分析什么是REITs基金。

备受市场关注的公募REITs正在“超速度”推进。自5月17日晚间，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复。边肖在这里整理了什么是REITs基金，供大家参考。希望你能在阅读过程中有所收获！

什么是REITs基金？

REITs(RealEstateinvestmentTrusts)，即房地产投资信托基金，简单来说就是通过证券化将房地产资产或权利转化为具有较强流动性的标准化金融产品，并在证券交易所公开交易。国内试点基础设施公募REITs是指依法向社会投资者募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人积极管理运营上述基础设施项目，并将产生的大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

总之，公募REITs是一种通过向众多投资者募集资金，投资房地产，从而获得收益的金融产品。

与普通公募基金不同，公募REITs通过网下询价确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格通过销售机构参与基金份额认购。

REITs的好处主要来自两部分。

1，高比例分红。基础设施类公募REITs采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并基金年度可分配金额的90%。稳定的分红率类似于债券的分红分布，表现出债务特征，但强制分红不等于债券的固定利息回报。

2.交易差价。基础设施领域的REITs公募是封闭的，但稍后会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场竞价。基建公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日后为10%。

从已申报的REITs产品来看，预计现金流分配率一般在4%-12%之间。来自富裕国家的郭进、浙商、REITs也预测过内部收益率，基本在6%左右，超过传统国债和中高等级信用债的一般收益。

博时基金基建投资部基金经理表示，从风险收益特征来看，公募REITs介于股票和债券之间，风险特征高于债券，不同的项目会有不同的风险水平。

平安基金相关负责人也表示，作为一种另类投资产品，公募REITs与股票、债券等其他主流投资产品相关性较低，可以有效分散投资组合的风险。从长期来看，房地产投资信托基金有很好的长期回报。

REITs基金值得买吗？

从产品设计来看，基础设施公募REITs仍然主要面向战略投资者和机构投资者。

根据规定，公募REITs首次发行可分为战略配售、网下询价定价、网下配售、公众投资者认购等方式。其中，战略投资者包括基础设施项目原所有者或其同一控制下的关联方，以及其他专业机构投资者，原所有者配股比例至少为20%；网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、商业银行及其理财子公司等专业机构投资者，配售比例不得低于剩余股份的70%。也就是说，留给个人投资者的配股比例最高只有24%。

对于投资者来说，公募REITs的产品结构等信息比较复杂，可能是目前大众接触的最复杂的产品类型。那么，公募REITs产品对于普通投资者的投资价值如何？

博时基金表示，公募REITs作为分散化投资组合管理的有效工具，与其他资产类别相关性较低。投资公募REITs有助于降低股票和债权组成的投资组合的风险，提高其分红率。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，且受益于稳定的分红水平和成熟的资产运作，可以有效对冲周期性波动的风险。

东吴基金表示，对于投资者来说，基建市场有着巨大的成交量和存量。过去资本市场上基建资产的投资价值只能部分体现在债券、ABS等产品上，而且这些产品小众，普通投资者参与门槛高。本次公募REITs以公募基金的模式将优质基建项目推向市场，扩大了市场参与度，普通投资者也有望分享到国民经济和房地产市场发展的红利。而且公募REITs具有投资明确、强制分红、低杠杆限制等特点。

此外，东吴基金表示，公募REITs通过设定强制分红比例，可以将投资运营可能获得的收益以相对较高的比例分配给投资者，使投资者有望获得相对稳定的投资收益。这符合保险资金、养老金、企业年金等长期资金的配置方向。

博时基金基建投资部基金经理补充道，从海外经验来看，无论是个人投资者还是机构投资者，都会购买REITs产品。由于投资期限较长，波动相对稳定，个人投资者通常通过养老金账户进行投资；但在中国，由于REITs产品设计的复杂性，普通投资者的初始接受度一般，这类产品的主要受众仍然是机构投资者。

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