被5米高的围墙包围，又有顶级学区房加持，654.38+009亿万柳发拍卖行的秘密是什么？
文|钟
编辑|易方兴
操作|画萤火虫
在北京，富人对顶级学区房的厮杀仍在继续。
5月14日，在网络拍卖上，位于北京海淀区万柳书院的一套学区房起拍价达到5503万元，这在二手房均价9万出头的北京海淀区是高不可攀的。
位于小区东南角，顶楼，三室两厅带露台，面积约300平米。作为豪宅，万柳书院与周边的距离以米计算。向北12米，是地铁10线的巴沟站，向东65米，是面积5万平米、外观像豪华游轮的华联购物中心，向北500米是高尔夫俱乐部。
虽然起拍价不低，但这场拍卖还是吸引了8位竞拍者。每人交了11万的拍卖保证金。经过26轮涨价，其价格被上调至8392万元，折合每平方米28万元。这个价格已经超过了上海顶级豪宅——“汤臣一品”每平米27万元的均价。
但这仅仅是开始。接下来，6人退出，只剩下竞拍者“U2575”和“U4240”。拍卖变成了两个人的抬价游戏。代号“U4240”的背后是金山前董事长葛珂。这个在金山打拼了22年，今年辞职的第一代互联网人，上个月刚刚过完49岁生日。显然，在金山，葛珂也赚到了属于自己的“金山”。去年，他以60亿元财富位列“2021胡润中国职业经理人榜”第30位。
接下来的40分钟，两人经历了94回合的互追。换句话说，食指点击鼠标的平均价格是27万英镑。在最后的紧要关头，买家“U4240”只考虑了10秒，一口气就把价格加到了最终成交价——109万，单价达到了364700每平米。如果一切顺利，格客只需要多交3%的契税——约300万元，每月每平米12.5元的物业费，就可以真正拥有了。
事实上，超过1亿的价格远远超出了房地产经纪人刘小涛的预期。他负责万柳地区的豪宅销售，今年是他卖豪宅的第十年。整个万柳书院小区14栋，319户，平均250平米，容积率超过2。5月14日当天，他甚至录制了一段短视频，称这种拍房子的方法“可以不被错过，性价比高”。
在他的认知中，今年3月以来，北京豪宅市场呈现旺盛需求，经历了一轮成交爆发，成交量环比增长54%。对于万柳书院的涨价，他并不意外。毕竟从2014开盘至今，万柳书院的价格已经从14万元/平米一路攀升。
但他没想到，这次法国拍卖会直接拿下最高成交纪录。
人们不禁好奇为什么葛珂会如此痴迷。还有这套房所在的万柳书院是个什么样的小区？
似乎从建校的那一刻起，万柳书院就不缺传说。
流传最广的是5米高的灰墙圈。关于北京鼎好有一句民间顺口溜:万柳的墙，陈曦的缸，小坝的顶，融创的湖，陈子花园的树，北平府的院。万柳之墙排名第一。它环绕着大约有五个足球场大小的万柳书院。总有外人站在墙下讨论。有人评价说，这面墙看起来不起眼，墙是黑色的，甚至像“苏联援建”；有人反驳说，“这简直是对商品的无知”。这个外墙是用荷兰手工砖做的，“一块一块来自荷兰”，因为砖里有矿物质，每天阳光角度不同，砖的颜色也不一样。据有据可查的资料显示，众合地产在修建这堵墙的时候，特意将墙体从下往上向庭院倾斜了5度，“一个不易察觉的弧线，虚心照顾路人的感受”。
随着万柳书院的房子越来越贵，灰墙也越来越神秘。有博主慕名而来，站在墙下，抚摸着棱角分明的砖块，声称仅这一面墙的工程量就“吓跑了十几个投标团队”。
5月23日，我也来到万柳书院，站在高墙下。它有两个人多高。因为它的存在，我看不起万柳书院。我得抬头看看墙外伸出的大树和万柳书院的塔尖。墙面单调，无数横灰砖，没有花纹，也没有图案。一成不变的砖块笔直延伸数百米，没有给万柳书院留下暴露的空间。
这是一种不可侵犯的感觉。整个万柳书院笼罩在静态中，这里没有居民楼，没有单元门，也没有居民居住。在我的印象中，这种墙出现的次数并不多，要么是古竹墙，要么是正在修地铁的路段，筑起高高的铁壁，只听到里面的施工轰鸣声。
我模仿博主，把手放在墙砖上，感受夕阳的余热。
但这只是我能看到的一部分，墙里面，是另一个世界。
公开资料显示，在这面墙内，开发商曾将几十年来树冠饱满的成年树全部移植用于园林绿化，甚至将墙外市政道路原有的法桐换成了成年银杏。为了美观，单棵银杏树的造价在6万元以上，以保持树龄、树冠甚至枝叶一致。
在《室内设计与装修》一书中也介绍，这里的能耗、水质、声音、室内空气质量需要与瑞士的疗养数据水平相当。比如美国铂金空气净化系统，新风系统，中央集尘系统，12重静音系统，室内装修材料也寻求进口，比如比尔盖茨石材，新鲜拉丝橡木贴面，圣罗兰石材。
就连小区的地下车库都配有六个采光天井和新风系统。几百万元的车位，在很多二线城市已经是一套房的价格了。
这些细节都被灰色的墙隐藏了，无论是绿化，装修，还是住在里面的人。在万柳书院，唯一高调而界限分明的似乎就是围墙，它紧紧包裹着万柳书院，隔断了四面八方的城市道路，遮挡了外界好奇的目光，成为了阶层之间的屏障。
“这样的学区房，这样的配置，这样的人流量，在北京都可以算的上。”奢侈品经纪人刘晓彤说。
与普通豪宅不同，万柳书院从一开始就是稀缺的。《今日北京商报》曾用“孤军奋战”来形容。作为2014马年年底唯一上市的顶级公司，其对手是融创观澜嘉园、凯撒广场和恒大华府，将于2015上市...现在，它当年的对手早已被它甩在身后。
很大程度上，万柳书院所在的万柳地区本身就呈现出一种稀缺性。在面积48平方公里的万柳，向北骑10分钟，骑自行车欣赏，就可以到达颐和园的一休大桥。往东过一个万泉河路要5分钟，就是中国人民大学。北大研究生公寓位于万柳地区。提振房价最好的办法是中关村第三小学，中国最好的小学之一，就在区中心。
地段，名校，配套，万柳书院的到来，给这里的豪宅增添了一份神秘的色彩。刘晓彤还记得，当时万柳书院还没有诞生，万柳中介包括他在内都沸腾了。“听说万柳要做地王了。”
2010年7月12日，众合地产以26.3亿元的天价拿下万柳地块。同期竞争房企超过十家，包括保利、融创、万科。地王立马生了天价楼。时任中国房地产经纪人联盟秘书长陈云峰直言，万柳地块楼面价已经突破4万，很可能成为第二个钓鱼台7号院。2012年，全国城镇居民人均可支配收入不到25000元。
万柳书院的围墙开始建的时候，隔壁的中关村也只是在完成一次痛苦的自我迭代。此时的海淀书城已经不再受电商冲击，干脆转型为中关村创业大街。短短一年时间，这条不足200米长的街道孵化了600多个创业团队，无数杯创业咖啡忽冷忽热。人均265，438+0的年轻人，整天在街上游荡，寻找新的创业机会。
或许是受中关村的影响，万柳书院从成立之初就定下了基调，“不谈风格，只谈生活”，“不以炫耀为目的”。刘晓彤也肯定了这种说法，“买万柳书院的业主都很低调”。
“来这里的买家多是IT人士，集中在30-50岁。”刘晓彤说。2017之后，一大批互联网公司迎来上市潮。“股票一卖，手里突然多了几千万甚至上亿的资产，除了买房，没地方花钱。”相比之下，客户中实体经济的老板并不多。
在这样的背景下，万柳书院成为了这些互联网新贵们寻求提升的好选择——无论是住房还是阶层。“很多客户在积累了一定的经济实力后，觉得现在住的小区跟自己的身份不匹配，档次有点低。另外，他们接触的人也不一样，所以有改进的必要。”
他接待客人的时候，从来不看对方的衣服和首饰。真正的客户往往穿着很普通，开着20-30万的车，或者干脆打车。“住在这里的人大多不明显，你也说不准哪天会遇到大公司的总裁或者高管。”
停车场收费员陈木胜和他的沙发椅已经在万柳书院的高墙下呆了六年。
万柳书院东面是华联购物中心。从早上7点到晚上9点，他坐在这里收停车费，8块钱一小时。看到我问起万柳书院，陈木胜从椅子上跳了起来。“这是中国第三大豪宅！”至于第一第二府是谁，他也说不出个所以然。
他的随身物品在墙下，一辆电动车，一个不锈钢充电箱。对于墙内，他只知道住在里面的人“都是有钱人”，他的老乡曾经进去做过施工，说里面的头像个“花园”。
墙内的人，要活下去，也必须依靠墙外的人。比如常年在万柳飞外卖的小彪，经常出入万柳书院。墙内的人点的外卖大多是80-100元。在他看来，这里的高端之处在于“颜色”，“棕色看起来很不一样”，建筑的称谓也不同于普通住宅区。“墙上写的是住宅1，不是1号楼”。
装修工人赵刚还帮万柳书院的业主装修。他承包了业主地下室一楼一个阳光房的天窗装修。60多平米的阳光房，天窗铝框花了20多万，工时接近3个月。“天窗有四层，和遮阳一起是全自动的。纯铝材质已经是市面上最好的材质了，刷漆也不会生锈。所有的材料加起来每平方米将近4000元。”他说。
此外，户主还在自家一楼花园安装了一个9平米的纯铝凉亭，折合人民币4万多元。“贵是因为它在展馆四面的电动卷帘边上。如果四面都没有卷帘，亭子就要1000多块钱。”
但显然，钱不是问题。
万柳书院西侧的盛华寺路，是一条安静的街道。是万柳的富人区，很少人车经过。一个蓝色的警示牌立在路口，“您已进入监控区域，24小时视频监控”。一路上，有几个探头是从高墙中立出来的，有的干脆就嵌在墙里。
一旦有车进出，西北门就会响起巨大的警铃。保安抬起开关，我上前和他说话。他告诉我，他听开发商的销售经理说，“这里的房子240平米，5400万。”见我想继续说下去，他很僵硬，目光游移，“你别跟我说话，这里有监控，连人的头发都能看见”。抬头望去，在我的右上角，一个巨大的显示器正在旋转。
万柳书院北面的巴沟路相比圣华寺路，作为主干道要热闹很多。天色渐晚，住在周边的居民成群结队出来散步，路过万柳书院。所有人都抬起头来，对着外立面，对着窗户，对着灯，对着窗外隐约露出的身影，都在谈论谁会住在这里，需要多少钱。一位住在万柳的女士对我说:“不知道是墙里的人孤立了社会，还是社会孤立了他们。”
大多数情况下，除了万柳书院的正门南门被短暂打开的时候，人们无法窥探到任何关于万柳书院的细节。这座由纯铜制成的青铜大门高4.8米，关闭长度为12米。通常只开最右边的一个给车主通过。透过关门扇的缝隙，可以看到孩子们在院子里嬉笑玩耍。这里的保安几乎能认出每一个业主。他看见一个骑山地车的人从远处走过来。保安为他打开了门。“你回来了。”那人说“是”。人们不必下车。自行车掉头进门，然后就不见了。一对夫妇拿着食物进去了，保安向他们点了点头。人影消失在门口后，唯一开着的门又关上了。
晚上路过万柳书院的人都会有同一个问题“怎么看小区？”在巴沟路上，沿墙望去，万柳书院的低层建筑整齐划一，几百扇窗户在黑暗中，很少有灯光露在外面。
住在万柳学院的徐强是社区里少数几个愿意接受采访的居民之一。他解释了小区里似乎没有人的道理:“类似于彩色玻璃，我们可以从里面看到外面，但是外面看不到里面。”他住的窗户有夹层，窗帘后面还有一层。“窗帘一拉，光就出不来了。”
徐强每年在这里花费65438+20万元的租金。说到里面的装修，“就跟故宫一样”，他这样形容。比如万柳书院的垃圾桶和门把手都是纯铜的。至于会不会有人因为投资买这个地方，该男子提高了声音:“这里最便宜的房子也要5000多万。这么高的价格，更适合保值而不是投资。”
该路曾参与万柳书院小区的楼盘销售。在他看来，虽然万柳书院被外界称为“天价学区房”，但对于万柳书院的真正业主来说，“他们不会单为了学区房而买。这么多钱，孩子的选择太多了。私读或者出国都可以。严格来说，学区房只是加分项。”
“他们真正看的是墙内的圆圈。”那个人说。他曾经联系过一个在万柳书院买房产的外地钢铁厂老板。从看房到成交，对方一直不露面，一直委托他在北京分公司的助理照看。在万柳书院之前，钢厂老板已经在北京买了一套四合院和几套别墅，“前段时间又拿下了一套四合院”。
还有一个互联网人，“比钢老大差一点”，把自己的房子换了，买了万柳书院。据我所知，他们俩现在都不住在这里。那个人说。
Theway还发现，对于万柳书院的业主来说，价格是最不重要的东西。相反，更高的单价会让他们更有面子。这里的业主几乎都是全款，很少有分期付款的。“他们这里绝对不止一套房子。”有一次在北京某著名豪宅霄云路8号门前，他遇到了一个“长得像个孩子”的90后年轻人。对方直接花了大价钱，在霄云路8号买了一套单价接近20万/平米的房子。后来他才知道，这个小伙子也是万柳书院的老板。在Theway的一个同事有一个小伙子的微信，“看他的朋友圈，天天环游世界”。
如果想了解更多关于万柳书院的情况，可以和它的“对手”万城华府进行对比。
这两个一街之隔的相邻小区，同样位于万柳“富人区”，地理优势、学区、交通、配套都一样。两者都被誉为万柳乃至北京的一流豪宅，经常被作为彼此的参照物。
由于建成时间较晚，购买万柳书院的客户基本都是互联网精英和金融大鳄。相比之下，万城华府开盘更早，虽然也是数一数二的豪宅，但“圈子不如书院纯粹”。来看万柳书院的客户，基本都会主动联系刘晓彤，要么是朋友推荐，要么是直接找中介门店，但绝对不会问谁住在万柳书院。“能住在这里的都是一个圈子的人，早就认识了。”
为了一张门票，相比万城华府外“普通”的铁护栏，有人愿意向万柳书院的“高墙”靠拢。从某种意义上说，墙是一种保护。高墙可以有效保护富人的资产。贝壳分析师唐朝也发现，疫情来临时，一线城市豪宅成交量不减反增，与普通住宅成交情况形成了比较大的“剪刀差”。
"事实上，富人购买豪宅是因为资产对冲的需要."唐朝说。有媒体做过统计。仅2022年前4个月，北京均价7万元/平方米以上的豪宅成交3082套，比上年大幅增长44.56%。
最重要的是墙维持的秩序。有了高墙，外人不会随意踏足，更不会轻易翻越。墙保护里面的人，警告外面的人。它以沉默低调的姿态誓称资本世界有赢有输。似乎只有进入这里的人才能被称为“成功者”。
但事实真的是这样吗？
没有永远的成功。在追它的路上，有人在路上摔跤，再也没有起来。这一次被搬上舞台的两套拍卖行的背后，是女总裁张颖失败的故事。这位80岁的民生银行天桥支行行长，自2013年以来，利用职务之便，引诱被害人签订购买或转让高息理财产品的虚假协议，骗取147客户* *共计27亿元。
用这些钱，她一口气买了上亿元的珠宝、手表和房产，包括万柳学院的5套房产和7个车位。比如目前法拍网上还有一个万柳书院的车位在二次拍卖，起拍价高达353.68万元。
但人们可能想象不到，一些真正买了万柳书院的业主并不喜欢万柳书院。奢侈品经纪人刘晓彤还记得，有一次和客户在万柳书院散步，高大的树木，鸟儿啁啾，很多人却觉得压抑，“就像在笼子里一样”。问题出在高墙，挡住了外界的干扰，挡住了真实的风景。
如此昂贵的社区的另一个问题是漏水。就在前段时间，法院来查封房子，在评估房价之前，向周边中介提到了其中一套房子漏水的问题。而且这也不是万柳书院第一次漏水了。“刚开始的时候，一个业主住了没多久就漏水，临时搬到楼下。后来楼上修理他，协商了半天，才劝他回去。”
但这些“小麻烦”，已经入狱的豪宅的前主人，女总裁张颖，显然无从得知，接力棒已经交给了金山葛珂。
他喜不喜欢这里就是另一回事了。
(应受访者要求，陈木胜、赵刚、徐强、Theway和刘晓彤均为化名。)