“三条红线”融资新规箭在弦上，房企“负债”不动如山。
8月20日，住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，落实房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规范性和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同有关部门，在前期广泛征求意见的基础上，形成了《重点房地产企业资金监测和融资管理规则》。
在此之前，基于“三条红线”的房企融资管理政策在市场上流传。21世纪经济报道从多个渠道证实了这一消息，但该政策的具体实施规模和操作细节还有待进一步细化。据媒体报道，参与的房地产企业被要求在9月底前提交最新的资产负债表。
房地产融资政策收紧迫在眉睫。然而，政策实施前，各种分析和猜测层出不穷，刚刚从疫情中恢复过来的房地产行业再次陷入动荡。
分析人士认为，如果严格执行，未来房企融资规模将受限，不仅影响企业拿地和融资策略，借助“高杠杆”快速扩张的时代也可能终结。如今，大家都在等待“靴子”的正式落地。
或者以导频的形式。
监管层对房地产融资管理的加强，近期可以追溯。7月24日，以罕见的高规格召开“房地产工作座谈会”，首次提出“要实行房地产金融审慎管理制度，稳定存量，严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。
8月13日，21世纪经济报道独家报道，将“三条红线”作为房企债务管理的标准。具体来说，红线为1:剔除预收账款后的资产负债率大于70%；红线二:净负债率大于100%；红线3:现金短期负债率小于1倍。
根据“三条红线”的不同联系条件，将房地产企业分为红、橙、黄、绿四个等级:三项指标均“上线”，不能增加有息负债；其中两项指标“踩线”的，有息负债年增长率不得超过5%；如果只有一个“踩线”，有息负债年增长率可以放宽到10%；若各项指标均符合监管要求，有息负债年增长率可放宽至15%。
8月20日召开的座谈会再次坚定了融资政策收紧的预期。虽然官方信息有限，但对融资强监管的信号非常明确。
265438+20世纪经济报道从权威渠道获悉，* * 12房企参会，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中粮、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润、阳光城。
21世纪经济报道还了解到，上述会议的基调以座谈为主，监管部门的主要目的是通过与几家大型房企座谈了解相关情况。但当天并未公布相关政策的实施时间表。
据了解，“减债”是论坛上传递的主要信号。监管层希望通过房地产企业的减债来控制金融机构的风险，维护房地产市场的稳定。但是，这并不意味着所有参与的房地产企业都要减债。上述业内人士表示，部分负债率较低的企业在这方面没有执行压力。
8月28日上午，绿地香港一位管理层也在业绩会上证实了这一消息。他表示，公司了解到的情况是，相关部门已与房企沟通，融资新规实施尚无明确时间表。
另据了解，监管层早就在酝酿对重点房企实施资金监控和融资管理，此前也有多轮征求意见。未来这项政策可能会先在部分企业试点，然后逐步推开。
高杠杆时代的终结？
“万科从官方信息了解到，从防范房地产行业金融风险的角度出发，监管部门出台了重点房企资金监控和融资管理细则，公司将认真研究，尽快适应，并按要求执行。”对于新的融资政策，在8月28日的万科中期业绩会上，万科总裁朱久生表示。
在公开声明中，多数房企将该政策称为“规范”，认为对行业健康发展大有裨益。但按照“三条红线”，能独善其身的企业并不多。
天风证券根据2019的财务数据，按照“三条红线”的标准，对50家销售额较高的房企进行了分类。其中，同时踩“三条红线”的有***14房企，同时踩两条红线的有14房企，踩一条红线的有14房企，不踩线的只有12房企。
如果将参会的12家房企进行划分，4家房企位于所有踩线的“红档口”，分别是恒大、融创、绿地、中粮；不踩线的“绿档”房企全部是保利、中海、华润、华侨城四大央企；万科、碧桂园因为资产负债率高，处于“黄档”。
“如果所有企业都执行这个标准，这个政策的范围可想而知。”北京某大型房企人士告诉21世纪经济报道记者，多年来，房地产行业主要依靠负债实现规模扩张，高负债往往带来高增长。如果债务规模得到控制，就意味着通过高杠杆扩张的时代即将结束。
短期来看，如果债务规模得到控制，也会引发一系列连锁反应。
在前不久的房企中期业绩会上，不少房企都提到了对这一政策的看法。除了强调减债和收回资金，很多企业也开始重视拿地和投资，从而提高资金使用效率。
雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林表示，“我们现在不能乱拿地，下半年会有更好的机会，做出并购或其他行业的安排。如果下半年没有好地，没有好项目，我们明年就拿地，因为拿错地很痛苦。”
据265438+20世纪经济报道，多家房企已获得上述文件原文，并已开始研究。他们面临的主要问题是不清楚具体的政策细节和执行尺度。有房企与熟悉的金融机构沟通过，没有得到确定的答复。有北京房企人士告诉记者，金融机构也在等待相关指导文件的正式下发。