德国慕尼黑的房产泡沫，真的存在吗？

2020年9月30日，瑞士联合银行(UBS)发布《全球房地产泡沫报告2020？。这份报告将包括两个德国城市。慕尼黑和法兰克福都在严重房地产泡沫的名单上。2019慕尼黑“强”峰会后，风险水平再次大幅上升，从2019的2.01上升至2020年的2.35；法兰克福甚至从2019年的1.71涨到了2020年的2.26，直接上升到了全球房地产泡沫的第二位。

在此之前，金融危机后成立的欧洲系统性风险委员会(ESRB)也在年报中对德国房地产泡沫提出警告，认为通过对2018和2019年房价走势的分析，预计2020年德国城市地区的房价仍将维持在超高水平，投资风险相对较大。

德国是否会出现金融泡沫，争议了近五年。当然，今天的情况与前几年相比已经发生了变化，因此有必要重新审视:

泡，真的存在吗？

首先需要承认的是，德国大城市房地产价格涨幅惊人。专门做房地产行业数据分析的网站Empirica？房地产报告显示，与2008年相比，2019年，慕尼黑房价上涨192%，法兰克福上涨177%，柏林上涨203%。即使考虑通胀因素，年均增速也达到了7%-8%。同时，根据Numbeo的全球城市生活成本报告，慕尼黑房价与收入的关系系数(一定程度上反映了房地产的浸泡程度)达到17.45，居欧洲第二。

许多专业人士认为，隐形的房地产泡沫隐藏在德国房地产价格的大幅上涨之下，并认为这是一种投机性的价格通胀。这自然可以理解。

正如《罗生门》中所诠释的:每个人都有自己的视角和立场，所以同样的事件也会有完全不同的解读态度:

任何媒体在用自己的立场解读的时候，一定要保持客观理性的态度去分析房地产浸泡的问题。理性分析的前提是，我们必须首先明白:

房地产金融泡沫是怎么出现的？

金融泡沫指的是经济史上不符合商业本身的事物价值的急剧增加，其原因虽然多种多样，但都是由两个基本因素驱动的:

或许悲观的读者已经发现，慕尼黑楼市其实完全符合这两点！但实际上，区分泡沫与否有一个重要的核心因素，即其整体购买行为是否是明显的投机行为；还是单纯因为大城市人口不断涌入，新房太少，需求高导致价格高。

供求关系的变化是房价上涨的主要原因。

小峰目前支持第二种猜测，即德国大城市房价上涨，供求关系变化是主要原因。

为了验证其结论，小峰一方面查询了Empirica的德国房地产空置率报告？说明在一些空置率上升的地区(主要是柏林、慕尼黑等德国大城市)，其住房空置率从2004年到2018年一直在持续下降，从3.1%下降到1.9%，这主要说明更多的大城市房产是用于使用和居住，而不是用于炒房。

另一方面，慕尼黑、柏林和其他一些德国大城市的城市环境决定了它们对全欧洲居民的吸引力。例如，根据IW咨询2018的数据，慕尼黑是德国活力、可持续性、经济发展和繁荣的前沿。根据Numbeo全球城市报告，慕尼黑的整体生活质量指数为177.13，在欧洲排名11。法兰克福整体生活质量172.99分，欧洲排名16(北京整体生活质量指数只有74分)。为了享受大城市优质资源和基础设施的便利，人们纷纷涌向大城市，为了自身整体社会环境的改善，愿意将更多的资金投入房地产。

再者，小峰还全面分析了历史上的房地产泡沫:房市是否对流动性和利率极其敏感？-日本在1985签订广场协议后，为避免日元升值对国内经济的负面影响，大幅降息，造成巨大的房地产泡沫；中国房地产价格在2009年上涨了三次，2012，2014-2016，每一次都与货币超发和利率过低有直接关系。经济衰退下，货币政策的刺激确实可能对房地产行业的健康产生不利影响。

但同时也可以看到，在现有货币政策不发生大的变化时，即使可能出现房地产泡沫，也不会有马上破裂的危险。1989年日本开始连续5次加息，并限制房地产贷款，打击土地投机，导致1991年日本房地产崩盘。1997期间，东南亚经济体汇率崩盘，国际资本大量撤离，导致房地产泡沫破裂。在欧洲低利率政策不变的条件下，这段时间金融体系应该不会出现实质风险，更有可能是“中长期”问题。当欧洲度过当前疫情的困难时期，并一再加息时，它需要对其房地产投资的风险保持高度警惕。

更何况，考虑到德国目前的房地产热潮，也不完全是贷款热潮造成的。与国际水平相比，德国房地产的资金流非常稳定，贷款发放的标准也非常严格。买房首付相对乐观，平均还贷率近3%，整体综合资金价值较高。来自德国经济研究所(IW)的研究员Michael Voigtl？恩德说:“德国的贷款审查和申请条件非常严格。”经济调查机构的专家说:虽然德国目前处于低利率时期，但与德国较高的国民生产总值相比，平均国债有所减少。

04摘要

需要知道的是，我们现在财富的增加，很大程度上并不是来自于生产力的提高，而是来自于我们对明天财富的不断侵蚀。在全球债务的帮助下，也就是说，我们一直生活在一个不断膨胀的泡沫中。与房地产泡沫相比，通货膨胀稀释了我们的财富，消耗了我们的明天。美国负债，世界各国政府负债，世界每个家庭都负债！既然是债务，政府最有效的办法就是继续发行货币，稀释债权人手中货币的购买力。

相对于德国房地产泡沫，其存在无法厘清，在一段时间的政策稳定下也几乎不会破裂，我们更应该警惕。通过向世界发行美债和发行国债的各国政府无限制地消费自己的信用，这不就是美国无底线地透支自己的信用吗？