美国怪事:疫情让很多人失业，房市却异常火爆。
美国的房地产市场也在春季短暂停滞。2020年3月，由于普遍的家庭订单和失业率的急剧上升，房地产市场看起来将暴跌。
然而，美国的住宅房地产市场出人意料地表现出很强的灵活性。到目前为止，房地产业对美国的经济复苏起到了很大的支撑作用，成为经济的支柱。
不仅如此，在肆虐的疫情下，2020年的美国房地产市场竟然是破纪录的一年。根据Zillow的数据，2020年售出房屋564万套，比2019增长5.6%。
而且去年6月5438+2月，美国住宅均价为266，104美元，同比上涨8.4%(约20，587美元)。所有主要市场的房价继续上涨。
根据经济学家和市场观察家的说法，住房的价值正在以一代人以来最快的速度增长，并且在2021年没有放缓的迹象。
尽管数百万人被解雇或暂时休假，但这并没有阻止全国范围内的购买热潮。买家必须比平时卖得更快才能买到他们梦想中的房子。
因此，美国目前的房地产市场出现了自2005年前所未有的房地产繁荣达到顶峰以来最高的销售增长率。
然而，这种扩张是由次级抵押贷款市场的低质量贷款推动的，而当前的房地产繁荣是由强劲的需求和创纪录的低抵押贷款利率推动的。这两个因素都是由冠状病毒疫情引起的。
在疫情到来之前，房价已经开始上涨，但疫情导致房价以两位数的速度快速上涨。2020年春季疫情爆发期间，美国房市一度停滞，但从6月份开始，美国房市出现了创纪录的增长。
随着房价逐月上涨，这显示了美国房地产市场在持续的经济衰退面前的韧性。尽管经济前景不明朗，选举有争议，疫情恶化，但买家继续快速抢购相对较少的待售房屋。
疫情确实削弱了建筑商填补住房供应的能力，因为他们的土地正在耗尽。住房市场上的二手房供不应求。
待售房屋数量大幅下降，比近几年的正常水平低30%左右。市场需求持续高企，供应只能满足三分之二。
住房库存和抵押贷款利率目前处于历史低位。本月成屋待售供应量降至1.9个月，为1999开始有数据以来的最低水平。
由于库存如此紧张，现房销售不太可能继续以去年的速度增长，这意味着2021现房销售可能会略有放缓。预计2021年房屋销售增长3.8%。
远程办公的兴起也引发了郊区的新繁荣。可供开发的土地稀缺，意味着建筑商可能无法满足日益增长的需求，房价将在2021继续上涨。
有一件事被谈论得很多，那就是郊区的住房市场正在蓬勃发展，因为人们搬出了城市。疫情导致一些买家在不同于原计划的地区寻找住房。
然而，有一份详细的研究报告研究了每一个可以想象的与城市和郊区相关的住房市场数据点，以确定是否存在城市向郊区迁移的主要趋势。
根据Zillow的研究数据，与城市市场相比，郊区住房市场并没有以不成比例的速度走强。目前，这两类房地产市场似乎很热。
然而，疫情增加了人们对有更多空间和花园的房子的渴望。再加上创纪录的低利率，从城市到郊区市场，房价都在大幅上涨。
住房负担能力危机2021
强劲的需求加上较低的抵押贷款利率，将房价推高到了很难攒够首付的水平，尤其是对首次购房者而言。
尽管美国未来仍将面临经济和健康挑战，但毫无疑问，国家将继续从这场疫情中复苏，房地产市场将保持强劲势头，并将在2021年打破更多记录。
这一次，房地产市场主要由两个因素驱动:可用住房库存短缺和极低的利率。挂牌价和售价两位数的增速，显示了库存的极度匮乏和需求的不可思议——卖方房地产市场的标志。
虽然房地产市场仍然火热，但我们可能开始看到房价上涨损害了人们的承受能力，除非2021房贷利率继续下降。
目前房贷利率略高于1年初的低点，但仍处于历史低位，应能继续支撑房贷需求。
截至2021，1.22的调查数据显示，抵押贷款申请较前一周减少4.1%。再融资指数较前一周下降5%，较去年同期上升83%。
上周房贷利率涨跌互现。30年期定存利率升至2.95%，为2020年6月165438+10月以来的最高水平。所有其他调查利率都下降了。
尽管抵押贷款利率低于3%，但由于抵押贷款利率降低(对购房者而言)的影响被两位数的房价涨幅抵消，住房的可负担性有所下降。
2021，房贷利率有望止跌。美国全国房地产经纪人协会预测2021年平均抵押贷款利率为3.1%，抵押贷款银行家协会预测2021年平均抵押贷款利率为3.3%。
这些利率预测高于2020年3.0%的平均房贷利率，但低于2019的平均利率。
抵押贷款利率上升和房价上涨将加速购买力下降，进一步挤压春季房屋销售旺季的潜在买家。
抵押贷款利率本周跟随10年期美国国债收益率走势进一步下跌。根据国内最大的抵押贷款机构Bankrate最新调查:2021 1.29，基准30年期固定抵押贷款利率为2.860%。
预计房贷利率将继续在历史低点附近徘徊。美联储承诺维持利率和债券购买计划不变——淡化了将借贷成本从接近零的最低水平上调的紧迫性。
按照目前的30年期固定利率，你每借654.38+万美元，每月需要支付465.438+04美元的本息，而上周为4265.438+0.60美元。一年前，30年期的固定利率是3.70%，所以你必须每月支付460美元才能获得同样的金额。
Realtor.com的数据显示，美国房价中值较去年同期增长14.4%，连续24周两位数增长。
由于需求仍然很高，供应仍然有限，这条路在未来几个月似乎不太可能改变。2021，预测房地产市场仍将火爆，影响购房者的承受能力。
现在，房价中位数为34万美元，30年期固定抵押贷款利率为2.860%。假设买家首付20%，房贷本息每月65，438美元+0，65，438+026。
相比之下，根据房地美的数据，2065年2月美国房价中位数在30万美元左右，438+09，30年期抵押贷款平均利率在3.58%左右。
这时，一个买家面临的月还款额是65438美元+0.088美元，比他现在的月还款额少了38美元——假设建筑商和卖家满足了买家的需求，使房价全年持平。
较低的抵押贷款利率将导致每月支付993美元，或与一年前相比每月节省95美元。如果房价继续快速上涨，低抵押贷款利率将有助于但不会消除住房市场仍可能面临的负担能力收紧的风险。
在卖方市场，买房会让人觉得你在赔钱。也许你只需要等上几个月甚至一年，价格就会趋平(或者下跌)。问题是价格可能会继续上涨，直到你被挤出市场。
谁也不能保证这两种方式会出现哪一种。因此，明智的做法是找到合适的时机购买你梦想中的房地产，或者你可以选择以今天的利率再融资，至少减少你每月的按揭付款。
2021年房屋价值预测:增长还没有结束。
目前，没有迹象表明价格增长将放缓。Zillow的经济研究预测，到2021年中，住房价值年增长率将高达13.5%，到2021年末，住房价值将比目前水平增长10.5%。
目前的预测还显示，未来一年销量将保持增长，2021年销量将达到690万套，为2005年以来的最高水平。
目前的极端需求体现在房价的大幅上涨，这可以归因于2020年3月至7月被压抑的住房需求，当时美国大部分地区处于全面封锁状态。
由于越来越少的库存和更高的需求，住房销售和价格在秋冬季节保持强劲。现有房屋销售也显示了有史以来最紧张的房地产市场。
从去年5/6月份开始，需求并没有明显减少，买卖双方继续以创纪录的速度联系。2020年6月5438+2月现房销售比10月165438增长0.7%。
这种趋势表明，房地产市场和房地产泡沫一样强大。这远远不是你能想象的房地产市场的平衡水平。
全国房屋销售继续增长，销售价格中位数继续保持两位数增长。自2020年秋季以来，买卖双方的交易量一直很高。
不仅是住房需求，新房供应也达到了疫情爆发以来的最高点。尽管卖家正在出售越来越多的房屋，但美国需要更多的新房来增加库存，减缓这些急剧上涨的价格。
不出所料，与去年相比，刚刚过去的这个假期，房地产活动好了很多。
相比2019，2020年的挂牌价格继续以两位数的速度上涨，这是由购房者的需求带动的，购房速度也比去年快了近两周。极低的抵押贷款利率促进了需求和相对购买力。
去年全国库存下降39.6%，首次跌破70万。
过去一年，中国新上市房产库存下降0.8%，大城市库存上升7.6%。
5438年6月+2020年2月的全国挂牌价中位数为34万美元，比2019年上涨13.4%。与2019相比，大城市均价上涨8.8%。
全国范围内，一套房子在市场上5438年6月+2020年2月的销售时间一般为66天，比同期的2019少了13天。
由于修正率低于正常水平，市场已经做好了2021强势开局的准备，尤其是在新增供给持续改善的情况下。
买方的需求仍然远远高于供应，并继续增长。由于供应有限，需求增加，房价似乎为今年打下了坚实的基础。即使未来几个月交易活动下降，它们也可能保持不变。
这种稳定说明虽然趋势有所好转，但并没有让购房者松一口气，因为不会减缓价格的上涨。现货库存的下降，尤其是在新屋销售增长趋势改善的情况下，表明买家正在迅速推高房价。
由于购房者兴趣浓厚，新上市房源数量有限，活跃房源总量一直落后于上年。与前一年相比，房屋销售的速度越来越快。6月5438-2020年2月，市场普通住宅销售时间为66天，比去年减少13天。
虽然不断有新的股票进入市场，但很快被许多买家消化。所以房源供应依然不足，未售库存以目前的销售速度只能供应1.9个月。
2021，房市和房贷违约。
除了创纪录的低抵押贷款利率和库存短缺，还有一个重要因素促成了美国住房市场的强劲买家需求。
疫情期间，政府暂停了几乎所有房产的止赎活动(空置和废弃房产除外)。到2020年底，严重拖欠贷款的数量接近历史最高水平，但止赎活动处于历史最低水平。
由于这一延长，止赎房屋的积压正在增加。在这个政府政策到期之前，没有人知道积压的房子有多大。
这里积压的止赎贷款包括三种类型——政府推迟还款之前的止赎贷款；正常情况下可能违约的贷款；以及因疫情导致失业而违约的贷款。
为了帮助因冠状病毒全国紧急状态而面临失去房屋风险的借款人，美国联邦住房金融局(FHFA)宣布，房利美和房地美(简称“企业”)将把单户房屋止赎和收回的政策期限延长至2021年2月28日。
这将减轻2800多万拥有“企业”抵押贷款的房主的负担。当然，这种止赎延期只适用于这两家金融“企业”支持的单户抵押贷款。
中止止赎政策适用于这两家金融“企业”通过止赎或代替止赎的交易获得的财产。目前的禁令原定于2021 1 31到期。
对于最近三次延期，联邦住房金融局表示，将继续监控冠状病毒对抵押贷款行业的影响，并根据需要更新政策。
目前，联邦住房金融局估计，由于2065.438+09冠状病毒及其扩展导致的止赎禁令，房地美和房利美将承担6543.8+04亿美元至20亿美元的额外成本。
黑骑士最新公布的数据显示，6月5438+2020年2月，房贷违约情况有所改善，但截至2020年底，严重违约的房主数量比年初增加了1.7万。
2020年有265，438+04，323套房屋申请止赎，占全美所有住房单元的0.16%，低于2065，438+09年的0.36%，也低于2065，438+00年2.23%的峰值。
报告还包括2020年2月65，438+的新数据，显示美国有65，438+00，876套房屋申请止赎，环比增加8%，但同比减少80%。
银行收回的资产比2010的峰值低了95%。2020年，贷款机构通过止赎收回了50238套房屋，比2019年减少了65%，比2010年150500套房屋的峰值减少了95%，为有数据以来(2006年)的最低水平。
2020年止赎率最高的州是特拉华州(0.33%的住房单位申请止赎)；新泽西(0.31%)；伊利诺伊州(0.30%)；马里兰州(0.26%)；南卡罗来纳州(0.24%)。
人口超过654.38+0万的大都市地区止赎率最高，为俄亥俄州克利夫兰(0.34%)；伊利诺伊州芝加哥(0.30%)；马里兰州巴尔的摩(0.29%)；宾夕法尼亚州费城(0.29%)；加州河滨市(0.28%)。
独栋住宅建设的新趋势
根据买家的行为和销售，NAHB从建筑商那里了解到他们对房地产市场的信心，并将其纳入相关预测。建筑许可已经从疫情时期的低点反弹，建筑商正在竞相填补供需缺口。
最新的NAHB/富国银行住房市场指数(HMI)显示，受木材价格大幅上涨和美国大部分地区冠状病毒死灰复燃的推动，6月份新建独栋房屋建筑商信心指数下降3点至83，438+10月，但仍处于强劲水平。
三个HMI指数都在6月5438+10月下跌。衡量当前销售状况的HMI指数下降2点至90，衡量未来6个月销售预期的分类指数下降2点至83，衡量潜在买家数量的指数下降5点至68。
我们来看看HMI三个月的移动平均得分。东北下降6分至76分，中西部上升2分至83分，南部下降1分至86分，西部下降1分至95分。
6月5438+10月建筑商信心指数下降，6月5438+065438+10月新房销售大幅下滑，预示着独栋房屋开工率在目前令人印象深刻的速度基础上，近期可能会有所放缓。6月5438+10月中旬，购房需求依然旺盛，购房按揭贷款申请创5438+02年6月以来新高。
尽管住房需求强劲，抵押贷款利率较低，但购房者仍面临市场新房供应不足的问题，加剧了购房承受能力的问题。
尽管房地产市场继续帮助引领经济向前发展，但有限的库存限制了更强劲的增长。可建地块短缺，难以满足旺盛的需求，材料价格上涨速度远远超过房价上涨速度，进而损害住房的可负担性。"
新建住宅销售:65438+2020年2月
现房销售处于历史最高水平，疫情期间新房销售也有所增长。这些销售使得建筑商提高了价格。买家流量正以创纪录的速度转化为销售额。
据美国城市土地研究所预测，2021年美国房地产市场形势和价值有望反弹，2022年趋势更高，独栋住宅的表现将超越其他行业，如商业、零售、酒店和租赁。
2020年新开工独栋住宅将小幅下降至871，250套，2026年将上升至94万套，2022年上升至97.5万套，为2006年以来的最高水平。
同时，这份报告显示，未来三年房价平均上涨4.1%，高于3.9%的长期平均涨幅。这份报告是基于对37家主要房地产机构的43位经济学家的调查。
预计2020年销售新房81.1.00万套。这比2065，438+09年的68.3万高出了65，438+08.8% (4.3%)。
根据美国人口普查局和住房和城市发展部联合发布的估算数据，2020年2月，经季节调整的新独栋房屋年销售率为84.2万套。
这比6月修正后的82.9万套高出65，438+0.6% (65，438+05.8%)，比2065，438+09年2月预估的736，5438+00，000套高出65，438+05.2%。
从5438年6月到2020年2月，新房售价中值为35.59万美元，平均售价为39.49万美元。经季节调整后，65438+2月末新房待售量预计为30.2万套。按照目前的销售速度，这意味着4.3个月的供应量。
中国多户型住宅的发展趋势
多户住宅继续面临疫情带来的严峻挑战。联邦政府最近通过了冠状病毒肺炎-19救助计划，其中包括250亿美元的租赁援助。
根据全国多家庭住房委员会(NMHC)进行的租金支付跟踪调查，88.6%的公寓租户在65438+10月20日之前支付了全部或部分租金。该调查调查了美国由专业人士管理的11.6万套公寓单元。
到2020年65438+10月20日，美国家庭交房租的比例下降了2.5个百分点，即294224个家庭，到2020年65438+2月20日，交房租的家庭比例为89.8%。
这些数据涵盖了美国各种市场价格的租赁物业，这些物业的规模、类型和平均租金各不相同。
总的来说，这次疫情一下子把美国经济推进了黑暗的萧条隧道(2020年GDP增长将为-3.5%)，但还是有两个亮点，其中之一就是美国的房地产市场。
美国经济的这一“异常”亮点，得益于市场三个“低点”所赋予的能量:房市库存低点、抵押贷款利率低点、抵押贷款止赎率低点。