旅游景点如何可持续发展？
三大问题凸显过度开发之痛
崂山风景名胜区的保护和发展主要存在三个问题。一是崂山风景区“城市化、人工化、商业化、园林化”倾向突出。
青岛城市的东移促进了崂山周边地区的城市化，景区内的建设规模不断扩大，具有明显的“城市化”倾向。在沙子口沿海地区，高密度开发社区建筑、别墅群和酒店，一些市民在村里买地建房，一定程度上破坏了景观；在南九水周边的核心景区，别墅式建筑几乎超过当地居民数量；景区王哥庄沿线，小区内的社区建设与景区周边环境极不协调。
自然是一个景点的重要特征之一。目前部分景区人工建设过多，各地景观建设和旅游项目开发规划频繁且规模越来越大，极大地加热了基础设施建设。道路建设、停车场、临时建筑、酒店甚至房地产项目都在蜂拥而入；“园中园”现象突出。仅南部沿海线就有“观光园”、“雨林谷”、“森林公园”、“生态公园”等多个地方。“人工化、园林化”现象突出，不仅严重破坏了景区整体环境，也侵蚀了景区的国家资源。此外，随着旅游业的发展，景区的商业设施、宾馆、饭店建设越来越多，商业气息越来越浓。
二是景区水资源保护没有得到应有的重视，生物多样性受到威胁。
景区内修建和规划的水库、池塘较多，不利于青岛市水资源的蓄水和综合利用。如夏庄、羊口林区地处崂山西北部半湿润半干旱地带，生态系统脆弱。现有的开发活动不同程度地破坏了野生动植物的栖息地和生长环境。
由于一些村民对生物多样性认识不足，许多野生动物资源已经枯竭。比如“农家宴”菜系中野生动植物占了很大比重。在经济利益的驱动下，采摘的规模和数量急剧增加，不仅使物种本身变得稀缺和难以恢复，还造成水土流失等后果。
三是擅自刻石立碑，割裂了历史文化的完整性和连续性。
单纯的刻石立碑，不仅破坏了历史遗迹，也说明历史研究肤浅，文化探索不深入。比如夏庄、西府镇在古代是进出崂山腹地的必经之路，历史文化遗迹众多，但在这一带却很少得到体现。他们反而想当然，擅自刻了许多石头，不仅割裂了崂山历史文化的整体性和连续性，也使霸王台、蔡北沟等古文化遗址面临毁灭的命运。
这些问题不仅在崂山景区存在，在其他景区也具有一定的普遍性。
从四个方面探究深层次原因
崂山景区为什么会面临这样的问题？
一是对国家级风景名胜区资源的特殊性缺乏认识，对国家级风景名胜区的性质和功能缺乏深入了解。在经济利益的驱动下，景区的市场化、企业化管理对景区造成了一定的损害。
二是体制不畅，多头管理，效率低下。崂山景区归景区管委会管理，而景区又归崂山区和城阳区管辖，具体来说是三街两镇管理，涉及近200个社区和村庄，很难避免各自为政的问题。一方面，崂山风景区有两个区级政府和一个市级政府机构，实行街区管理；另一方面，景区资源名义上由管委会管理，实际上由国土资源、文物、林业、海洋、环保等部门行使各自的职权，实行全方位管理。景区缺乏一个权威机构作为统一管理和负责的主体。
第三，在向市场经济转型的过程中，由于法制不完善，一些地方利用一切可以利用的资源，忽视对公共资源的保护。
第四，景区保护无法可依，无法可依。现行法律法规不完善，缺乏约束力。法律法规没有明确禁止以破坏遗产资源为代价的营利行为，也缺乏对个人的惩戒规定。同时，也很难严格执法。目前的过度开发和破坏性建设，大部分是“双违”建筑；很多地方没有按照总体规划的要求严格控制建设规模和体量。
科学保护与合理开发并重。
崂山景区的情况并不是个例。
如何实现景区科学保护与合理开发相结合，成为当务之急。
要改变这种状况，首先要加强宣传，转变观念。要注重风景名胜区基础知识的普及，在全社会牢固树立这样的观念:自然文化遗产属于当代人和后代人，任何人只有照看和维护的义务，没有随意处置的权利。
其次，要调整思路，理顺体制。
以崂山风景名胜区为例，首先要理顺景区内两个区级政府和一个市级政府的派出机构的关系，逐步实现崂山风景名胜区和崂山行政区的一体化管理。该地区的土地、规划建设、旅游服务、自然资源、生态环境、市政设施、城建监察、公用事业、文化教育、卫生体育、国有资产产权、公共安全、农村事务和经济发展应统一管理。
在理顺体制的基础上，根据发展目标，确立明确、合理、科学的现实；既体现保护，又开发利用；既可以造福当地百姓，也可以损害子孙后代的利益。管委会对遗产资源实行统一管理。风景名胜区内国有、集体和个人承包的土地、山岭、林地、风景林以及地貌、人文景观等资源的保护和开发，由管委会依法统一管理，集体山林买断，理顺产权关系；风景名胜区水资源的开发、利用和保护，林业管理，森林病虫害防治，消防检查，文物保护，医疗救治，预防保健，卫生监督和疾病控制等。由管委会依法管理，并接受市有关部门的业务指导；坚持原居住地居民原则，严格控制景区人口增长。
第三，加快地方立法，实行依法管理。各级政府和有关部门要在现有法律法规的基础上，尽快制定崂山国家重点风景名胜区管理的地方性法规，并由市人大通过。法律法规要明确风景名胜区的规划范围和区域的功能划分；澄清管理委员会的地位；明确风景名胜区遗产资源的产权关系，禁止以破坏遗产资源为代价的营利行为；规定当地居民对风景名胜区的保护、开发和经营的权利、责任和义务；组织科学研究和文化深度开发；破坏遗产资源的惩戒规定等。
第四，实行全方位管理，加强风景资源保护。管委会及其所属机构负责风景名胜区的规划、保护、建设和管理，行使统一管理的综合职能；旅游、工商、林业、交通、公安、环保等职能部门，在管委会的统一领导下，各司其职，发挥专业管理的重要作用；景区居民和经营从业人员服从统一管理，同时把自我管理和积极参与管理结合起来，充分发挥群众的基础作用。
运用科学、技术、行政和法律手段实现资源的有效保护。同时，采取法治方式清理“双违”项目。管委会要运用法治手段，限期清理拆除景区内的“双违”项目；在不损害原有居民利益、不增加景区人口的前提下，清理处置以旧村改造名义新建、扩建的楼堂馆所；对风景区内开展商业经营的各类建筑，要按《规划》的要求进行规范；风景区内形成的各类园林和公园项目，应当按照规划统一利用和管理。
第五，引导景区居民处理好人与自然、人与人之间的关系。管委会可以与当地居民签订“合作协议”，明确双方的权利和责任；规定当地居民保护遗产资源的责任；引导生态农业的发展方向；景区的经营活动优先考虑原居住地的居民，首先是生活困难的居民。