中南建设再创新低。
但部分房企并没有跟上激进扩张的步伐。他们要么保守经营，深耕一片领域；或者坚守质量，花更多的时间打磨项目，却错过了扩张的机会。
搜狐财经将选择东、南、西、北、中不同区域，对通常关注度较低的二三线房企进行分析，帮助投资者和购房者进行独立判断。
区域房企面临很多类似的问题:本地市场被外地房企瓜分，对外扩张困难。现在政策收紧，他们将何去何从？
本文是“进攻还是坚守，二线房企生存之道”系列报道之二。
点击江苏中南建设集团有限公司(以下简称中南建设)的主页，两个数字相继映入眼帘——“28”和“31”。两个数字讲述了一个企业从无到有的成长故事，如今以1466亿元的销售额位列房企第18位。
1988年2月23日，陈锦石带着5000元从海门长乐出发，带领28人的团队在山东东营创业。从1997到1998，中南建设进入房地产领域，开发南通CBD；自2015以来，房地产板块的销售额翻了三倍，从225亿增长到1466亿...中南建设的快速发展引起了外界的关注。
然而，这种风光的背后，伴随着销售额的，还有中南集团的对外担保金额。
8月5日，中南建设公告称，为满足公司业务发展需要，公司拟向万宁中南城房地产开发有限公司等65，438+065，438+0家未经股东大会审议提供的子公司提供总额约25.66亿元的担保。
11子公司中，除5家新成立公司暂时没有财务数据外，其余6家全部亏损，2家资不抵债。就在半个月前，中南建设的另一份公告显示，公司拟向临猗金悦发展有限公司等8家子公司增加担保金额43亿元
据搜狐财经不完全统计，中南建设今年上半年已发布近50份对外担保公告，数量接近2018全年。最新公告显示，其累计担保金额超过600亿元，与同规模房企相比处于较高水平。
中南建设加速带来的后遗症还需要时间来缓解。
中南建设于2009年借壳上市，2016将总部迁至上海后踏上快车道。
2018，中南建设迎来了一个亮点时刻。年报显示，2011444000平方米，公司合同销售面积1461000万元，同比分别增长32%和52%，首次进入千亿阵营。柯睿数据显示，中南建设2018年合同销售额在上市房企中排名18。
此外，2018年，公司实现营业收入401.1亿元，同比增长31%。归属于上市公司股东的净利润大幅上升，同比增长265，438+09%至265，438+090万元。
和大多数房地产企业一样，为了扩大规模，中南建设成立了项目子公司，在商业城进行物业开发。由于子公司规模小，流动资金紧张，很多子公司需要母公司提供融资担保，以保证项目的正常开展。
近半年来，中南建设的对外担保动作更加频繁。
最新公告中，中南建设及控股子公司实际对外担保金额约为609.7亿元，占最近一期经审计股东权益的350.43%；公司及控股子公司向合并报表外单位提供担保的金额约为96，543.85万元，占公司最近一期经审计股东权益的52.79%。
对中南建设担保的子公司进行统计可以发现，中南建设担保的子公司负债率大多在80%以上，很多子公司处于亏损状态。
以中南建设此前担保的365，438+0子公司为例。据搜狐财经不完全统计，这些子公司大部分资产负债率高于80%，8家子公司资不抵债。同期，除10家子公司未披露相关营收数据外，还有16家子公司净利润为负，13家子公司最近一期营收为零。
从担保子公司所在地区来看，有一半位于发达地区周边的三四线城市。如诸暨、太仓、梅州等地，有些公司是创业公司。
财经评论员严跃进认为，母公司加快对三四级子公司的担保频率，一方面是因为近期拿地较多；另一方面，由于三四线城市销售预冷，子公司流动性紧张。
回顾中南这两年的建设，早就是布局三四线城市的先兆。
也是从2016开始，总部迁至上海，中南建设在拿地方面开始提速。
年报显示，2017年中南地区新开工项目98个，战线从江浙沪、山东扩展至深圳、宁波、郑州等29个城市，规划建筑面积654.38+04万平方米。
进入2018后，中南建设加快了并购项目和中小房企的速度。年报显示，中南建设2011年新开工项目11个，总规划建筑面积1595平方米，进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。
截至年末，公司在建项目303个，在建开发项目规划面积合计2807万平方米。未开工项目总规划建筑面积为1.51.80平方米。
中南建设在一季报中表示，10-3月新增项目19，12，计划总建筑面积193万平方米。新开工项目中，长三角、珠三角和内地核心城市规划建筑面积占比超过85%。其中杭州江干区有多宗宅地，溢价42.8%拍出。据悉，该宅基地出让面积6.58万平方米，建筑面积151400平方米。
4-6月期间，中南建设一直落后于三线城市。新增项目多位于镇江、淮安、南通、绍兴、揭阳等中小城市。
据研究报告统计，今年6-6月，中南建设公司新拿地27个房地产项目，拿地总价达2691.5亿元，同比上涨约65.438+01.84%。
从土地分布来看，近年来中南地区建设中抢占的土储大多位于三四线城市。
2018年报显示，未来可完成的4325万平方米项目资源中，一二线城市面积约占39%，三四线城市面积约占61%。
这意味着，未来几年，中南建设将有大量三四线城市的商品出售。在政策调控和三四线城市房地产降温的背景下，一旦担保子公司销售受阻，中南“去化”建设压力集中，将影响公司债务水平。
从中南建设的债务情况来看，这样的担忧不无道理。
2018年末，中南建设账面现金为20417亿元，而一年内到期的短期借款和非流动负债分别为10687亿元和73.27亿元。中南建设在年报中称，“公司现金明显超过所有将在一年内偿还的有息负债。”
账面现金可以覆盖短期负债，中南建设似乎没有偿债压力。但如果算上中南建设2041.7亿现金的30%左右，中南建设就显得捉襟见肘了。
2018年末，限制用于中南建设的货币资金共计7106万元。扣除限售资金后，公司可用现金为133438+05438+000万元。
中南建设也有意降低负债率。根据已公布的一季度财报，中南建设总负债率由2018年末的91.69%下降至2019一季度末的91.56%，下降了0.13个百分点。
2019年一季度末，公司有息负债总额约为582.6亿元，一年内到期的短期借款和非流动负债合计约为13.2亿元。同期公司账面现金总额约244.2亿元，限量未公布。
融资方面，据不完全统计，中南建设从6月65438到今年5月融资金额达到244.63亿元，在房企中属于较高水平。6-7月，中南建设又发行债券39.3亿元，以10.875%的中高利率发行美元票据三次，共计5亿美元。有分析认为，中南建设美元票据利率高与对外担保金额过大有关。
2016至2018三年间，中南建设地产销售额分别为502亿元、963亿元和1466.6亿元，年增长率分别为119.21%和91.83%。
跨过千亿大关后，中南建设给自己定了一个目标——三五年内冲进第一梯队。在业绩目标的刺激下，中南建设的逆流举措无可厚非。
值得注意的是，上半年新取得的27个项目中，只有12项目为中南建设全资所有，其余15项目均为合作开发形式。在合作模式下，中南建设实现了低投入、广布局的高数据，同时分担了风险。
中南建设公布的2019上半年销售数据显示，公司累计合同销售金额81190万元，同比增长24%；累计销售面积约646万平方米，同比增长24%。
一方面是销量上升的黑马房企，另一方面中南建设因为净利润低而被外界质疑。
2016和2017年，中南建设房地产业务收入分别为269.83亿元和224.13亿元，毛利率分别为18.08%和15.57%。但其归母净利润仅为3.39亿元和6.03亿元，扣除非收益后仅剩下3.67亿元和654.38+0.654.38+0亿元。
中南建设在继续向第一梯队进攻的过程中，将净利润提升，放在战略高地，从其前后两次发布的股权激励方案中可见一斑。
5月底，中南建设发布公告称，拟向激励对象授予约654.38+0.38亿份期权，占总股本的3.73%。去年8月，中南建设发布公告，向49名激励对象授予265，438+06万股股票期权，占总股本的6.27%。
中南建设将两个股权激励计划的行权指标设定为“净利润”。
根据公司2018年8月公告，2018年度股权激励计划分三年行权，业绩考核要求为2018、2019、2020年度净利润较2017年度分别增长240%、560%、17。
今年5月底公布的计划业绩考核，在前期公告的基础上，要求2021的净利润增长率较2017达到1408%。
如果中南建设2017年度净利润为6.03亿元，中南建设2021年度净利润需要达到84亿元才能完成既定目标。(文/黄海)