汕头市小公园转型的困境

9年，地价翻了一倍，拆迁资金断了，转型遥遥无期。

如何打破困局？

汕头开于1860。这里曾被恩格斯称为中国“唯一有点商业意义的港口”，西郊的“小公园”曾是繁华商业区的中心。

2004年，“小公园”成为旧城改造的对象，也是汕头第一个将拆迁人和建筑商分开，置换所有原住户产权的旧城改造项目。

然后由于“拆迁资金断裂，土地流转缓慢”，改造一开始就“流产”了。直到2009年，再次酝酿重建的时候，地价已经翻了一倍，至今没有任何进展，现在变成了两难。

“小公园”的转型似乎从一开始就注定是一个两难的境地，最后成为利益博弈的战场。政府试图收回发展权，但谈判无果。接下来怎么破局？

文/本报记者李华、陈、肖欢欢

图/张烈华提供

站在中山亭这个小公园里，相当于站在上世纪初的汕头市中心。中山亭西侧的南盛百货曾是这座城市商业繁荣的象征。如今，这家百货公司已经在岁月中破败不堪，周围大片空地被蓝色铁皮围了起来，上面长满了杂草。

栅栏外面有货摊。汽车无法从破旧自行车下面的街道上穿过，只有推着自行车的行人从卖光盘、旧书、衣服的流动摊位中挤过去。

这是汕头“小公园”区域的核心。小公园全称汕头小公园历史建筑风貌保护区，是汕头城市的发祥地，也是“百年商埠”汕头的历史象征和地方特色。

围栏里，除了南盛百货，已经被拆除施工。墙外，未拆未建。

十几个老人围坐在亭子台阶上，打牌聊天。坐在一旁的一位老人指着围了一圈的施工护栏感叹道:“拆了一半，现在拆不动了。”小公园改造，拆建

规划小公园旧城改造项目占地150亩，其中小公园保护区122亩，搬迁安置区28亩。以122亩“小公园”保护区改造为重点，规划建设成为集商贸、文化、旅游、餐饮为一体的大型商业区。

这是一种大拆大建的模式，导致小公园的改造工程被外界质疑。中山大学教授、原广州市城市规划院总规划师袁奇峰认为，汕头小公园改造是“一个破坏城市历史的旧城改造项目”。

广东省历史学会副会长、汕头大学原党委书记黄赞发告诉记者，“小公园具有很高的文化价值和经济价值”。这些年来，小公园积累了丰富的文化遗产，有些建筑在国内并不多见。作为曾经的商业中心，他们有很强的商业潜力，“应该保持原有的特色”。

负责这项改造工程的官员吴乃(化名)同意黄赞发的观点。他说，政府觉得有必要对老城区进行改造，早在2000年就开始了改造工程的前期工作。公园装修了六个月就停了。

吴乃说，就在汕头市政府启动小公园旧城改造的时候，出现了一个台商，注册了“汕头市友松房地产开发有限公司”(以下简称汕头友松)，负责小公园旧城改造项目。

2003年3月4日，约122亩土地使用权在汕头市房地产交易中心挂牌出让。汕头友松以总价30657.5万元竞得土地使用权。

2004年4月28日，小公园旧城改造工程正式启动。金平区政府负责这个地区的拆迁。

参与拆迁工作的吴乃解释说，按照地价换算，小公园每亩卖的地价约为250万元。但按照台商的要求，地价会分期付给政府，“前提是政府负责拆。”

吴乃说，250万元的价格“当时不算低，协议里有写，政策也允许”。当时小公园的建筑都比较密集。按照2003年、2004年的市场情况，政府做出的一亩地拆迁成本在300万元左右，也就是说，除了汕头友松支付的250万元，政府还要补贴60万元拆迁一亩地。

“那时候人家住在那边的危房里，很痛苦。赔偿价格不低，群众高高兴兴签了赔偿协议。”吴乃说。但是好景不长。拆迁持续了半年左右，资金链断了。

吴乃解释说，122亩土地是按协议分五期开发的。根据汕头CPPCC的一份调查报告，第一批60亩开发需要拆迁1.36万户，投资1.385亿元。政府财政方面，汕头市政府原计划拍卖东坝子土地资金，但难以实现。居民拒绝搬迁。

半年后资金断裂，拆迁无法继续。小公园的改造工程暂停了几年，直到2009年，汕头市政府决定重启拆迁。

但此时的汕头房地产市场与2004年大不相同。

2004年拆迁一平方普通住宅，给居民供应1.200元。当时小公园片区新房价格只有1.700元~ 2000元/平米，而二手房价格只有700元。

然而，项目被搁置的这五年，恰恰是汕头房地产市场回暖以来最亮眼的五年。不得不提的是，2007年5月，汕头市东厦路王迪的土地，拿了700多万。

2009年，离“小公园”核心区不远的一个在建楼盘“金×广场”开始内部认购，认购价格已超过每平方米6000元。这个价位的楼盘推出，直接拉高了周边所有的房价。

所以2009年小公园改造重启时，虽然拆迁补偿款每平米涨了几百元，但整个市场都不一样了，补偿款连附近街区的二手房都买不起。小公园旧城改造南区办公室的一名工作人员指着已经停工的拆迁区告诉记者，在汕头东区连一个厕所都用补偿买不到。

居民认为每平方米1000元的补偿太低，也是拆迁难的直接原因。

此时120亩的老园区只拆了10多亩，这一带居住着约10000人。他们拒绝搬家。开发商赚取巨额差价。

这两年小公园区域没有挂牌出让土地，所以没有参考价格。但在目前的市场上，吴乃判断一亩地的拆迁成本至少在600万元以上。按照这个价格，小公园的拆迁大概需要7.2亿。开发商取得土地使用权的成本是每亩250万元，总价3.06亿元，差价达到了4亿多元。

面对困境，当地政府试图与台商谈判。参与这一改造项目多年的吴乃透露，原汕头市委书记黄志光曾在2007年左右与台商陈某进行和谈，条件是“你所有的投资都给你，包括你所有的本金和利息。如果你愿意，我给你几千万。”但是这个计划已经没有下文了。

吴耐透露，近年来，开发商对政府提出了很多“要求”。比如在外围给他建个高层，提高容积率建个二三十层的高层。但政府应该按照文物保护法保护具有保护价值的建筑，比如南盛百货，不能贸然满足开发商提高容积率建高层的“条件”。

简而言之，2009年的恢复开发，以及随后的谈判，变成了政府热，开发商冷的局面。巧合还是策划？

汕头市工商行政管理局企业登记资料显示，汕头友松成立于2002年7月5日，注册资本6117万元，其中金华友松房地产开发有限公司出资720万元，占股11.77%，其余资金由另外两人独立出资，两人均姓陈。

另据了解，汕头友松自成立以来，只承接了一个小公园的旧城改造项目。记者发现，位于汕头市金平区博爱路的汕头友松，办公场所很小，只有2~3名工作人员。

汕头友松相关负责人赵明(化名)说，公司法人代表余是台商，而两名陈姓股东是温州人。于只是公司的法定代表人，并未对公司进行投资。

他透露，小公园改造受阻时，他确实向政府提出过“提高容积率，愿意多出钱”的建议，最终未果。赵明补充说，为了推动项目，汕头友松给政府出了招商引资的主意，“希望其他开发商一起做”。

“我们将继续改造这个小公园。”赵明说。现任汕头市委书记李锋上任第一周就视察了小公园。

“小公园”区域是盘活汕头西郊城市布局规划的关键。更让政府担心的是，这里住着一万多人，危房时刻威胁着他们的生命。

开发商可以按兵不动，负责拆迁的金平区政府没钱搬迁，居民对补偿不满不愿搬迁，汕头市政府着急却无力投入巨额资金。压力最终集中到了汕头市政府身上。

但对于政府来说，游戏的主动权已经丧失。吴乃说，汕头政府花一大笔钱去填补几个亿的缺口，很不容易。