未来房价会涨还是会跌？

中国人对房子有着无与伦比的热爱，甚至可以说是“痴迷”。有钱的第一反应是很多人买房。如果他们没有钱，他们可以借钱买房子。有了房子，连结婚都会轻松很多。目前我国房价已经过热，各地都出台了一些防止房价过热的政策。但是，上有政策，下有对策。为了买房，我们老百姓的“智商”变高了，各种假离婚、假证明的方法层出不穷。

昨天，国家统计局公布的数据显示，到上个月，全国商品房月销售额已达1102503亿元(14859亿美元)，同比增长37.5%。11个月已经超过10万亿元。这个数字是什么概念？以我们熟悉的国家韩国为例。去年韩国GDP是65438美元+03778.7亿，我们卖房子的钱比韩国全年GDP还多，还不算这个月的销售额。可见我们老百姓是多么热衷于买房。这绝对是真爱。

我们对房子的“迷恋”可以追溯到很久以前。从甲骨文中的“家”字可以看出，“mián”与客厅有关，所以家有房子，房子里养着猪等一些家畜。在古代，房子是你身份和地位的象征。不同的阶级，房子的高度、颜色和大小都不一样。

自古以来，有钱就可以盖房子。直到现在，房子依然占据着重要的地位，甚至可以说已经是必备品了。在相亲和婚姻中，房子的重要性无与伦比。

除了以上几点，还有一部分人把房子用于投资。如果他们的房子升值了，他们赚的会比他们每天努力的要多得多，甚至等于你之前所有的努力。很多公司忙了一整年，卖个房子也没赚多少。

据统计，上月全国70个重点城市中，49个城市二手房价格上涨，仅21个城市价格下跌。虽然去年以来前两个城市的房价大幅上涨，各地也出台了一些调控政策，但有专家表示，15个月后，也就是2018春夏之后，中国房地产的库存将几乎被“消化”。而且土地供应的限制，再加上城镇化的推进，可能会导致房价大幅上涨，即使是泡沫大的一线城市也还有翻倍的空间。

可以说，除了工资，其他该涨不该涨的都涨了，就在这样“疯狂”的房价中洗洗睡吧。

2018房价预测GDP算法改革

以前购房者猜测房价不会跌的重要原因是政府不允许房价下跌，因为中国经济发展的需要，尤其是每年的GDP增速，房地产是GDP的支柱。一旦房价下跌，整个房地产行业将陷入混乱。

7月5日，国家统计局发布关于改革研发支出核算方法、修订GDP核算数据的公告。

改革后，国内生产总值的核算方法将由生产核算法改为支出核算法。在支出核算法下，一些过去没有纳入统计，但在经济生产中比重越来越大的行业，将纳入统计。新纳入的产业将带来大量的GDP，很可能成为未来GDP最重要的支柱之一。所以，大腿粗了，为什么地方政府还抱着老胳膊老腿？

国家货币和信贷政策

中国的房价基本上保持与市场上流通的货币量同向变化:货币越多，房价越高；钱少了，房价下跌。一旦政府控制货币和信贷，房价就会受到影响。有专家梳理了中国从1990到2012的数据，得出房价上涨与M2增长率的相关性高达71%的结论。房价上涨的最大动力不是需求，而是货币。

收紧货币最重要的手段就是加息。目前银行五年期以上贷款基准利率仅为4.9%，达到近30年来的最低点。2002年是历史低点，五年期以上贷款基准利率为5.76%。为了使经济健康发展，央行现在有足够的加息空间。

加息后，没房买房更难了。利率提高，收入不增加，还款能力降低，贷款买房自然更难了。多套房还贷难度更大。他们将出售多余的房子。这样在房地产库存巨大的情况下，加上这些存量房，供给会大大超过需求。

房屋/财产税

不动产登记完成后，如果房产税在全国铺开，购房者的心理会发生变化。首先，无房且买房犹豫不决的“骑墙派”，买房后会考虑房产税对自己的影响；其次，贷款买套房，月供压力不小，房产税多，可能会卖高点；再次，拥有多套房产的投资者会考虑出售部分房屋。

如果房产税支出真的超过了房价上涨的收入，那么大家买房的投资观念就会改变。从原来的“房子多好”的观点，变成了“少、好、更好”。很多楼盘都不如一家精品。最后，个人会受到群体的影响，对房价风险产生恐惧。当试点在一个城市，其他城市的购房者只是旁观者。类似于社交网络的信息传播，当房产税在全国推行，一个城市的房价下跌，这个市场就会传染，其他城市的房价就撑不住了。

刚需人口买房。

我们发现，在过去的四年里，2013，房地产市场最火热，房价上涨较快的时候，刚需家庭的增速也是最大的。2017年，刚需家庭增速将接近于零。从2018开始，刚需人群每年都会减少，这预示着买房的潜在人群会下降，全国房价增速必然下降。

人口刚需减少是必然的。嗅觉敏锐的投资者看到买房的人越来越少，一年比一年少。投资人会把房子挂在中介平台高价点，抓住机会卖掉。买的房子少了，卖的房子多了。短时间内，房产中介的“源/房比”会大大降低，购房者的话语权会增强，房价就很难降了。

买房好还是租房好

其实对于这种烧脑的问题，有人做过专门的数据分析。我们来看看十年后买房和租房的区别。一线房价让人颤抖。我们以涨幅相对稳定的二三线城市房价为基准，假设总价为50万元(按照国内住房一般3%的收益率计算，月租金为1.250元)。

买这套房子，首付20万，公积金贷款30万。按20年算，月供1.963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己。十年月供合计1963 * 12 * 10≈23.6万！

如果租这个房子:按照国内房子一般3%的收益率计算，50万房子月租1.250元。由于近几年CPI的飙升和不稳定，我们暂按年租金涨幅6%计算，假设10年的租金为:1年的租金:15000元；第二年租金:15900元；第三年租金:16854元...10年租金:25342元。那么10年的总租金大概在20万左右！

我们假设首付20万的存款，按年收益率5%计算(存款利率通常跑不过CPI)，20 * 1.05 * 10≈32.6万元。全省下个月存银行1.963万，年收益率5%，加上利息，大概是31万。然后，省下的一次性还贷将近20万！

当然，这些都是常规形式，我们称之为套路，但要知道变化会比计划快一万倍。在运营情况不变的情况下，有人增加了三个环境假设。

环境假设一:未来10年，房屋升值速度与CPI一致，10年后，按每年6%计算，房屋市值为50 * 1.06 10≈89.5万(非常理想)。那么买房的人财富是89.5万。

租房者的财富是32.6万首付定金+36.5438+0万月供+20万一次性还款额-20万房租= 63万！

环境假设二:未来10年，房屋价值增长6倍，租金市值300万。买家的财富是租房者的4.5倍以上。

环境假设三:未来10年，如果房子的涨幅小于(63/50)*100%=26%，年均上涨2.5%，或者下跌，租房者就赢了。

针对这三个广义的假设，我让朋友自己做选择，他又沉默了。其实道理很简单明了。单就财富而言，只要房子随CPI上涨，就值得买房。但现实中，由于国家统计局的CPI远低于实际通胀率，房价往往跑赢CPI和银行存款。10年来，全国大中小城市房价上涨了10多倍。那么，接下来的10年呢？

即使未来10年房价持续下跌，那你还是会住在里面，所谓青山不怕没柴烧。换句话说，如果买房是刚需，你必须在里面住10年，20年……甚至更久，那么房子的涨跌对你的意义是什么？

其实是租房还是买房？这不能简单的用房租和月供的差额来衡量。在买房和租房的成本上，购房者还需要考虑机会成本。

另外，从生活方式来看，买房和租房其实是两种完全不同的生活方式。

买房的人希望生活稳定，有家的感觉。租房者想要更好的生活质量，比如工作单位或地方发生变化，可以很快搬到离工作近的地方。

另外，买房的人前期需要承受更高的经济压力，租房的人会过得更潇洒。

对于职业稳定，收入上升，没有其他收入来源的年轻人，可以考虑买房。因为这相当于每月固定的财富积累，而未来中国经济有望继续保持较高增长，城市化进程还将继续，这笔财富有一定的保值增值空间。对于那些有更好的资金用途的人，比如创业或者投资好的企业，不如现在投资而不是买房。