2010 Xi房地产业的历史背景及其发展趋势。

(1) 1992-1999?2008年上升期的开始和调整

自1992以来，受当地经济环境的影响，Xi安的房地产行业经历了一个从最初的市场起步到相对高速发展的过程，1993？年份，1994？2005年，Xi的房地产投资成倍增长.商品房制度出台初期，市场开发和销售表现出一定的不成熟和不合理。1995以来，国家加强房地产投资和信贷资金计划管理，严格控制高档房地产建设。从1995到1999，通过国家的宏观调控和有实力的房地产企业的不断崛起，Xi安的房地产行业从盲目发展到无序竞争。同时，国家实施积极的住房消费调控政策，商品房建设和销售的法律法规日益完善，物业管理逐步规范，使Xi房地产市场逐步走上良性、成熟的发展轨道。

(2) 2000-2002?相对稳定的协调发展时期。

2000?自年以来，随着西部大开发政策的深入实施，Xi安城市化进程迅速推进，宏观经济持续向好，Xi安房地产业也进入了快速发展时期。特别是2002年，随着政府宏观调控政策的平稳运行和市场环境的不断改善，Xi安房地产业的发展逐步好转。二手房市场的开放，土地市场交易的拍卖制度，交易契税减半的政策，都表明了政府逐步将房地产推向市场，让市场来调节、运营和发展行业的决心。同时也表明了政府对房地产行业的支持。但与此同时，全国部分地区尤其是一线城市出现了经济过热、结构不合理的迹象。中央政府对土地市场的规划和调控政策进行了一些调整，并对银行贷款利率进行了一系列调整，但Xi房地产市场仍处于稳定趋势。

(3)2003-2007年政策调整和快速推进期

2003年中后期，中国部分地区的房地产市场开始过热。为了稳定市场发展，政府开始进行全面的宏观调控，而在2005-2006年？2008年是政策出台最密集的阶段。

这期间政府已经发了10？多项政策措施，从土地、信贷、保障房、房价、产品结构、外资管理等方面，全面反思国内房地产业的发展。2006-2007年，在热钱、投机、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始爆发式上涨，政府为了给“高烧”的楼市降温，立即开始收紧信贷。

在此期间，Xi安的楼市保持了供需两旺的发展态势，供应、销售、价格随着很多一线城市政策的出台而大幅波动的局面，与Xi安几乎是“不可同日而语”的。整体市场供销保持了30%-40%的年增长率，迎来了国外大型房地产企业陆续进驻开发，房地产开发从二环扩展到三环的黄金发展期。

(四)2008-2009年，房地产行业全面调整期。

2008年，国际经济环境整体衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大影响。在信贷政策持续收紧的情况下，房地产行业发展明显放缓，行业内调整的深度和广度加大，资源整合的力度加强。随着经济的调整，整个行业进入了新一轮的全面调整期，Xi安市场的销量也出现了下滑，但房价依然保持了小幅增长的态势。在这种情况下，Xi安市场出台了一些刺激消费的政策，购房者的观望情绪在09？2000年逐渐消失，楼市供销又开始回升。但是在这种情况下，输入09？2008年第三季度，面对买方市场重新燃起的置业热情，部分开发企业再现涨价趋势，对市场整体成交造成一定影响。预计楼市将再现博弈走势，楼市调整仍将继续。

二、Xi安商品房市场的发展现状及特点

从上图可以看出:1999？自2005年以来，Xi安商品房市场供应量逐年稳步增长，甚至在2005年？虽然年国家出台了一系列调控房地产市场的宏观政策，但Xi安的房地产市场几乎没有受到太大的影响，多年来Xi安商品房供应量的年增幅基本保持在30%以上。然而，自2008年以来，受全球经济危机和地震的影响，Xi商品房开发较上年有所下降。输入09？年，随着买方市场观望情绪的消退，大部分开发企业的资金压力减轻，商品房市场供应量再度上升。2008年上半年商品房开发量再次回升，超过0.7？2008年市场的最高水平。

(二)商品房销售市场活跃，市场需求空间大。