坚不可摧的租赁简介
这是租赁物转让过程中常见的问题。承租人提出的“买卖不破租赁”一词是一个专业的法律术语，具体是指租赁房屋转让时，承租人对房屋的使用权不受房屋买卖的影响，买受人仍应继续履行原租赁合同的规定。此时，租赁权比买卖双方的转让更有效，只有在租赁期限届满时，买方才能行使完全的所有权。
对此，我国法律有明确规定:《合同法》第二百二十九条规定:“租赁期间租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力”，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第119条第二款规定:“在租赁期间，私有房屋因买卖关系，
承租人提出的“优先购买权”，是指出租人出售房屋时，承租人在同等条件下依法享有优先购买权。《合同法》第二百三十条规定:“出租人出售租赁的房屋，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。从租赁不可破原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这一点可以从各国的立法中得到证实。《法国民法典》第1743条规定“出租人出售租赁物的，买受人不得辞退已订立公证租赁合同或有确定日期的房屋或土地纳税义务人；但在租赁合同中保留此项权利者，不在此限。“也就是说，对于法国的房屋、土地的租赁合同，如果合同已经公证或者合同有明确的日期，租赁权具有对抗的效力，买卖并不违反租赁，除非双方在合同中另有约定。《德国民法典》第571条第1项规定:“租赁土地交付给转租人后，出租人转让给第三人时，受让人代替出租人取得所有期间因租赁关系产生的权利和义务。“也就是说，在土地租赁合同中，转让并不违反租赁。《日本民法典》第605条规定:“不动产的租赁经登记后，对于后来取得其不动产财产权的人也发生效力”。即根据日本民法，租赁登记后，具有对抗力。我国台湾省民法典对此也有规定。该法第425条规定:“租赁物交付后，出租人向第三人承认其所有权，其租赁合同对受让人继续存在。“值得注意的是，这些国家或地区的“买卖不破租”指的是不动产租赁。这是因为，“以居住、经营或者耕种为目的，出租他人不动产的，各国立法采取巩固承租人地位的政策，以谋求社会生活的稳定和改善。“是否有国家规定这一原则也适用于动产租赁，由于笔者无知，不敢贸然作出判断。
在我国合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。在司法实践中，援引该原则为自己辩护的当事人大多限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，多数学者主张我国《合同法》第229条所界定的租赁不可破原则应仅限于房屋等不动产的租赁。
在我国，由于土地属于国家或集体所有，单位或个人只有土地使用权。根据宪法规定，土地使用权可以依法转让和出租。那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，土地使用权转让时租赁关系仍应有效，即应类推适用买卖不破租赁的原则。1.动产租赁的限制适用。
从历史条件和各国立法规定来看，该原则不应适用于动产租赁。我国合同法第229条的规定是否应该适用于动产？笔者认为该原则不应适用于动产租赁，理由如下:第一，动产种类繁多，价值普遍较低，容易通过市场交易获得。因此，没有必要对动产租赁权给予特殊保护。第二，动产租赁适用“买卖不破租”原则，不利于财产的流转，不利于充分发挥财产的效用，不利于物尽其用的原则。再次，租赁权物权应当有一定的边界，否则不仅违背租赁权物权的初衷，还会导致法律制度的混乱。这一界限应通过其适用对象来体现，即租赁权物权应指租赁权物权。第四，从各国立法来看，立法案例都是关于租赁权物权的。
2.适用不动产抵押之上设定的租赁关系限制。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定:“抵押人出租抵押物的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不发生约束力。抵押人出租抵押财产时，未书面告知该财产已经抵押的，抵押人应当对出租抵押财产给承租人造成的损失承担责任；抵押人已书面告知承租人该财产已经抵押的，因抵押权实现而造成的损失，由承租人承担。”也就是说，该原则适用于抵押之上设定的租赁关系。司法解释之所以作出这样的规定，是因为虽然古今立法者的态度从“买卖可以破约”转变为“买卖不能破约”，但逐渐体现了租赁权物权化的一种趋势。而法律对租赁权效力的特别规定只是强化了债权的效力，从而达到保护承租人权利的目的，但租赁权的性质并没有改变。在房屋抵押后出租的情况下，“先物权优于后债权”仍然适用。
3.适用人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系限制。查封是指人民法院执行人员对作为执行对象的财产采取查封措施，禁止被执行人转移或者处分，体现了国家公权对私权的干预和救济。它本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。因为查封的目的是为了实现债权，不动产被查封后，其所有人或者使用人丧失了对该不动产的处分权。因此，如果被查封的财产被债务人或者他人擅自处分，该处分无效。最高人民法院在8号批复中明确指出，执行债务人擅自处分查封财产的行为无效。另一方面，查封的目的是为了实现债权。承租人明知租赁物可能出售，但仍与出租人订立租赁合同，由此产生的风险只能由自己承担。
4.限制在破产财产处置过程中的应用。
破产企业的房屋、建筑物作为破产财产，必须拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化；通过出让或转让取得的土地使用权也属于破产财产，其所有权也会发生变化。在破产案件中，破产宣告时破产企业与其全部房屋、建筑物或者土地签订的租赁合同尚未履行的，在处理破产财产的过程中一般应限制“买卖不破租”原则。原因是:
(1)如果适用这一原则，租赁合同将继续有效，这将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序破产企业所欠的工资和劳动保险费用以及第二顺序破产企业所欠的税款，而且优先于第三顺序的其他破产债权， 而且连这种租赁债权都要全部实现或清偿，违背了破产法的基本制度和分配原则，违背了民法的公平正义基本原则；
(2)在许多破产案件中，特别是国有或集体企业的破产案件中，房屋、建筑物与破产企业的土地使用权作为一个整体结合起来变现的情况很多。如果适用这一原则，租赁合同继续有效，买受人可能会因为租赁关系而认为自己购买的土地不利于自己开发利用，从而影响破产财产的实现。1.只适用于买卖吗？
“买卖不破租赁”的法律制度不仅包括因买卖而引起的租赁物的所有权变更，还包括因赠与、继承、互惠甚至合伙投资而引起的所有权变更。这种广义的理解已经得到了大多数人的认可。据此，将“买卖不破租赁”理解为“租赁物所有权的变更不得对抗租赁物的债权”更为准确。但是没有明确的法律条文来说清楚。
2.是否适用于“动产”？
“租赁”，根据《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该条款没有对租赁物设置进一步的限制，即可以包括不动产，也可以包括动产。从字面上看，“租赁物所有权的转移不得对抗租赁物的债权”这一原则既适用于不动产，也适用于动产。然而，当我们将这一概念适用于第229条时，我们不禁发现，如果第229条也适用于所有权以交付方式转移的动产，将不利于财产的流通，与现代民法的宗旨背道而驰。因此，《合同法》第二百二十九条租赁物一词应仅限于不动产，如房屋。但司法习惯是这样做的，只是在法律条文中没有明确。
3.买卖不破租赁与抵押的竞合。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第1款规定，抵押人出租抵押财产的，抵押实现后，租赁合同对受让人不发生约束力。因此，“买卖不破租赁”原则不适用于有抵押财产的租赁。在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。
4.财产保全与租赁竞合。
财产保全和财产租赁的竞合是指财产保全和财产租赁同时存在于同一标的物上，且两者效力冲突的情形。如何处理两种效力的冲突，虽然法律没有明确规定如何处理，而且从“买卖不破租赁”的适用条件来看，买卖行为也是发生在后来的，按理说“买卖不破租赁”也应该适用。但如果是这样实施的话，朝廷查封的威严是没用的，所以关键要看两者哪个先成立。如果在查封前就存在租赁，那么在债权人依照法定程序取得被查封财产的所有权后，原租赁合同当然适用于债权人，对债权人具有法律约束力，因为承租人在出租时无法预见租赁财产将来会被查封。扣押后存在租赁的，债权人依照法定程序取得扣押财产的所有权后，原租赁合同对债权人不适用，但债权人同意的除外。因为查封的目的是为了实现债权，承租人明知所租房屋可能被出售，但仍与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由自己承担。承租人不知道或者不应当知道租赁物已被查封的，根据双方的过错，由承租人或者出租人承担损失。我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁期间，租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期内，租赁物的所有权因买卖、继承等原因发生变更的。，租赁合同对新主人仍然有效。当新所有人不履行租赁义务时，承租人可以利用租赁权对抗新所有人，法理上称之为“买卖不破租赁”。
根据民法理论，所有权属于物权，而租赁权是债权。随着社会经济的发展和平等市场经济中主体活动的复杂化，物权和债权的界限越来越难以划清，出现了你中有我、我中有你的趋势，这体现在我国《担保法》和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中。在这种趋势下，租赁不违约原则作为物权债权关系的例外，在调整市场经济秩序和人们的社会生活中发挥了重要作用，它的存在有其重要的意义和法律价值。
首先，它有利于维护社会经济秩序的稳定，体现了法律所追求的秩序价值目标。随着社会经济的发展，平等主体之间的经济交往越来越密切，交易更加频繁。有时候，一套房子今天会租出去，明天可能会卖掉。如果按照物权债权调整的一般原则处理，新的所有人可以对抗承租人。那么就会大大增加承租人的租赁风险，造成经济秩序的混乱。因此，为了有效发挥租赁物的效用，维护财产流通秩序，必须对买卖双方一视同仁。出租人的权利应受到必要的限制，以实现法律的价值追求。
其次，有利于保护承租人的合法权益，这是合同法立法宗旨的具体体现。合同法是为了维护社会经济秩序，进一步促进社会主义现代化建设，保护合同当事人的合法权益。牢不可破的租赁原则不仅平等保护双方的权益，而且在租赁合同中特别关注承租人的权利。
第三，它体现了民法原则中的诚实信用原则。诚信原则被称为民法原则中的帝王条款。是指民事主体从事民事活动应当诚实守信，善意行使权利、履行义务，不得规避法律。其本意是按照市场体系的平等互惠原则办事，签订合同时诚实不欺诈；签订合同后，要守信用，自觉履行。因此，首先要求出租人在与承租人签订租赁合同时，拥有房屋的处分权和租赁权。出租人准备出售其所有房屋时，首先是有提前告知承租人的义务，即承租人在同等条件下享有优先购买权；其次，本着诚实信用的原则，出卖人应当履行告知义务，对即将出售的房屋的租赁义务应当如实告知买受人，否则买受人可以用来对抗出卖人。出租人的上述两项义务通常称为先合同义务，是诚实信用原则在买卖合同和租赁合同中的具体运用，上述义务也应是出卖人在不违反租赁原则下的应有义务。这在中国的立法例中已有规定。而且，在适用诚实信用原则指导租赁不可破原则的司法实践时，也要求买受人严格遵守出卖人与承租人签订的租赁合同，不能单方面提前解除或变更出卖人与承租人签订的合同的任何内容。与租赁权的规定一样，我国《担保法》中抵押权的规定也是我国法律所确定的一项重要的物权民事法律制度。租赁权和抵押权都是物权，租赁权是债权，抵押权是物权。自然，他们会经常竞争或冲突。
这种重合或冲突通常有两种情况:
一是产权人先出租房产，再抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的成立。此外，租赁权的存在并不从根本上影响抵押权的实现。所以在这种情况下，买卖不破租赁的规则依然适用。
二是产权人先抵押房产，再出租出去。在这种情况下，仍然适用“物权先于债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人无力偿还债务，可以通过变卖抵押物来清偿债务。
抵押人出租抵押财产时，未书面告知该财产已经抵押的，抵押人应当对出租抵押财产给承租人造成的损失承担责任；抵押人已书面通知承租人该财产已经抵押的，承租人应当承担实现抵押权所造成的损失。因此，抵押财产租赁的，限制“买卖不破租赁”原则，抵押权优于租赁权，因抵押权的实现而终止租赁关系。