房地产市场研究有哪些需要注意的问题？
(地点；资金；人事；竞争对手；政府规划等。)
中期主要是项目定位涉及的研究。
(人口；文化；教育背景；收入；商业形式；媒体等。)
后期主要是项目推进的考察。
房地产市场研究和规划
房地产调查是项目规划和决策的基础。
房地产市场研究
房地产市场研究是以房地产为具体商品对象，系统地收集、整理、记录和分析有关市场信息，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者了解房地产市场的变化趋势、制定公司经营计划、制定经营战略提供参考和建议。由于土地和房屋的不可移动性，房地产市场调查具有深刻的地域特征和特殊性。我们也习惯按照区域形态切入房地产市场，从点(单个楼盘)到线和面(区域98市场)，再从线和面(区域市场)到体(宏观环境)；然后从本体回归到点、线、面，继续来回循环，达到融会贯通，才能真正把握。？
第一点——单一房产？
对单个建筑的市场研究是房地产市场研究的基础。它不仅是新员工接触房地产知识的第一课，也是任何一个资深员工实时了解房地产市场最具体、最直接的方式。？
单体建筑的市场调查通常包括以下五项:？
第一项是分析建筑的地理位置。总的来说就是分析房地产的区域历史沿革和区域特征(商业中心、工业中心、高校社区等。);了解区域交通状况，(公交，地铁，高架，轻轨，省市高速，区县高速等。);因或公共设施(水、电、煤等市政设施；公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、酒店、图书馆、体育场、集贸市场、著名餐厅等生活设施)和人文环境。往小里说，就是楼盘地块的大小和形状，它的位置，它的邻居是谁？它的通路怎么样？无论是临街等等。与其他商品不同，建筑物的地理位置是不可分割的关键因素，其品质往往决定了建筑物的大部分价值。？
第二项是分析产品。这是房地产市场的主要部分，重点了解土地、总建筑面积、产品类别及规划、建筑设计及外观、公寓总套数及房型、面积、格局比例、建筑材料、公共设施及建设进度等。对产品的分析是了解房地产的基础。只有仔细分析产品，才能正确把握由此产生的各种变化。在产品因素中，有一项比较特殊，它不是产品本身，但却是产品的重要组成部分。就是我们常说的公司的构成，也就是谁是了解该楼盘的投资、设计、施工、物业管理等主要事项的承接公司？他们有什么资格？他们是如何相互配合的？，从而评估房地产的信用可靠性。？
第三项是分析价格组合。即产品的单价、总价和支付方式。在市场上，往往有很多价格促销，但都是一样的，最终归结为三个方面的价格组合。分析价格组合，了解其应用策略，是市场调研最吸引人的地方。？
第四是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点、媒体选择、广告密度和实施效果等。？
第五项是销售执行力。这是最关键的地方，一方面指的是销售点的选择，人员的配置，业务的执行，另一方面指的是什么样的房间最好卖？什么样的总价最能被市场接受？吸引顾客最重要的地方是什么？买房的客户有什么特点？这些都是市场调研应该知道的。其中销售情况是一个结果，其他方面是原因。了解前因后果，分析原因，是单体建筑的全部内涵，也是整个市场的调整工作。？
二、线和面——区域市场？
对单个楼盘进行详细了解后，就可以开始对区域市场的调查分析了。区域市场调查分析主要包括区域分析、区域产品和需求特征三个方面。？
区域分析？
区域分析是指对特定区域内影响房地产市场的交通路线、区域特征、发展规划等进行综合分析。与单个建筑的地理位置分析不同，在具体分析中，区域分析更侧重于整体分析和宏观评价。比如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析可以知道，这与虹桥机场到市中心的良性交通路线和虹桥商务区的发展规划密不可分。？
地域产品？
区域产品主要包括了解和分析总量、品类、位置、分布、单价分布、总价结构、各种营销方式的市场反映以及特定区域范围内市场缺口的捕捉。分析区域产品的关键在于仔细研究区域产品的异同及其市场反映其优劣的原因。举个例子，在大家都是同价位同品质的房子的情况下，其中一个楼盘卖得相当好，这就是区域产品要分析的地方。？
需求特征？
需求特征是指区域人口数量和密度、人口结构和家庭规模、购买力水平、客户需求结构和特征、人口素质和习惯。需求特征是站在客户角度对产品的一种审视，把握需求特征是持续创新的动力和源泉。？
区域市场分析是基于对单个建筑的详细市场调查。写区域市场分析报告，首先要详细调查区域内的单个楼盘，然后以这个楼盘所在的街道为延伸区域，仔细调查整条街道的所有楼盘。最后，以这条街道为基础，详细调查周边街道的房地产情况。
这样，由点到线，由线到面，通过不断的比较、分析、归纳和总结，区域市场的情况就会了如指掌。？
三、身体——宏观环境？
抓点线面是市场调研的主体，但不是全部，只是对象？
只有对(宏观环境)有了深入的了解，房地产的市场调查才能做得更生动、更深入。房地产市场(宏观环境)包括政治、社会、经济发展、行政法规、国际形势等因素。？
政治社会？
政治社会是指国家运行体制、政治稳定、社会保障、房地产投资和城市化进程。政治稳定是社会发展的基石，分析房地产市场不能忽略政治因素。？
经济因素？
在房地产的所有宏观因素中，经济因素对公司和个人来说是最明显和最直接的因素。它包括国家的经济发展、财政收支和物价、人口和消费、居民收入和储蓄等各种因素。比如1997存款利率的大幅下调，对刺激个人购房意愿的作用明显，房地产市场也掀起了几波波澜。？
行政法规？
行政法规主要包括土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策。如果取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响是显而易见的。还有土地增值税，它的实施也是一把双刃剑。限制太多，投资资金就不愿意进来，经济发展的速度就会相对缓慢；如果限制太少，投机和暴利就会随之而来，对国民经济的损害不可低估。？
国际形势？
国际经济、军事和政治环境对房地产的影响不容忽视。比如1997年底发生的东南亚金融危机，或多或少影响了中国的房地产市场。单就投资成本来分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币都贬值了20% ~ 50%，而人民币却屹立不倒。作为一个投资商人，在做决定之前，一定会评估人民币未来的稳定性和现阶段的相对成本。在形势不明朗的时候，他必然会退缩。？
总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查的基本框架，其整合是深入研究房地产市场的有效途径。只有认真进行市场调查，科学分析，才能成为真正的市场专家。
研究原则
工作室的市场调研和专业的市场调研公司是不一样的。它不是静态的、描述性的、系统的研究，而是为我们独特的规划创意提供确认、刺激和支持的研究。
1.带问题调查:项目负责人应在调查开始后3天内提出项目开发中需要解决的问题。有问题就有方向。
2.有目的的调研:带着朦胧的想法，比如可能的想法、定位、经营思路、方向。在调查过程中，我们开始构思各种可能的方案。一旦你有了一个框架想法，就开始尝试去证明它。但是在全面深入的调查结束之前，不要停留在这个框架上。
规则3.20/80:时间和精力要花在核心问题上，不求系统全面，但求核心问题上的重点突破。抓住重点人，尤其是和老板深入沟通。同时，重视与专业人士和机构的沟通，尽可能的占据他们的信息。
4.“循迹”法则:关注当地房地产的开发和推广水平，用“循迹”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么要这样做？它的目标是什么？效果如何？这种市场效应反映给消费者的是一种什么样的心态？
研究系统
1，每日例会制:活动当天完成，调研当天研究，每晚召开小组会议，由项目负责人主持。
2.研究日记制度:每日会议结束后会形成书面结论(要点)，由指定人员输入笔记本电脑，通过电子邮件发送到工作室策划总部。
3.日测夜谈:白天室外实地考察，晚上室内访谈，在最紧凑的时间内完成调查。
研究过程
调查的基本行动可分为以下几个步骤:
1.前期基础准备。索取企业和项目的背景资料，通过各种信息渠道(包括互联网)收集和分析行业、地区(城市)、企业的信息。
2.成立项目组，分工，拟定研究计划，与客户沟通。向客户提交一份包括项目、企业、市场和相关行业的材料和信息清单，以及一份采访对象名单。
3.进入项目现场，大概需要1天的时间，快速对企业和项目进行粗略的调研，与客户(主要是老板)沟通，明确核心问题，调整调研计划。
4.调查。书面材料、访谈和实地考察相结合，每天进行总结，形成分析点和问题点。
5.研究。组内沟通，与客户的高级经理沟通，进一步明确研究结论。
6.补充研究。
7.写一份研究报告。
调查的基本内容
1.区域(城市经济、交通、商业、人口、消费文化)
2.行业(房地产规模、层次、类型、层级、各大品牌营销特点、房地产产业链发展现状、代理、媒体、广告、规划设计等。)
3.市场(消费者、竞争对手)
4.项目(选址、地块、规划、设计、目标市场细分、营销策略、类似项目成败案例分析)
5.企业(企业资源和能力，侧重于与项目相关的人力、财力和物力资源的分配)
研究计划？
1.调查目的
2.调查范围
3.研究热点
4.研究大纲
5.要求客户提供的书面材料、采访目标和调查目的地。
6.调查的时间、地点和人员(包括顾客提供人员的配合)
研究报告的主要内容是什么？
1，市场和行业发展形势评估
2、企业能力和发展意向评价
3.项目机会和可行性评估
4.相关行业相关问题的评估
研究工作文件？
1，调查大纲(出发前初步大纲)
2.研究工作的具体计划(与客户协商后提出)
3.研究资料清单(客户要求)
4.研究问题列表(自问问题)
5、调研日记和会议纪要
6.定期总结和评估报告
7.信息部信息目录