是中国上一次房地产泡沫的发源地。和其他地方相比，三亚的房价是有差别的。完全不是靠自有资金支持，也不是以本地“我们公司”炒作为主。几乎是一夜之间，靠外省市投机资金涌入实现的。落后的经济形势和腹地，让高房价完全不靠谱。国家不是为了炒作，而是有让海南吸引大量流动性，锁定岛内资金的嫌疑。
三亚的房地产价格从不到五千一个月内达到两万，在1.005到2010之间大幅波动。一旦国家不设置约束机制，形势不对大量资金撤离，三亚将第二次成为实验石。
所以很难判断未来五年三亚房价的走势。我们预测其房价将继续在1.7万-3万之间大幅波动。