回租业务有哪些税务问题？
82号文件是65438年2月6日发的，今天才在财政部官网上公布，但没有写具体的执行日期，所以应该是从公布之日起执行。82号文规定“金融租赁公司开展售后回租业务，承担承租人房屋、土地所有权的，应当照章纳税。回租合同期满，承租人回购原房屋和土地所有权的，免征契税。”
在说具体文件之前，先了解一下契税。了解了契税的征收原理后，在谈到具体文件时可能会更好理解。
契税是对拥有土地使用权和房屋所有权的一方征收的财产税。契税主要征税对象的外在表现是土地使用权和房屋所有权证，也就是说只要办理了相关的产权证，原则上就要征收契税，这是契税征收的核心标准。一个很好的例子是《关于购房有关契税问题的通知》(财税[2011]32号)，规定“对已缴纳契税的单位和个人，在房屋权属变更登记前退房的，退还已缴纳的契税；办理房屋所有权变更登记后退房的，不退还契税。不办产权证交的契税就退。如果办了产权证，就构成了征税的基本要素，所以不能退税。现在小产权房很多，因为办不了产权证，当然就不用交契税了。”“契”在历史上分为“红契”和“白契”“红契”是指政府和法律认可的产权证书，当事人纳税后加盖政府印章；白契”是指当事人自行订立的无需纳税和加盖政府印章的民事合同。所以，契税本质上是对政府认可的产权证征收的税，而不是对合同约定征收的税。
82号文主要解决和明确了回租业务中以不动产为标的物的“出售”和回购过程中涉及的产权变动中的契税问题。
首先，值得明确的是，82号文件中可以适用免征契税的融资租赁公司必须是金融租赁公司。根据《金融租赁公司管理办法》的规定，“金融租赁公司是指经中国银行业监督管理委员会批准，主要经营融资租赁业务的非银行金融机构。金融租赁公司的名称应当标明“金融租赁”字样。未经中国银行业监督管理委员会批准，任何单位和个人不得从事融资租赁业务或者在其名称中使用“融资租赁”字样，法律法规另有规定的除外。也就是说，国内试点融资租赁公司和经中华人民共和国商务部、国家税务总局批准的外资融资租赁公司不得适用该政策，换句话说，作为出租方的融资租赁公司必须在其名称中有“融资租赁”字样才能适用该政策。
在回租业务中，承租人将标的物“出售”给承租人。根据《金融租赁公司管理办法》第三十四条，“金融租赁公司从事售后租回业务，应当真正取得相应标的物的所有权。标的物属于国家法律法规规定必须向登记部门办理产权转移登记的财产类别的，金融租赁公司应当办理相关登记。”为了取得标的物的所有权，而不动产一般是通过登记确认的，因此，融资租赁公司需要到房地产管理部门办理过户手续，取得房产证。既然取得了房产证，就构成了契税的基本条件。根据82号文件规定，出租人承担承租人房屋、土地所有权的，照章纳税。
租赁期结束，承租人如果要回购标的物，也需要办理过户手续，办理新的产权证，这就构成了契税的基本征税条件，本来就应该征税。但国家为促进回租业务发展，降低承租人融资成本，给予了税收优惠，即82号文件规定，承租人在合同期满回购原房屋和土地所有权的，免征契税。
在82号文件公布之前，在没有具体的免税政策之前，税务机关在办理承租人回购标的物的产权证时，可能要征收契税。在没有特殊的免税政策之前，地税部门按照基本征收原则征税是没有问题的，就像财税[2011]82号文件出台之前，媒体报道的南京地税对房产加名行为征收契税一样。但是，82号文的规定也存在一些问题。我们以两家上市公司的回租业务为例。
安徽水利回租案
2011 1 10月9日，安徽水利发展股份有限公司(股票代码“600502”，股票简称“安徽水利”)发布公告称，安徽水利、安徽省水利股份有限公司控股子公司安徽白莲崖水库开发有限公司、安徽金寨柳波水力发电有限公司分别出售推土机、电站、水轮发电机及其附属设备。向华融融资租赁有限公司融资17万元，6000万元，3500万元，融资总额112万元。自租赁合同完成之日起，安徽省水利及控股公司在支付象征性价格后，将租赁设备的所有权返还给公司。
泸天化回租案
2012年7月26日，四川泸天化股份有限公司(股票代码“000912”，股票简称“泸天化”)发布公告称，四川泸天化股份有限公司控股子公司四川天化股份有限公司(以下简称“本公司”)拟使用机器设备及配套设备，租赁期间，租赁房屋的所有权属于华远租赁有限公司；租赁期满后，所有租赁财产的所有权将以一元的象征性价格转让给天华公司。
以安徽水利为例，出租人为华融金融租赁公司，所以在整个交易中，华融金融租赁公司办理产权证时，华融金融租赁缴纳契税，安徽水利回购产权证时，安徽水利根据82号文规定暂免征收契税；泸天化案例中，出租方是华远租赁，是商务部和税务总局批准的第三批融资租赁试点企业，不是银监会批准的融资租赁公司。因此，在整个交易中，华远租赁办理产权证时缴纳契税，回购泸天化时办理产权证时应缴纳契税，不能享受82号文规定的免税待遇，我们列表分析如下:
通过对比分析可以看出，承租人在与融资租赁公司交易时可以享受免税待遇，而在与其他融资租赁公司交易时则按规定纳税。业务的本质是一样的，只是因为出租人的身份不同，而承租人承担了不同的税务待遇，应该说是不公平的。似乎税收鼓励承租人去融资租赁公司融资，反过来又抑制承租人去其他融资租赁公司融资。融资租赁公司和非融资租赁公司都是市场主体，但税务处理不同，值得思考和回味。
另外，从交易的本质来看，售后回租业务中的“出售”并不是真正的出售，所以承租人的“回购”不应该是真正的购买，只是一种融资行为，虽然办理了产权证，但从实质税收的角度来看，这种交易行为办理的产权证，无论是对出租人还是承租人，都应该暂免契税。在这个交易环节征收契税，肯定会增加交易成本，不利于回租业务的发展，也会增加企业的融资成本。82号文出台之前，为了鼓励融资租赁业务的发展，出台了一些地方文件，也是值得借鉴的。如《关于促进我市租赁业发展的意见》(天津市人民政府文件[2065 438+00]39号)规定，“。
最后，希望主管财税机关能够统一不同派别融资租赁公司客户的税务处理，本着税负公平、实质征税的原则，进一步完善回租业务的契税政策。