从来不跌的东京房价是怎么崩盘的？
在1964年东京奥运会和1966年大阪世博会上，日本向世界展示了从战败阴影中恢复过来的国家形象。
为了迎接东京奥运会，日本建设了一系列交通基础设施和城市。这些大规模建设促进了日本房地产业的强劲发展。当时，东京被认为是世界上最具活力的国际大都市。
当时日本经济从废墟中开始快速发展，地价保持了较高的增长。从1960到1990的30年间，日本六大城市的地价上涨了56.1倍。30年间，地价暴涨三次，分别对应1961年、1973年和1990年。
然而，在前两次激增期间，日本国内经济处于同期8%以上的高增长时期。因为基本面支撑，没有泡沫，但是第三个就大不一样了。
1978，第二次石油危机爆发。由于能源价格的急剧上涨，美国出现了严重的通货膨胀。1979年夏天，保罗·沃克尔成为美联储的主席。为了控制通货膨胀，他连续三次提高联邦基金利率，实行紧缩的货币政策。
这一政策使美国市场的名义利率提高到20%左右，吸引了大量海外资金流入美国，并导致美元大幅升值。从1979年末到1984年末，美元汇率上涨了近60%，美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。
美元的高汇率导致美国外贸逆差大幅增加。为了改善美国的国际收支不平衡，美国希望通过美元贬值来增加其产品的出口竞争力。
1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等五个发达国家的财政部长和央行行长在纽约广场酒店召开会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有序下跌，以解决美国的巨额贸易逆差，史称“广场协议”。
广场协议签署后，五国开始在外汇市场抛售美元，引发市场投资者抛售狂潮。于是，美元持续大幅贬值，而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上涨。其中日元升值幅度最大，三年达到86.1%。
日元大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进了日本对外投资的大幅增加，也为日本企业海外扩张提供了机遇。但与此同时，日本经济也埋下了泡沫炸弹。
由于担心日元升值会增加日本产品的成本和价格，日本政府制定了提振内需的经济增长政策，并放松了国内金融管制。从1985开始，日本央行已经连续5次降息，从1987之后的5%降至2.5%。
当时日本已经完成城市化，国内城市化率超过90%。这意味着在原有的产业结构下，日本的经济增长已经趋于饱和。在此背景下，大量资金流向股市和房地产市场。人们从银行借钱投资股票和房地产，并获得可观的回报。结果股价暴涨，地价暴涨，一个巨大的泡沫诞生了。
受“土地不会贬值”神话的影响，转售土地交易量增加，地价开始上涨。20多年前的日本，我总能听到日本人自豪地说:“你知道吗？如果你把东京的土地都卖了，你可以买下整个美国！”
确实如此。当时东京23个区的土地总价真的达到了买下美国所有土地的水平，而银行以上涨的土地作为担保，大量贷款给债务人。地价的上涨也增加了土地所有者的账面财产，刺激了消费欲望，从而带动国内消费需求的增长，进一步刺激经济发展。当时日本如果借用《小沈阳》小品里的一句经典台词，那就是“不差钱！”
被热钱冲昏头脑的人忽略了一个冰冷的现实:从1974开始，日本城市化率已经达到74.9%的时候，日本的住宅建设达到了第一个高峰，并在1987创下新高。从住房饱和度来看，日本每户住房数量在1年首次超过1，意味着住房短缺时代已经成为过去。另一方面，1961和1973，地价大幅上涨，均处于国内住房需求旺盛时期。第三次地价暴涨脱离了自住需求的有效支撑。
从1986开始，日本经历了短期的经济衰退。出于对日元升值的担心，从1986到1到1987，日本央行连续5次降息，将央行贴现率从5%降至2.5%，这不仅是日本历史上最低的，也是当时世界主要国家中最低的。货币政策过度扩张，造成大量资金过剩。
在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股市和房地产市场，导致资产价格大幅上涨。从1986到1990，东京、大阪等六大城市的物价指数平均涨幅超过3倍。
上世纪80年代中后期，日本楼市已经处于供大于求的状态。随着越来越多的资金疯狂涌入，楼市供需失衡被进一步打破，资产泡沫越来越大。
国际上有一个定义房地产泡沫的重要指标，就是房地产市值占GDP的比例。如果房地产市值过大，远远超过GDP，那么就会形成泡沫。美国次贷危机爆发时，该比例上升至172%，随后引发了一场前所未有的金融危机。日本楼市泡沫破灭时，国内房地产市值是GDP的两倍。在1988，仅在东京的比例就达到了140%以上，可见泡沫的程度。
从65438年到0989年，日本的泡沫经济达到顶峰。当时日本的经济指标达到了前所未有的高水平，但由于资产价格的上涨无法得到实体经济的支撑，日本经济开始走下坡路。
感受到压力，日本政府决定改变货币政策的方向。从1989到1990，日本央行五次上调央行贴现率，从2.5%上调至6%。与此同时，日本银行要求所有商业银行大幅减少贷款。到1991，日本商业银行实际上已经停止了对房地产行业的贷款。
央行故意戳破泡沫，但过度急剧的货币紧缩加速了资产市场的崩溃。
货币政策的突然转向首先戳破了日本股市的泡沫。1990，日本股价开始大幅下跌，跌幅超过40%。股票价格的暴跌给几乎所有的银行、企业和证券公司造成了巨大的损失。接着，日本的地价开始大幅下降，降幅超过46%，房地产市场泡沫破裂。
泡沫经济破灭后，日本经历了10年的经济衰退。
1990 65438+10月12是日本股市历史上最黑暗的一天。
同一天，日经指数暴跌，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前，1989 65438+2月31日经指数达到了38915的辉煌高点，市场普遍认为“明年股价可以达到5万日元”。
万般无奈，以1990新年为转折点，日本股市陷入长达20年的熊市。
同时，随着日元套利空间缩小，国际资本开始出逃。1991年，日本房地产市场开始崩盘，巨大的房地产泡沫从东京破裂，迅速蔓延到日本全国。土地和房子根本卖不出去。陆续竣工的楼里没有租客。到处都是空置房，房地产价格暴跌。
1992年，日本政府出台了“地价税”政策，规定所有土地持有者每年必须缴纳一定比例的税。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的业主纷纷出售土地，日本房地产市场随即进入“供过于求”的时代。
几个因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格暴跌导致大量房地产企业及相关企业破产。1993年，日本房地产破产企业负债总额达到3万亿日元。
然后，作为炒地主角的非银金融机构，因为有大量坏账，纷纷破产。因此，向这些机构提供资金的银行也有巨额坏账。当年日本21大银行宣布产生了11000亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。
1991 7月，富士银行伪造存款证明被曝光。接着，东海银行和协和埼玉银行被曝出同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，造成了日本银行业严重的信用危机。几年后，几家大银行相继倒闭。
“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的曝光...接连的打击让日本民众对资本市场失去了信心。此后，受亚洲金融危机、次贷危机等国际趋势影响，日本房地产市场再也没有重现辉煌。
作为1980年代的世界第二大经济体(它在1978年超过了苏联)，日本经济起飞后的快速崛起逐渐转为缓慢增长、停止增长甚至严重衰退。在1990年代中期，它经历了快速的货币贬值，并且从未恢复。泡沫经济破灭崩溃，十几年都没有恢复。毫不夸张地说，日本楼市泡沫引发的长达数十年的经济衰退，已经成为世界其他国家极力避免的错误范例。