为什么香港房价从65438暴跌到0997？

2010，一场全民竞猜开始了，众多开发商、专家学者、购房者参与其中。估计大家都知道自己猜对了，就是2011的房价走势。中国人民大学经济研究所发布的一份报告揭开了这个大谜题。报告的要点是2011上半年房价将下跌20%。给出的理由是当时的宏观调控，尤其是房地产调控非常严格，开发商的钱开始收紧。到现在2011这一年已经过去一大半了，谜底还没有揭晓，但今天不想探究谁猜对了谁猜错了。我想探究的是开发商的信贷是否真的收紧了。在《为什么我们的生活如此无奈》这本书里，我特意查了当时的真实数据，太可怕了。因为仅2010前三季度，开发商贷款就有6000亿。你知道2009年银行贷了多少款吗？告诉你，是5980亿元，很多专家说2009年中国银行业的特点一直是巨量信贷。但目前的情况是，2010前三季度发放的贷款甚至比2009年全年还多，同时超过了2007年和2008年的总和。这不是很可怕吗？通过这一组数字，我想告诉你，现在开发商根本不缺钱！换句话说，我们将继续看到开发商囤积土地和房产。所以我们现在说的房价应该跌或者即将跌，可能更多的是道德，是道德感。然而，正是这种道德判断，在很大程度上导致了民众更大的痛苦。我为什么这么说？原因很简单。正是因为一些所谓的专家说这个房价到处都会跌，老百姓才会有希望。但是实际情况是怎样的呢？房价一涨再涨。对于普通人来说，其实已经成了一种折磨，就像钝刀割肉，让你一点点死去。还不如干脆让大家都幸福地死去。更有意思的是，现在房价是涨是跌，已经构成了新的分水岭。持不同意见的知识分子分为“唱衰派”和“唱衰派”。其实我觉得这两个群体有点奇怪。如果是为了打压房价，那么我们政府出台的政策，包括之前出台的新“国五条”和“国十条”都不会成功。为什么？因为都是表面的。猜测房价就更可笑了。显然，这是一种胡乱猜测，给出的理由根本经不起推敲。当然，不管这些专家学者怎么吵，我得先声明一下。很多人在网上留言说郎教授说的话。我想在这里明确告诉你，我不是股评人，也不是理财专家。我从来不预测股市和楼市会怎么样。我从不谈论这个话题。为什么？因为我不够好，也不是我的风格。我只想说说目前的情况是怎么造成的。这种“北京式”的下跌其实属于心理按摩，只是暂时缓解大家的情绪，根本没有触及问题的本质。问题的本质是什么？你想想，为什么市中心的房价那么高，还是在涨？而且，就算一直飙升，为什么还有那么多人想在闹市区买房？你觉得奇怪吗？其实也没什么奇怪的。原因很简单，因为所有好的资源都集中在市中心，比如学校，医院。而我们普通人，为了让孩子接受更好的教育，为了让家人生病时接受更好的治疗，只能尽量住得离市中心近一点，这也是为什么市中心房价那么高，而且还是供不应求的原因。想想吧。如果把好的资源搬到河北涿州，或者搬到燕郊，北京的二三四环还会这么拥堵吗？房价还会这样吗？所以现在问题的本质是资源分配制度。如果不从根本上改变这种分配制度，只是想通过某种手段抑制这种旺盛的需求，中心城市的房价根本降不下来。还有一个问题值得我们关注，就是房价是高是低，应该用什么样的指标来衡量？让我们以北京为例。如果3万元高，2万元高，654.38+0.9万元不算高吗？所以，其实我们现在进入了一个误区。我们把房价的涨跌作为判断房地产是否危机的最重要指标。我想告诉你的是，不是说房价涨了就一定有危机，而是房价跌了就不会有危机。问题没那么简单。最可靠的指标是什么？是普通人的承受能力。我给你举个例子。你知道香港房地产为什么会在1997崩盘吗？如果像媒体说的那样，你说索罗斯攻击香港，那么我告诉你，你完全搞错了，因为那只是表面现象。根据我们的调查，香港的按揭供款水平在1997金融海啸前已经很高了，在1994和1995是90%，在1995下降到70%，然后在1996又回升，达到金融海啸前的最高水平。想想吧。香港的老百姓拿了收入的90%、70%、110%来还房贷，甚至还透支了。他们怎么花？普通人没钱消费的结果就是香港经济的骤然下滑。这种情况持续下去，香港楼市怎么可能不崩盘？索罗斯的狙击只是压死骆驼的最后一根稻草。而且从中国和香港的国民生产总值可以看出，1998金融危机后的经济并不是最差的。之后，香港经济经历了两次衰退。2003年非典爆发时，香港的旅游业和酒店业几乎倒闭。在这个过程中，房地产价格不断下跌，经济不景气。其中一个很重要的原因就是月供太高，透支了香港人的钱包。直到这个比例降到30%以下，香港经济才开始好转。所以，30%是一个神奇的数字。为什么这么说？我来给你分析一下。如果普通人用收入的30%来还房贷，剩下的70%可以花掉。通过消费可以提振经济，经济可以稳定增长。那我问你，房贷负担70%怎么办？那是不是只剩下30%用于消费？你知道普通人消费能力急剧下降的后果有多可怕吗？整个经济将会萎缩。你想想，如果老百姓不消费，那么多企业生产的产品卖给谁？产品卖不出去，库存就会增加。我该怎么办？只有裁员。然后什么关门大吉。这是否形成恶性循环？这太可怕了。这是什么？萧条开始了。所以作为一个国家，一定要保证老百姓收入最多30%用于还房贷，70%可以用于其他支出，这样经济才不会走下坡路，才不会出现萧条。那么，我们来估计一下我们在中国的现状。在我们中国的一线城市，如果按照5.22%的房贷利率计算，一线城市的老百姓负债60%到89%，远远超过美国规定的30%。二线城市的老百姓也好不到哪里去，高达40%到60%。这说明现在的一线城市很危险。如果贷款利率进一步提高，比如从目前的5.22%提高到6.07%，一线城市的月还款比例为63%到95%，二线城市为45%到65%。再来看全国平均水平。如果利率是5.22%，全国平均是47%，如果是6.07%，全国平均是50%。当然，目前我们的比例还没有美国次贷危机和中港1997崩盘前那么高，但是50%的比例已经很高了，说明我们现在的楼市并不是一个健康的楼市。更何况一线城市最高还款率接近95%，太可怕了。高房价的背后，其实还有一个更深层次的问题，就是高房价让我们整个国家的经济失去了创造力。我不是危言耸听。想想吧。所有的人都努力工作，努力赚钱。之后他们把所有的钱都投资到哪里去了？我告诉你，我没有投资实业，也没有花在消费上。基本上买了房子。这是非常病态的，也是最可怕的事情。想想看，对于普通人来说，他们的收入基本都用来还月供了，所以真正的消费减少了。对于有很多闲钱的人来说，本来是想投资点什么的。但是，一轮调查下来，他们发现，无论是制造业还是服务业，基本都没什么钱可赚。那么为什么要费心去做呢？我还是拿去炒房吧。这真的很可怕，因为对于一个国家来说，整个创造力的下降其实才是最大的危机。你看，10年前，马云花50万创立阿里巴巴，马克的腾讯差不多50万，陈天桥50万。都是自己创业差不多50万。看看现在的年轻人。如果他们手里有50万，肯定不会投资创业。那为什么呢？我肯定是用这50万付了首付。