关于中央商务区的几个问题

问题描述:

什么是CBD？

北京的CBD包括哪些区域？

分析:

北京CBD总体规划为:西起东大桥路，东至大望路，南至通惠河，北至朝阳路，总面积3.99平方公里。

北京中央商务区的来龙去脉

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2001 9月18来源:北京青年报余美英

9月13日，北京CBD总体规划终于亮相。

CBD是英文Central Business District的缩写，翻译过来就是“商业汇聚的地方”，也称为中央商务区或CBD。现代流行的定义是，在一个大城市，集中了大量的商业、金融、文化、服务机构、商务办公、酒店、公寓等配套设施，有完善便捷的交通、通讯等现代化基础设施和良好的环境，便于开展大型商务活动。

北京CBD总体规划为:西起东大桥路，东至大望路，南至通惠河，北至朝阳路，总面积3.99平方公里。目前，CBD地区的工厂大多建于上世纪50年代。三到五年内，CBD区域内大部分企业将迁出，整体可开发用地面积约280万平方米，潜在开发面积654.38+00万平方米。可开发面积中，约50%为写字楼，约25%为公寓，约25%为酒店、文化娱乐设施。CBD将以市场为导向，以弹性开发为原则进行建设，确保CBD成为集办公、文化、娱乐、居住等功能于一体的国际化、数字化、绿色化、可持续发展的综合商务区。

2008年，包括国贸三期、北京财富中心在内的CBD首批标志性项目将竣工。

最近，在北京，CBD几乎成了一个熟悉的词，尤其是在房地产领域。不谈CBD，似乎就落伍了。所有有实力的开发商，无论是老北京的，还是刚从外地进京的，都在积极占领CBD附近的沙滩，仿佛不这么做就不展示实力。红石、金地、首创、大连、通用汽车等众多地产公司都在CBD驻军，等待CBD方案的最终出台。9月13日，北京CBD方案终于亮相。CBD规划方案对聚集在CBD及周边的众多地产大军制定了什么规则？这些地产大军会怎么打？本报根据叶巍咨询市场研究中心的统计数据和CBD最终规划方案，对CBD楼市进行了分析和统计。

■北京8年前初步规划CBD。

北京* * *在1993北京城市总体规划中首次提出了CBD的概念。国务院批准的北京市总体规划明确提出，“在建国门与朝阳门之间、东二环与东三环之间，开设具有金融、保险、信息、咨询、商贸、文化、商务办公等多重服务功能的商务中心”。同年，北京市城市规划设计研究院完成了北京商务中心的规划，对上述区域的面积、开发构成、高度、容积率等进行了初步规划。

自北京CBD规划披露以来，该地区出现了开发热潮。以写字楼为例。1992之后，一方面由于当时写字楼需求的剧增，另一方面受写字楼高额利润的吸引，开发商纷纷在此投资新的写字楼项目，导致市场供需严重失衡。经过这么多年的发展，CBD已经成为北京最大的高档写字楼、商业中心、公寓聚集区。

■北京三年前划定CBD区域。

为适应新经济时代CBD地区新的发展要求，市规划局在1998重新调整了CBD的范围，即目前提出的CBD地区具体范围为:西起东大桥路，东至大望路，南至通惠河，北至朝阳路之间的区域，3.99平方公里。其核心是以国贸为中心的建国门外大街与东三环交叉口形成的“黄金十字”区域。2000年8月15日至8月20日在朝阳区举办的“2000北京朝阳国际商务节”延伸了商务中心的概念，提出了建设北京国际商务区的设想，包括商务中心、国际商务大道(东三环)和六大辐射区域(亚运村、望京、酒仙桥、文峪河国际村)。

在这一利好因素* * *，2000年后，CBD地区又出现了一轮开发热潮，出现了现代城、世贸国际公寓、阳光100等楼盘。

■今天北京确定CBD规划。

今年，大量房地产开发商进驻CBD地区，如首创、大连万达、深圳金地等。这些房地产公司已经和CBD内的厂商签订了土地协议，但由于CBD规划还没有最终确定，虽然建外SOHO、深圳金地、大连万达集团等公司已经满城鼓噪，但一直处于等待阶段。

2001 9月13日，笼罩在北京商务中心(CBD)的面纱今天终于被揭开:“黄金十字”东北角约30公顷的土地是CBD的核心区域，将涌现出一批体现新北京现代化城市形象和北京特色的标志性建筑。商务区的建筑规模为10万平方米，其中约50%为写字楼，25%为公寓，其余25%为商业、服务、文化和娱乐设施。CBD将成为吸引国内外高级管理人员居住和休闲的国际文化生活社区。CBD道路系统规划用地约155公顷，占CBD总面积的39%。CBD将重点发展银行、保险、基金、证券、电信、信息服务和咨询等行业，优先批准外国投资者在商务中心设立中外合资商业零售企业，鼓励外国金融和保险机构按照国家规定在商务中心开办相关金融服务。同时，有关部门制定了《加快北京中央商务区建设暂行办法》。根据该办法，中央商务区将实行土地收购储备制度，同时设立中央商务区基础设施建设专项资金。

北京CBD楼市“墙内花，墙外香”

纵观CBD及CBD周边地区的楼市情况，用墙内开花墙外香来形容CBD楼市现状并不过分。这里的“墙外”是指CBD周边地区，包括东直门地区、燕莎地区、东四环地区、通州地区。年初以来，CBD的楼盘一直在等待最终的规划方案，所以“雷声大雨点小”，没有动静；反而周边沾着CBD的光，房地产开发销售一片红火。

CBD“墙内”:房子比写字楼多。

根据叶巍咨询市场研究中心的监测数据，CBD区域的物业类型主要有:外销公寓、内销房、写字楼。在各类物业中，外销公寓占比最大，达到45%。国内住宅和出口公寓加在一起占了整个CBD物业的近五分之四，远远超过了规划方案中设定的比例。

目前该区域主要外销公寓项目有:现代城、阳光100、世贸国际公寓、史圣嘉园、数码01(项目为住宅)等。多为商住公寓，总供应量219万平方米。单从数字上看，CBD核心区规划建筑面积为10万平方米。按照25%的公寓建设比例，核心区的公寓项目应该在250万平方米左右，目前的建设规模已经接近规划指标。

叶巍咨询市场研究中心的统计数据也显示，写字楼市场现有供应规模超过165438+万平方米，主要集中在CBD的“金十字”区域，以国茂和航华科贸中心为主要代表。由于很多大型项目开发周期较长，加上近几年市场低迷的影响，近两年CBD区域写字楼的开发量并不大。估计今年能入驻的只有数字01大厦和现代城。预计最早在2002年下半年以后会有大量的CBD写字楼面世，竞争并不激烈。根据北京CBD规划的规模指标，办公配套建筑的规模面积应为500万平方米。这样看来，写字楼市场还有巨大的发展空间。

“墙外”:周边地区住宅产销两旺。

由于位置原因，CBD核心区的住宅多为高价位、高密度的高层公寓，客户群偏高。相反，在泛CBD区域——东直门、燕莎、东四环、通州，因为地价相对便宜，环境接近自然，涌现出一大批品质好、环境好、价格相对低廉的中档项目。

比如东直门地区的万国城、和平新城、东方银座，燕莎地区的凤凰、马良名居，东润的枫景、博雅花园、潮阳无限以及东四环沿线通州地区的大小楼盘。目前这些楼盘的总供应量为654.38+0.63万平方米，新项目数量也保持上升趋势。

■北京CBD楼市明天竞争激烈。

9月13日，CBD总体规划亮相。一夜之间，CBD墙内外蓄势已久的大军开始行动。9月17，北京财富中心破土动工。

CBD "墙内楼市"的竞争应该升级。

尽管在CBD规划公开之前，已有不下8个新项目宣布入驻CBD，但在CBD规划公布的当天，CBD办公室主任李诗祥就宣称，在未来的CBD建设中，将进一步深化规划方案，并成立土地储备中心，对CBD现有项目进行清理整顿，但可以肯定的是，“金十字”核心区首批6个标志性建设项目将于2008年竣工。列入第一批的6个标志性建筑项目是:国贸三期、北京财富中心、银泰世贸中心、央视大楼、麦德龙国际、建外SOHO。除了这6个项目，通用汽车集团在建外SOHO边上开发的综合社区北京金地国际花园、阳光100西侧的大连万达项目、开关厂万通理想世界南区、京广中心东北角首个项目也将于近期行动。

不难看出，这些新项目以公寓、商住为主，写字楼、商业为辅，总潜在供应量超过500万平方米。这些大型新盘目前正在邀请国内外著名设计公司进行前期设计。但是供给必须建立在需求的基础上。北京CBD的需求是什么？

先看看业务需求在哪里。据说北京建CBD主要有两个原因:一是为了满足入世后大量外企进入北京的需求，为北京发展第三产业提供平台；第二，建设CBD有助于提升北京在国内外的形象。WTO对CBD应该是一个长期的利好因素，但是中国入世后不是马上就会有大量的外国企业涌向CBD吗？目前，世界500强企业已有156家落户北京，其中98家在国贸圈。156的家庭也不少，但那是改革开放20多年积累下来的。事实上，大部分想进入北京的大型外企都已经进来了，进京企业对写字楼和公寓的需求不是线性的，很大程度上受国际经济景气的影响。国际货币基金组织在其《2001上半年世界经济展望》中，将今年世界经济增长率从4.2%下调至3.2%，并表达了对大范围衰退的担忧。种种迹象表明，世界经济的不景气很可能会使我们对中国入世后大量外国企业进入北京的期望破灭。另一方面，国内对CBD写字楼的需求不会大幅增加。去年北京写字楼供应量为82.76万平方米，比654.38+0.999增加了654.38+0.39万平方米。今年供应量预计达到654.38+0万平方米。

在CBD区域，银泰中心、财富中心、金地国际大厦已经立项，国贸三期、新城国际等一大批项目正在进行前期论证或规划修改。还有更多商住公寓以商住楼的形式叫房子，其实就是写字楼，比如建外SOHO等项目。据统计，目前CBD商业设施约270万平方米，其中甲级写字楼约占一半，公寓、酒店、商业服务各占1/4。目前待建的CBD项目写字楼供应量如何？对此，CBD写字楼总顾问柯张欢坦言:这个区域现有的和待建的写字楼供应量没有数据可查。开发商在测算CBD写字楼的需求，但并不确定。有关部门在起草CBD规划方案时，并没有做预测。

再看住房需求。首先，写字楼的需求会影响到住宅的需求。写字楼如果不能吸引人到北京CBD工作，就不会有住宅的建设和销售。其次，从目前的情况来看，今年下半年，仅CBD核心区就至少有654.38+0.8万平方米的公寓。按照150平米/套计算，约有10000套高档商务公寓争夺同一个购房群体，竞争之激烈可想而知。再次，从CBD的工作人员情况来看，CBD的工作人员主要是外国人，年轻白领，他们的生活方式受到西方的影响，注重自然和回归。某种程度上，他们更愿意在CBD的“前庭后院”买一个“有景”的房间，亲近自然，视野略开阔，房价相对便宜，而不是在闹市区买一个“有景”的公寓。

看来，无论是建外SOHO、金地国际花园这些已经有国外设计师设计的项目，还是大连万达、首创这些还未见动静的项目，CBD墙内规格相对较高的战争即将开始。

“墙外”四区争做CBD的前庭后院

东直门片区:东直门占地14.3公顷的大型综合交通枢纽已开工，周边房地产项目也已启动。除了世界名城，东直门桥东南角的C型地标建筑东方银座也破土动工。北面，在幸福村一带，田弘集团宝轩公司的一个近70万平方米的大型社区也在做设计方案的国际招标。目前已选出新加坡、日本、意大利、德国四个方案，正在请专家做最后决定。再往北，规模庞大的和平新城也在强调毗邻CBD的地理位置。

东四环沿线:去年开业的东润枫景，一直以咖啡文化吸引着CBD的年轻白领。近期将推出的第二期不变，聚焦在CBD“发现生活真谛”的年轻人。经过近一年的调整，马路对面的泰和嘉园将以低密度、低层的房子吸引CBD的人来此居住。沿四环北上，李嘉诚将向东坝边缘集团投资6543.8+00亿元，开发350公顷土地建设青年公寓。目标客户都是CBD的年轻白领。

东三环-燕莎商圈:沿东三环向北，直到三元桥。虽然地处燕莎商圈，但这一区域的建筑更愿意自称为泛CBD区域，从马良名居、凤凰、国际港的广告就可以看出来。未来几年，从燕莎到东四环还会有新的站点。

京通沿线和通州地区:早在几年前，通州地区就挂上了CBD后院的招牌。通州地区的项目，包括武夷花园和新华联家园，以低廉的价格和便利的交通吸引了国茂和中粮集团等高级写字楼的年轻白领。但由于种种原因，通州区的新老地块一直价格低廉，但品质并不突出。随着常颖和京通沿线其他地区一些新项目的开发，业内人士认为，包括常颖镇在内的定福庄边缘集团可能会成为名副其实的CBD后院。

根据定福庄南区控制性详细规划，该区域南北向道路为常颖路、双井东路、双桥东路。东西向交通除南北向高速公路外，还有连接东五环的双纬路和连接双井、通州的屈光路，形成三纵四横、连接四环五环、通达机场国贸的路网体系。这些得天独厚的条件预示着它将成为CBD发展纯居住区的最佳区域。目前，该区域内，北京最大的联排别墅项目康城654.38+0万平米已开工建设。除了康城，田弘集团在常颖镇300万平方米的大型项目计划已进行国际招标，预计明年6月开工建设。据介绍，田弘集团将以全新的发展理念，为CBD白领打造高品质社区。

可以看出，这些区域的项目以中高档住宅物业为主，其规模、实力、环境、位置、档次都足以担负起未来北京CBD纯住宅区的重任，最终形成北京东部的中高档住宅区。