影响房地产价格的因素有哪些？
要把握影响房地产价格的因素，首先要有以下四个思路:
影响房地产价格的各种因素有不同的方向:一些因素降低房地产价格，而另一些因素增加房地产价格。
影响房地产价格的各种因素对房地产价格有不同程度的影响:有些因素对房地产价格的影响较大(即房地产价格随这一因素的变化而大起大落)，有些因素影响较小。但是，随着不同时期、不同区域，或者不同类型的房地产，那些影响较大的因素可能会变成影响较小甚至没有影响的因素；相反，那些影响较小的因素可能会成为主要影响因素。
影响房地产价格的各种因素与房地产价格之间的关系并不相同:有些因素对房地产价格的影响是一致的，即随着这一因素的变化，房地产价格增加(或减少)；有些因素在一种情况下随着这一因素的变化而增加(或减少)房地产的价格，但在另一种情况下随着这一因素的变化而减少(或增加)房地产的价格；有些因素从某个角度会提高房地产的价格，但从另一个角度会降低房地产的价格。最终对房地产价格的影响是由这两个方面决定的。
某些因素对房地产价格的影响可以用数字模型来衡量，但更多因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，但很难用数学公式表达出来。至于他们对房地产价格的影响有多大，主要是靠评估师长期积累的丰富经验来判断。因此，房地产估价必须依靠科学的估价方法，而不是简单地套用一些计算公式就能解决的。计算需要基于对房地产价格相关因素的综合分析，而计算结果往往需要在综合分析影响房地产价格的因素后进一步修正。
影响房地产价格的因素很多，也很复杂，通常需要进行分类。为便于讨论和分析，将影响房地产价格的因素分为以下10类:供求关系、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素和其他因素。各种影响因素还包括一些具体的影响因素。以下是对影响房地产价格的各种因素的分析。这里值得一提的是，很多影响因素并不是完全独立的，但是在分析一个因素对房地产价格的影响时，是假设其他因素不变的，虽然现实生活中不可能不变。
一.供求状况
供给和需求是形成价格的两个最终因素。所有其他因素都会影响价格，要么影响供给，要么影响需求。房地产的价格也是由供需决定的，与需求正相关，与供给负相关。如果供给固定，需求增加，价格就会上涨；如果需求减少，价格就会下跌。如果需求固定，供给增加，价格就会下降；如果供应量减少，价格就会上涨。房地产的供求可以分为以下四种类型:
中国房地产的总体供求状况
b .该地区房地产的总体供求情况。
中国此类房地产的总体供求情况
该地区该类房地产的总体供求情况
由于房地产的不可移动性和改变使用功能的困难性，决定一个房地产价格水平的主要是该地区该类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求关系，是否影响该房地产的价格水平，以及影响的程度，取决于这些供求条件的传染。
第二，自身条件
房地产本身的好坏直接关系到它的价格。所谓自身条件，是指反映房地产本身自然物理状态的那些因素。这些因素如下:
1，位置
各种经济活动和生活活动都需要不动产的位置。房地产的位置直接影响其所有者或使用者的经济效益、生活满意度或社会影响。因此，不同地点的房地产价格差异很大。无论是位于城市还是乡村，中央商务区还是居民区，街角还是后场，面朝太阳还是面朝太阳。尤其是城市土地，它的价格几乎是由其区位决定的。
房地产价格与位置正相关。商业地产位置的好坏，主要看繁华程度和临街状态。住宅地产的选址主要看周边环境，和平，交通便利，离市中心的距离。其中，对别墅的要求是亲近自然，环境质量优良，住在里面能保证一定的私密性。“差一千块钱”对于商业来说永远是一个真理，但对于建别墅来说却是一个误区。工业地产的选址通常取决于其行业性质。一般来说，如果它的位置有利于原材料和产品的运输，便于废物处理和电力收购，它的价格会趋于较高。
房地产的区位从表面上看是一个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定区位相联系的自然因素和人为因素的总和。因此，房地产的区位不同于自然地理区位和社会经济区位。房地产的自然地理位置虽然是固定的，但其社会经济位置会发生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或分流、或其他建设等原因造成的。但是，当房地产的位置由坏变好时，价格又会上涨；反之，价格就会下跌。
2.地质学
不同类型的建筑对地基承载力的要求不同，不同的土地承载力也不同。地址条件决定了土地的承载力。地址扎实，承载力大，有利于楼房使用。在城市土地中，尤其是现代城市建设高层开发的情况下，地质条件对地价的影响很大。地价与地质条件正相关；地质条件好，地价高；相反，地址条件差，地价低。
3.地形学
地形是指同一块土地上地面的高低起伏。地形是指这片土地与相邻土地的关系，尤其是这片土地与相邻道路的关系，比如高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价高；土地不平，地价低；在其他条件相同的情况下，地势高的房地产价格高于地势低的房地产价格。
4.接触面积
同样位置的两块地，因为面积不同，会有不同的价格。一般来说，太小而不能经济使用的土地价格较低。地价和土地面积的关系是可变的。一般来说，城市中心区对面积大小的敏感度较高，郊区或农村较低。土地面积的适宜性也因地域不同、消费习惯不同而不同。举个例子，如果一个地方市场普遍接受高层建筑，那么这个地方大面积土地的使用价值要高于小面积土地，所以大面积土地的价格会比小面积土地的价格高很多。相反，如果当地市场只能接受小规模的建筑，那么较大面积土地的价格和较小面积土地的价格不会有很大差别。
5.土地形状
土地形态是否规整，对地价也有一定影响。陆地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，由于不能有效利用，价格一般较低。土地调整或重划后，使用价值增加，地价立即上涨。地价与土地形状正相关:如果土地形状规则，地价就高；如果土地形状不规则，地价就会低。
6、阳光
阳光有两种:自然阳光和人为因素影响的阳光。房地产价格与日照的关系有以下特点:一方面与日照正相关；另一方面，与日照负相关。一般来说，被巨大的建筑物或周围其他东西遮挡的房产(尤其是住宅)的价格一定低于同样的房产没有遮挡的价格。从住宅朝向对其价格的影响也可以看出日照对房地产价格的影响。
7.通风、风向和风力
一般情况下，风越大或经常发生风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格和风向的关系在城市里很明显。房地产价格一般迎风地区较高，顺风地区较低。
8.温度、湿度和降雨量
三者的极度过剩或极度贫困都不利于生产生活，所以会降低房地产价格。结合降水和地形，其对房地产价格的影响更为明显。地形虽然低洼，但如果降水量不大，不容易积水，所以地形对房地产价格影响不大，地下水位高的地区除外；相反，如果降水量大，地形对房地产价格的影响就大。
9.周期性自然灾害
凡有自然周期性灾害的地方，土地利用价值必然很低，甚至无法利用。但这类土地一旦修建了可靠的防洪工程，就不再受到周期性灾害的影响，其价格就会逐渐上涨。甚至因为靠近江、湖、海，可以获得特殊的条件，比如风景、水路交通等，所以这类土地的价格高于其他土地。
10，建筑外观
建筑物的外观，包括建筑风格、样式、色彩，对房地产价格影响很大。凡建筑外观新颖美观，能给人以舒适感觉的，价格就高；另一方面，单调沉闷，很难激起人们强烈的享受欲望，甚至压抑恶心，那么价格就低了。
11，建筑朝向，建筑结构，内部格局，设备配置，施工质量等。
第三，环境因素
影响房地产价格的环境因素是指房地产周围那些对房地产价格有影响的物理因素。这方面的因素有:
1，声学环境
噪音大的地方，房地产价格必然低。在低噪音的安静地方，房地产价格通常较高。
2.大气环境
楼盘所在区域是否有异味、有害物质、灰尘对楼盘价格影响很大。化工厂、屠宰场、酒厂、厕所等地附近的房地产价格较低。
3.水文环境
地下水、沟渠、河流、湖泊、海洋的污染程度对附近的房地产价格也有很大影响。
4.视觉环境
楼盘周围摆放的东西是否凌乱，建筑是否协调，公园和绿化形成的景观是否赏心悦目，都对楼盘价格有影响。
5.卫生环境
情况有多干净卫生，对房地产价格也有影响。
第四，人口因素
房地产的需求主体是人，人的数量和质量对房地产价格影响很大。人口因素对房地产价格的影响可以分为三个方面:人口数量、人口素质和家庭规模。
1，人口
房地产价格和人口的关系非常密切。就一个国家而言，一个地区或一个城市也是如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加，对房地产的需求必然增加，从而推动房地产价格的上涨。在人口密集的地区，一般来说，房地产的需求大于供给，供给相对稀缺，所以价格往往更高。
2.人口质量
人的文化教育水平、生活质量、文明程度都可以引起房地产价格的变化。随着人类社会文明的发展和文化的进步，公共设施必然越来越完善和普及，居住环境必然宽敞舒适，这些都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格的上涨。如果一个地区的居民素质低，成分复杂，秩序差，人们就不愿意在这里居住，房地产价格必然低。
3.家庭规模
指全社会或某一地区的平均家庭人口。家庭规模的变化，即使总人数不变，也会引起住宅套数的变化，从而引起所需房屋数量的变化，进而引起房地产需求的变化，影响房地产价格。一般来说，随着家庭规模的小型化，即平均家庭人口的下降，房地产的价格趋于上升。
动词 （verb的缩写）经济因素
影响房地产价格的经济因素主要包括:经济发展、储蓄、消费、投资水平、财政收支和金融状况、物价(尤其是建材价格)、建筑人工成本、利率、居民收入和房地产投资。
1，经济发展
经济发展表明投资和生产活动活跃，对工厂、办公室、商场、住宅和各种娱乐设施的需求不断增加，这就造成房地产价格上涨，尤其是土地价格。
2.价格
房地产价格和物价的关系很复杂。通常情况下，价格一般会有波动，房地产价格也会随之变化；在其他条件不变的情况下，价格变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，两者的趋势也应该是一致的。
就单个房地产而言，价格的变化可以引起房地产价格的变化，比如建筑材料价格的上涨，会导致建筑施工成本的增加，从而推高房地产价格。
从长时期来看，房地产价格的上涨速度高于一般物价的上涨速度和国民收入的增长速度。
3.居民收入
通常情况下，居民收入的真实增长表明人们的生活水平会相应提高，这将促进房地产需求的增加，并导致房地产价格的上涨。如果居民收入增加，是中低收入水平人群的收入增加，对住宅地产的需求增加，会推动住宅地产价格上涨。如果居民收入增加，那是高收入人群的收入，对房地产价格影响不大。但如果将剩余的收入用于房地产投资(尤其是投机)，必然会导致房地产价格的变化。
不及物动词社会因素
1，政治稳定
政治稳定是指现有政权的稳定，以及不同政见的政党和团体之间的冲突。一般来说，政治不稳定意味着社会动荡，影响人们投资和置业的信心，导致房地产价格低迷。
2、社会保障程度
社会治安程度指的是盗窃、抢劫、强奸、杀人等犯罪。在房地产所在的区域，如果经常发生这类犯罪，就意味着人民的生命财产得不到保障，从而造成房地产价格低廉。
3.房地产投机
炒房，简而言之就是利用房地产价格的波动，在不同时期买卖房地产，从差价中获取利润的行为。
一般来说，房地产投机对房地产价格的影响应该会在以下三种情况下出现:
导致房地产价格上涨；
导致房地产价格下跌；
起到稳定房地产价格的作用。
当房地产价格在上涨时，预期房地产价格进一步上涨的投机者抢购，形成一种虚假需求，这无疑会推动房地产价格进一步上涨。当情况相反时，预期房地产价格会进一步下跌的投机者会纷纷抛售房地产，从而促使房地产价格进一步下跌。房地产价格低的时候，有房地产价格未来会上涨的心理的投机者购买房地产，是为了在未来房地产价格上涨的时候卖出。这样，投机者就会在房地产需求小的时候购买房地产，导致房地产需求增加；当房地产价格上涨时，投机者抛出房地产，增加房地产的供给，从而稳定房地产价格。
4.城市化
一般来说，城市化是指人口向城市集中，导致城市房地产需求增加，带动城市房地产价格上涨。
七。行政因素
影响房地产价格的行政因素是指影响房地产价格的制度、政策、法规和行政措施，主要包括土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属关系变化、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。
1，土地系统
土地制度可能对地价影响最大。比如，在我国传统的土地制度下，禁止买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，这就可能使地租、地价根本不存在。
2.住房系统
住房制度和土地制度一样，对房地产价格的影响最大。低租金和福利制度的实施必然导致房地产价格的低廉。
3.房地产价格政策
房地产价格政策有两种:一种是高价政策；一是低价政策。所谓高价政策，一般是指政府对房地产价格的放任态度，或者是有意通过某些措施抬高房地产价格；低房价政策一般是指政府采取各种措施抑制房地产价格的上涨。因此，高价政策促进房地产价格上涨，低价政策导致房地产价格下跌。
4.特殊政策
一些地方建立经济特区，实行特殊政策、特殊制度、特殊开放措施，往往会抬高这个地区的房地产价格。
5.城市发展战略、城市规划和土地利用规划
这些对房地产价格影响很大，尤其是城市规划中的指定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。
具体体现在以下两个方面:(1)就某块地而言，会降低地价。(2)总的来说，因为有利于土地的健康协调利用，所以可以提高地价。
6.税收政策
对房地产直接或间接征税，实际上减少了房地产使用的收入，从而造成房地产价格偏低。
7.交通控制
有些楼盘的位置看起来很方便，实际上并不方便，受交通管制的限制。一些交通管制可能会降低房地产的价格，但对于其他房地产来说，这种交通管制可能会提高房地产的价格。如果禁止卡车在居民区的道路上通行，可以减少噪音和行人的不安全感，从而提高房地产的价格。
八、心理因素
心理因素对房地产价格的影响，有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有七个:(1)买或卖的心态；(2)鉴赏品味(个人喜好)；(3)时尚；(4)贴近名宅心理；(5)关注门牌号、楼号或地号；(6)注意风水；(7)价值观的变化。
九。国际因素
国际经济、军事、政治环境对房地产价格也有很大影响。影响房地产价格的主要因素有四个。
1，经济形势发展良好，总体上有利于房地产价格的上涨。
2.军事冲突。
一旦发生战争，战争地区的房地产价格就会暴跌，受战争影响的人就会受到威胁。
受到威胁或影响的地区，其房地产价格也有所下降。
3.政治反对派。
如果国与国之间存在政治对立，就不可避免地会出现经济封锁、冻结贷款，
合同终止等。，一般会导致房地产价格下降。
4.国际竞赛
这主要是国家之间吸引外资的竞争。当竞争激烈时，房地产价格普遍较低。
X.其他因素
除了上面列出的九个因素之外，还有一些影响房地产价格的因素。例如，有时房地产购买者出于自己的迫切需要，使他只要求房地产，从而提高价格。