八年前，美国房价是如何崩盘的？

2003年后，美国走出互联网泡沫危机，开始新一轮经济增长周期。当就业形势好转，人们有更多现金时，他们会开始考虑购买一些资产进行投资。但当时人们刚刚经历了互联网股市泡沫，人们对股市感到恐惧。

于是人们选择了另一种资产投资——房地产。此外，为了刺激美国经济，美联储将利率下调至1%。银行的贷款偏好越来越强，你只需要一定比例的首付就可以拥有自己的房子。于是，越来越多的美国人开始成为购房者，美国的房价开始快速上涨。

到2005年左右，美国房价增速太快。很多普通家庭买不起奥昂的房子，很多低收入者也拿不到住房贷款。相对于飞涨的房价，市场利率很低。对于贷款公司来说，增加高息房贷是赚取利差收入的一种方式。于是，很多贷款公司应运而生。

1，贷款标准放宽。

为了争夺市场，各种贷款公司和银行开始无节制地扩大业务，直到出现了一件事——零首付。你可以想象，一个拿着很低的工资勉强糊口的人，早上走进一家房贷公司，不需要提供很多担保，下午就可以拿到100%的贷款买房。拿1元找个人借4元，也就是(1+4)/1=5倍杠杆，找个人借钱一毛钱不还。从数学上讲，杠杆倍数是无限的。风险也是最大的。这种贷款被称为次级贷款。

2.没有追索权。

这意味着，如果贷款人无力偿还抵押贷款，贷款公司无权使用贷款人除抵押财产以外的资产清偿债务。如果我5年前从银行贷款654.38+0万元买房，我还有654.38+05年可以还，剩余未还贷款金额80万。5年前，你的房子价值654.38+0万，现在只有50万。大不了把抵押的房子给贷款公司，剩下的50万不还，造成30万的损失

3.次级贷款资产证券化。

有个东西叫MBS，中文叫抵押贷款支持债券或者抵押贷款证券化。这意味着贷款公司或银行可以将贷款业务打包，作为债券投放市场。贷款公司也赚取利差。如果贷款人每年需要偿还6%的利息，那么其中的4%将作为MBS的年化收益率卖给投资者。

次级贷款本身的信用评级基本可以媲美垃圾债券，但资产证券化给了他们从垃圾中掘金的机会。贷款公司可以把所有的次级贷款打包。把这个包想象成三个部分。

这三段分别是高级资产、中级资产和低级资产。未来，通过次级贷款获得的现金流将首先支付给高级资产，然后是中级资产，最后是低级资产。所以高级资产的收益率是最低的，但风险也是最低的，中级次之，最危险的是低。

由于优先还款的功能和打包切片的方法，证券公司可以人为制造AAA级资产。这种信用等级高的资产在市场上的流动性非常高，很多投资者会倾向于购买。所以，对于贷款公司来说，这种包装销售的方式，让他们可以从垃圾中提炼出黄金来销售。

剩下的中级资产和低级资产呢？简单，重复以上操作。把中级资产和低级资产放在一起打包，切成三段。

就这样，从垃圾堆里找到了新的金子。自然可以继续这样做下去，从垃圾垃圾中掘金。

但是很重要的一点是，一开始剪出来的AAA级产品和后来剪出来的AAA级产品是不一样的。可以说，包装越频繁，获得AAA级产品的风险就越大，因为偿还贷款给的是初期，给的是后期。或者可以说，第一次打包的中级资产风险低于第二次打包的高级资产。

贷款公司就这样“制造”出了投资者争相购买的AAA级资产，并成功将次级贷款打包出售。于是很多钱用来买房，未来的现金流用来还房贷。

至于为什么这类资产会被评级机构评为AAA？当然也是为了钱。

危机启动流程:

曾经最原始的贷款人，因为资金流的问题，资金链断裂，无力还贷，违约。会造成自上而下的爆炸性违约。

接下来，贷款公司需要做的就是把没收的抵押房产放到市场上卖掉，弥补损失。正因为如此，市场上有大量的房子需要出售，大量的供给和需求不足导致了房价的下跌。

因为房价下跌，很多新按揭买房的人突然发现，我的房子现在不值钱了。为什么我现在要支付高于我房子价值的贷款金额？结果，他们拒绝支付贷款，出现了第二波贷款违约。这样，他们的房子也被银行作为抵押物清算，在市场上出售，进一步导致房价下跌。

这样的恶性循环导致了次级贷款支付的巨大危机和房价的大幅下跌。

最后买房的人倒了，买这些“AAA”资产的人也倒了。就这样，危机出现了。

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