云南面临不动产登记历史遗留问题:梳理分类，逐一解决
近日，记者走访云南多地发现，当地不动产登记时间大幅压缩，已实现一窗办理、最多跑一次。
但随着近年来统一不动产登记制度的实施，云南的各种历史问题也逐渐暴露出来。面对大量复杂的历史问题，云南总结梳理了问题类型，正在集中力量逐一解决。
过去50年的遗产
张是云南省曲靖市会泽县人，家住会泽金水苑小区。金水苑小区建于1999，共176户。该小区开发建设单位为会泽县城市综合开发公司。竣工后办理了房屋所有权证，未办理土地使用权证。
后来由于开发建设公司法人死亡，公司自然消失，导致该小区土地一直没有第一次登记。
“没有土地使用权证，我们的房子一直挂在半空中。我们虽然住在里面，心里却不踏实。”张金英告诉记者，“这么多年，房子不能买卖，连继承过户都办不了。”
2016年，我国全面颁发不动产权证书，停止颁发房屋所有权证和土地使用权证，不动产统一登记制度落地基层。
根据规定，未进行首次不动产登记的，不得登记其他类型的不动产。张和他的邻居只能期待了。
“会泽金水园小区不是个例。一些地方的历史遗留问题比它们更复杂、更困难。”云南省自然资源厅确权登记局局长车文雪说:“这些历史问题是过去50年遗留下来的，少数问题甚至更老。这些问题久拖不决，影响了人们的获得感和幸福感，也影响了不动产登记的全面实施。”
梳理分类，逐一破解。
办理不动产登记需要房管、建设、税务、公安、民政等部门的资料。随着不动产统一登记制度的全面实施，管理环节不规范、不衔接导致的各种历史遗留问题逐渐显现。历史遗留问题大多发生在预登记阶段，导致登记要素缺失，无法按正常程序登记。
根据资料，云南省自然资源厅总结了历史遗留问题的类型，主要包括:无土地出让合同、划拨决定书等权属来源文件；未付土地出让价款或相关税费；擅自改变土地用途的；未通过规划许可或者规划核实的；竣工验收备案不合格的；开发建设主体缺失或不合格；分散登记时形成的房屋和土地信息不一致；所购房屋的土地使用权被开发单位抵押或被司法机关查封。
会泽金水苑小区的情况属于“开发建设主体缺失或不合格”的范畴。
为解决这一历史遗留问题，会泽县召集县自然资源局、住建局等部门共同研究。根据规定，业主委员会申请国有划拨土地初始登记后，按照“按户分摊房屋面积”的方式，形成了对小区176户进行拆分登记的方案。
近日，张兴奋地从会泽县不动产登记中心拿到了20年的不动产权证书。
“儿子在昆明，媳妇和女儿在曲靖麒麟区。这几年，家里只有我一个老人。”他说，“现在我可以把这套房子卖了，去昆明买房，离儿子近一点。”
目前，会泽金水苑小区已有53户办理了不动产权证书，其余住户正在陆续提交资料，其申请将在一个月内办结。
云南通过政府主导、部门合作，在摸底调研的基础上，分类制定出台了相关政策文件。截至目前，共解决历史遗留问题73200个。
“历史遗留问题是动态的，现在还在不断暴露，新的类型和复杂程度也在增加。”切·文雪直言不讳地说:“有时很难针对某个问题研究出一种特殊的对策。这项工作需要社会各界的理解和支持。”
不再给历史留下问题。
在云南昆明盘龙区政务服务中心不动产登记综合服务大厅，记者看到前来办理不动产登记的市民秩序井然。目前，云南一般不动产登记全流程平均办结时间压缩至6.95天，抵押登记全流程平均办结时间压缩至2.79天，分别比2018同期下降42.7%和35.8%。
“不动产统一登记制度实施以来，我们白天办证，晚上开会研究问题。”昆明市不动产登记中心主任周莹说:“事实上，只要提交全面的材料，人们就可以完成正常的不动产登记。历史遗留问题很难登记，这耗费了我们大量的时间和精力。”
去年底，昆明推出“提前预告登记”制度。当事人签订买卖房屋或者其他房地产权利的协议。为了保证将来物权的实现，他们可以根据约定向登记机关申请预告登记。
昆明市自然资源和规划局副局长何斌表示，过去由于云南经济发展相对东部地区落后，房地产主要由中小房企开发建设。“中小房企融资能力不足，资金链容易断裂，于是开发建设主体消失，土地出让价款或相关税费未付，所购房屋土地使用权被开发单位抵押，造成了大量历史遗留问题。”
何斌表示，今后，已经提前登记的房产购买者，可以在产权过户后享受一些权利，“可以有效防止一房二厅的买卖或者开发商的再抵押。”
预告登记的不动产，即使是司法机关也不能作为出卖人的财产强制执行。截至今年9月，昆明已办理预告14000余份(含房贷预告)。
昆明市民张敏告诉记者，预告登记在保护购房者权益、确保交易安全方面发挥着重要作用。