房地产信托规模缩水和监管趋严背后的深意
面对越来越多的逾期信托项目，对信托公司风险控制的质疑不断涌现。这是否意味着作为信托主业之一的房地产信托将一去不复返？严格监管背后的深意是什么？
在不少业内人士看来，近期房地产信托频频出现兑付危机，更多的是与市场环境和政策基本面有关。房地产行业经历了几轮政策调控，大部分信托公司基本都能把握好风控条件。经过严格监管的房地产信托作为融资的补充手段，更符合稳定房价和预期，适当控制增长节奏。此外，随着信托进入转型关键期，存量房地产业务也有望成为重要立足点之一。
房地产信托困境
房地产信托是信托公司的主要业务，明确的担保和抵押成为其青睐的关键优势。
在房屋销售市场持续降温的情况下，抵押物是否持续充足，处置时间是否过长，也成为大多数经历过房地产信托项目逾期的投资者的“心病”。有投资者向记者明确表达了这样的担忧。
业内人士分析，目前，房企普遍面临融资收紧的局面。部分房企现金流紧张，无力偿还之前的信托贷款，有的甚至濒临破产。此外，今年信托到期绝对规模仍处于历史最高水平，到期分布呈现前低后高的规律，房地产领域风险暴露有加速的可能。
一家第三方机构的工作人员王华(化名)告诉记者，房地产开发商一般以自己的项目作为抵押物进行融资，但在违约的情况下，往往需要一段时间来处置和变现抵押物，还可能面临折价。
“信托处于处置期、延期的项目越来越多。”王华感慨地告诉记者，在很多情况下，一家公司与十几家机构违约，其中包括很多信托公司。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，房地产信托项目的大部分风险都与房屋销售市场有关。如果销售市场好，问题一般容易解决；相反，如果市场持续降温，往往会引发更多问题。
“尤其是与商业、办公挂钩的项目，如未完工、租金回报率低，融资方拿不到部分补充资金，会对项目兑付产生影响，需要警惕相关风险。”严跃进补充道。
那么，如何化解房地产信托相关的风险项目呢？
某信托公司员工李华(化名)在接受记者采访时表示，从信托公司的角度来看，大多数情况下，不存在是否会有人接手逾期房地产信托项目的抵押贷款的问题，关键在于价格。在整个监管还比较严格的阶段，市场普遍缺乏流动性，资产难卖，折价概率大。
“对于信托公司来说，一旦下折力度大了，就会面临无法收拾的问题。”李华补充道。
不过，李华也告诉记者，从普通的固定收益类产品来看，信托基本可以理解为可以赎回或者有潜在赎回预期的产品。“即使有些项目拖了很久，也不是说最后不处置，投资人就吃亏了。也许未来几年问题会慢慢解决。”
"总体而言，行业风险敞口不是很大."李华进一步表示，无论项目情况如何，信托一直履行管理人职责。
各种风险控制手段
从与投资者交流的过程中，记者注意到，面对越来越多的逾期信托项目，对信托公司风险控制的质疑也不断涌现。
事实上，多位信托业内人士对记者表示，近期频繁出现的兑付危机更多与市场环境和政策基本面有关。
乐进功能信托分析师廖在接受记者采访时表示，信托项目风险的暴露与整个经济环境有很大关系。从本质上来说，信托或者说整个金融行业都属于风险管理行业。
“金融要和各行各业打交道，所以风险也会集中在金融行业。”廖进一步告诉记者，在这种情况下，管理、控制和化解风险显得尤为重要。
“即使是同一项业务，不同的金融机构也会有自己的风控标准。”廖进一步对记者表示，从整个资产管理行业来看，信托基本上可以算是相关程序完善和成熟程度最高的领域。
“交易对手的复杂性要求信托拥有多种风险控制手段。总体来说，在交易结构上，有些制度设计是比较创新的。”廖对补充道。
李华告诉记者，从房地产信托业务来看，目前的风控措施主要有名单制、质押、资金监管、投后管理等。“旁系是倾向的主要因素，但不是决定性因素。不是所有的抵押物资质都很好，但还是要结合各种风控逻辑的水平，一般的风险把握决定抵押物的权重。”
“总体来看，房地产行业快速发展后，房企从跑马圈地进入加速分化阶段。对行业的了解和合作伙伴的选择，成为信托公司房地产业务风险控制的核心环节之一。”李华告诉记者。
此外，与前几轮调控相比，此轮政策调控有一些不同之处。
廖告诉记者，从前几轮调控来看，房地产行业整体仍在大幅上行，因此相关质押物的实现时间可能不会很长，而且价格也相对可观。但在严格调控和房地产税征收预期的背景下，整个行业的上行趋势并不是特别明显。此外，结合棚改政策逐步退出等多重政策影响，三四线城市也将受到明显影响。“如何处理信托前期已经投入的项目，其实更关键。”
“房地产行业经历了多轮政策调控。大部分信托公司基本都能把握好风控条件，做业务的逻辑往往经过了多轮论证。”廖强调说。
规模显著缩小
下半年，房地产信托规模出现“缩水”。受益信托网数据显示，6月份集合信托规模为106751亿元，较去年同期的180833亿元下降约41%。其中，2654.38+0.383亿元投向房地产，较去年同期的660.49亿元大幅下降近68%。
事实上，自2019下半年以来，房地产领域的信托发行规模已经呈现出明显的下降趋势。
具体来看，用益信托数据显示，2065438+2009年10-6月发行的投资于房地产领域的信托中，5个月单月规模均在800亿元以上，6月规模甚至超过100亿元；7月-165438+10月，月规模在800亿元以下。
同时，中国信托业协会数据显示，截至2019年三季度末，投资于房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少148067亿元，环比减少5.05%。这是2015四季度以来，首次出现新增规模负增长。
李华告诉记者，今年上半年房地产信托火热，但今年下半年面临严格监管，形成鲜明对比。
5月，银监会发布《关于巩固治乱成果推进合规建设的通知》(以下简称《通知》)。
根据《通知》要求，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不合格、资本金不足的房地产开发项目直接提供融资，或通过“股权投资+股东贷款”、“股权投资+不良债权认购”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；为房地产企业直接或变相支付土地出让价款提供融资，为房地产企业直接或变相提供流动资金贷款。
随后，在“住不炒”的大背景下，房地产信托经历了“接力式”调控。
7月，银监会相关部门负责人表示，为加强房地产信托领域的风险防控，银监会对近期房地产信托业务增长过快、增幅过大的部分信托公司展开约谈警示，要求这些信托公司控制业务增长，提高风险管控水平。紧接着，信托公司房地产信托业务余额控制的消息传出。
同时，据媒体报道，监管部门统一了房地产信托业务的发放标准，房地产信托业务二级资质将无法穿透两层，这意味着二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。
监管继续升级。8月，银监会向各银监局信托监管办公室下发了《中国银监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函[2065 438+09]64号)(以下简称“64号文”)，传达了下半年信托行业的监管重点。
按照64号文要求，按月监测房地产信托业务变化情况，适时采取监管约谈、现场检查、暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等措施，坚决遏制房地产信托过快增长和风险过度积累的势头。
监管严格，意义深远
多位信托从业人员告诉记者，其实房地产信托的监管是在一个比较大的逻辑和思维框架下。那么，严格监管的深意是什么？
资深信托研究员袁继伟告诉记者，房地产信托受到了严格的监管，但并不是完全禁止。更重要的是，在前期增长过快的情况下，稳定房价，稳定预期，适当控制增长节奏。“毕竟房地产行业对国民经济增长和居民财富影响很大”。
“避免在一个领域过度投资也是原因之一，存在相对较高的集中风险。”袁继伟进一步表示。
廖告诉记者，2019年，对房地产信托的调控力度比前几年更大。事实上，这样的政策并不仅仅针对信托领域。在整个房地产行业，信托只能说是一种补充性的融资手段。“单独强调信任是有一定原因的。从以往的情况来看，如果银行收紧房地产行业的融资，如果再次放开信托，政策的有效性会有一定程度的削弱。”
一家中型信托从业者王成(化名)告诉记者，监管之严可以说是“前所未有”的情况，这也与当前的宏观经济和金融市场环境密切相关。在风险易发阶段，有必要进行严格的监管，这也有利于行业的长期稳健发展。
“虽然从短期来看，监管会给信托公司的经营业绩带来一定的压力，但从长期来看，对信托业、房地产行业乃至国家宏观经济来说，严格的监管是必要的。”李奇补充道。
廖还告诉记者，更严格的监管对房地产行业本身的发展和金融体系的稳定都具有重要意义。
具体来说，如果过多的资源投入到房地产领域，肯定会挤压其他部门的投入，阻碍房地产行业的长远发展。根据行业特点，房地产大概率是在其他行业发展良好的基础上长期发展，否则就不稳定，对金融体系产生影响。
有分析认为，从长期来看，房地产行业仍是一个有发展空间的领域，但已经过了高速发展期，进入了相对成熟的阶段。后续的股市会产生新的商机，最终整体房地产行业的回报率会趋于平缓，但根据行业特点，仍会略高于传统行业的回报率。
事实上，多位信托行业人士向记者表示，从存量业务规模来看，房地产信托可能成为信托转型的落脚点。
以转型方向之一的REITs(房地产信托投资基金)为例。虽然信托还处于“主导”房地产一级市场，REITs的业务量还很小，但一旦进入房地产行业，进入存量博弈阶段，信托就会积极介入。
针对目前REITs业务面临的租金回报率低的问题，廖何开认为，未来这种情况可能会改变，去杠杆的本质在于回归资产本身的价值。
另一方面，从信托本身来看，最大的优势在于跨市场运作，回归本源意味着不局限于资金信托管理。房地产作为中国家庭资产的重要组成部分，从股市的角度来看还是有很多机会的。