2007年昆明房地产市场调查报告(2007年5-8月)

报告大纲:

上半年经济概况

上半年房地产市场综述

5-8打开项目

九月后的开盘和推广项目。

市场分析和预测

上半年经济概况(全国)

2007年上半年，国民经济继续平稳较快发展，总体经济形势是好的。消费增长加快，农业生产稳步发展，经济效益继续提高，人民生活进一步改善。上半年国内生产总值增长11.5%，居民消费价格指数增长3.2%。

针对银行体系货币信贷持续过度扩张带来的流动性问题，中国人民银行按照党中央、国务院的统一部署，及时采取了一系列措施，加强金融宏观调控，保持总量平衡。随着公开市场操作和存款准备金等对冲工具的使用，新增外汇占款的流动性基本得到恢复。自2007年以来，中国人民银行已六次上调存款准备金率3个百分点，三次上调金融机构存贷款基准利率。同时，引导信贷结构优化，稳步推进金融机构改革，进一步增强人民币汇率弹性，加快外汇管理体制改革。

总体来看，在各项宏观调控措施的综合作用下，银行体系流动性得到合理控制。虽然货币信贷仍在高位运行，但过快增长的势头有所缓解。6月末，广义货币供应量M2同比增长17.1%，同比下降1.4个百分点。人民币贷款余额同比增长65，438+06.5%，分别比去年同期和2007年一季度末加快65，438+0.3和0.2个百分点。上半年新增贷款2.5万亿元，同比多增3681亿元。人民币汇率弹性进一步增强。6月末，人民币对美元汇率中间价为7.6155元，比上年末升值2.54%。

下半年，国内外经济环境总体上仍然是有利的，我国国民经济有望继续保持较高的增长速度，但我们要更加居安思危，增强忧患意识，充分认识经济运行中隐藏的风险。当前，我国经济增长由快转过热的趋势更加明显，贸易顺差过大、信贷投放过多、投资增长过快的问题依然突出；高耗能行业快速增长，节能减排形势依然严峻；物价上涨压力持续加大，特别是一些涉及人民群众切身利益的食品价格和住房。

房价上涨很快。

中国人民银行将按照党中央、国务院的统一部署，坚持当前宏观调控的首要任务。我们将继续实施稳健的货币政策，坚持适度从紧，保持必要的调控力度，努力保持稳定的货币金融环境，控制通胀预期，保持物价基本稳定。继续协调运用公开市场操作和存款准备金率工具，根据宏观调控需要积极创新对冲工具，加强流动性管理。稳步推进利率市场化改革，推进货币市场基准利率体系建设，进一步增强价格杠杆的调节作用。我们将按照主动性、可控性和渐进性的原则，继续完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。继续推进外汇管理体制改革。积极配合国家财税政策、产业政策、外贸外资政策、环境保护政策等重点工作，引导金融机构进一步优化信贷结构，防范信贷风险，促进经济结构调整和经济增长方式转变。围绕创新、发展、规范、协调四个方面推进金融市场发展。以完善公司治理和优化金融结构为重点，进一步深化金融企业改革。

上半年经济概况(昆明)

日前，从市统计局2007年上半年经济运行数据新闻发布会上获悉，今年上半年，昆明实现地区生产总值593.97亿元，同比增长65.438+04.2%，为近十年来最快增长。另外，最引人关注的CPI数据是3.2%，与全国数据持平。

数据显示，上半年，昆明经济继续快速发展，经济运行内在质量继续提升，全市经济运行呈现又好又快发展态势。

快的

GDP:比全国高2.7个百分点。

据初步测算，2007年上半年，全市实现生产总值593.97亿元，同比增长65438±04.2%，为近十年来最快增速，高于全国2.7个百分点。

从产业结构看，第一产业增加值291.3亿元，同比增长4.8%；第二产业增加值273.08亿元，增长65.438+07.4%，其中工业增加值240.71亿元，增长65.438+07.4%，建筑业增加值32.37亿元，增长65.438+06.9%。第三产业增加值2965438+7600万元，增长12.3%。

质量高

农业:夏粮连续三年丰收。

上半年，全市农林牧渔总产值49.72亿元，比去年同期增长6.0%。其中，农业总产值22.24亿元，畜牧业总产值22.48亿元，分别增长4.5%和8.4%，占全市农业发展支柱产业农林牧渔业总产值的44.7%和45.2%。

全市夏粮产量2601万吨，比上年增加2678吨，增长1.04%。连续三年丰收。

全市蔬菜产值9.06亿元，同比增长6.1%，占全市农业总产值的40.7%。花卉产值5.46亿元，同比增长9.2%，占全市农业产值的24.5%。

全市主要畜产品产量全面增长。全市肉、蛋、奶总产量分别为654.38±0.8万吨、2770万吨、4360万吨，分别比去年同期增长4.4%、654.38±0.5%、2.2%。

行业:主要效益指标增速超过20%

上半年，全市全部工业实现增加值240.75438亿元，同比增长65.438+07.4%。其中，年主营业务收入500万元以上的工业企业(以下简称规模以上工业企业)实现增加值205.87亿元，增长19.0%。

在工业企业中，国有及国有控股企业发展最快。全市国有及国有控股规模以上经济实现工业增加值167.28亿元，同比增长2654.38+0.4%，高于规模以上工业平均增幅2.4个百分点，占规模以上工业增加值的比重为8654.38+0.3%。

6月5438-5月，规模以上工业企业经济效益综合指数为272.3%，比去年同期提高23.1个百分点。资本保值增值率为132.28%，提高34.7个百分点；人均全劳动生产率20.26万元，增长20.9%；利税总额111.57亿元，增长26.4%，其中利润总额45.53亿元，增长26.0%。亏损企业亏损额同比下降0.3个百分点。这些数据表明，上半年全市工业经济内部运行质量良好，经济效益进一步提高。

旅游:总收入79.08亿。

上半年，全市共接待境外游客33110000人次，同比增长6.1%，旅游总收入79.08亿元，增长6.2%。

境外游客在昆明的平均停留时间由去年同期的65438±0.37天增加到65438±0.48天。旅游外汇收入8467.76万美元，增长14.7%。其中欧洲市场的亮点最为突出，多年来发展缓慢的欧洲市场今年增长了9.5%，其中来昆明旅游人数最多的法国和德国分别增长了29.6%和12.9%。

全市接待国内游客1209.33万人次，同比增长15.9%，其中过夜游客增长8.6%，一日游游客增长25.8%；国内旅游收入723654.38亿元，增长5.4%。

金融:存贷款余额稳步增长。

6月末，全市金融机构人民币存款余额3379.44亿元，比年初增长10.6%。其中，城乡居民储蓄存款余额119233亿元，增长3.2%；公司存款余额1361.38亿元，增长1.0%。

金融机构人民币贷款余额3182.53亿元，分别增长12.9%和36381亿元，其中中长期贷款余额1948.26亿元，比年初增长12.2%，短期贷款余额18

上半年房地产市场概况(全国)

2007年上半年中国房价分析及后期走势预测2007年08月02日10: 35: 25。今年上半年全国房价持续上涨，近期价格上涨加快。估计全年房价涨幅可能略高于去年。

一、上半年房价从36个大中城市集中成交价格监测来看，上半年房价高位运行，环比涨幅前低后高，上涨趋势加快。

(1)房价明显高于上年。与去年同期相比，今年上半年商品房集中成交价格上涨14.22%，比去年全年上涨5.38个百分点。其中，商品住宅价格上涨16.34%，比去年上涨7.89个百分点。存量房集中成交价格比去年同期上涨16.05%，涨幅比去年加快18.03个百分点，其中存量房住宅价格上涨15.46%，涨幅加快5.14个百分点。

(2)房价上涨逐渐加快。上半年，二季度商品住宅上涨6.45%，比一季度上涨4.53个百分点，增速明显提高。环比价格分别为0.01%、-0.63%、3.30%、1.76%、2.42%、2.90%，涨幅前低后高，涨幅逐月加快。存量房价格上涨较为明显，一季度环比下降0.24%，二季度环比上涨10.07%。环比增速分别为-1.05%、-0.25%、0.93%、4.54%、4.24%、5.47%，增速也逐月上升。

二、判断今年后期走势今年3月以来，全国36个大中城市商品住宅集中成交价格连续4个月上涨超过1.5%，这是2004年以来的首次。从目前的情况来看，短期内推动近期房价快速上涨的因素很难消除。预计今年晚些时候，全国房价快速上涨的趋势还将持续一段时间，全年涨幅可能略高于去年。

(一)新增住房供应增速下降，结构调整进程缓慢。从2000年以来的房地产开发统计数据来看，新增住房供应增速逐年下降。一是土地开发率(同期土地开发面积/征地面积)持续下降，从1999的77.9%下降到2005年的54.3%。二是商品房和住宅房屋施工面积竣工率(房屋竣工面积/同期房屋施工面积)逐年下降，从2000年的40.8%下降到2006年的28.55%；今年前5个月，商品房竣工率仅为7.4%，低于去年同期8.2%的水平。三是销售面积增长快于供应量。今年6-5月，全国商品房销售面积211.48万平方米，商品房销售面积是同期竣工面积的2.11倍。

从供应结构来看，虽然部分城市制定了建设保障房、调整住房结构的规划，但实施进度依然缓慢。保障房投资占6-5月商品房投资的4.1%，90平方米以下普通商品房投资仅占前4个月商品房投资的17.2%。从北京的情况来看，7月初，北京市房地产交易管理网显示，可售期房和现房平均面积仍分别在140和160平方米以上，住房供应结构调整与市场需求仍有较大距离。

(2)开发商囤地盖房现象严重，加剧了供需矛盾。2006年上市公司年报显示，部分房地产上市公司土地储备量较大，土地储备总建设规划面积超过300万平方米，个别企业超过654.38+00万平方米。按照目前囤地企业每年的开发量，一般可以连续开发几年，不需要新购买土地，个别企业的土地储备可以开发6、7年。其他非上市开发企业也有不同规模的土地储备。

在房价快速上涨的情况下，一些开发商建而不卖，房产囤积现象也很严重。一些开发商采取批量销售、延迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式，通过控制新房上市速度，拉长销售周期，推高房价。根据去年房地产项目开工量的预测，仅今年北京就有几十个楼盘延迟开工。有媒体调查显示，个别楼盘开盘时间甚至推迟了一年，价格也上涨了近两成。