中介是如何被互联网摧毁的？

房产中介一直是互联网长期攻不下的堡垒。

事实上，互联网房产中介存在已久，一直与传统中介并行发展。2015随着O2O概念的盛行，互联网对传统房产中介发起了一轮猛攻，各大互联网平台风起云涌，大有围剿传统中介之势。房多多、爱我家、吴极、Q王芳、安居客、吴极、吴昊中国、悟空等都获得了巨额融资，一度让传统中介兵临城下。然而，这两年，传统中介城丝毫未损，互联网中介却败下阵来。

互联网中介机构融资2015

互联网中介的盈利困难和经营危机接连爆发。大部分平台利润不及预期甚至亏损。以搜房网为例。2016年，搜房网四个季度全部亏损，全年亏损2142万美元。q王芳2015亏损2.09亿元，得益于线下门店的扩张，2016下半年扭亏为盈。盈利能力的问题导致经营危机不断，如安居客创始人梁伟平的二次创业项目“安贾加”失败、搜房网高管频繁离职、Q王芳被收购、爱屋吉屋裁员寻薪事件等。互联网中介举步维艰，随着房价的上涨，传统中介依然繁荣。？

网络中介商业模式的困境

互联网房产中介之所以深陷困境，根本原因是没有抓住行业痛点，一直没有找到合适的商业模式。到目前为止，主要有两种商业模式:

首先是作为传统中介的服务端口，如早期的安居客、搜房、Q房等。随着安居客、搜房等端口涨价，中介公司抵制服务端口。北京链家、搜狐焦点二手房、我爱我家都停止了与搜房网的合作。2014，八家中介联合抵制安居客。虽然搜房、安居客还是传统中介经纪人的平台，但是很难找到真实的信息，无论是房源还是价格。有实力的传统中介，如链家、中原等，也在大力推广自己的app。他们的界面干净整洁，房屋真实，用户体验远胜于仅作为服务端口的平台。服务端口的模式就像把大街上的小广告搬到网上，用户产生信任危机只是时间问题。

第二是线上和线下的线上到线下。Q-house.com和SouFun.com是最早从服务端口向线上到线下转变的中介，更多的互联网中介从一开始就采用这种模式，如爱我家、好房中国、Jiwu.com等。线上到线下希望实现两个梦想:降低交易成本，消灭线下门店。理论上这也是一种很有潜力的商业模式，也是这类互联网中介能够获得融资的重要原因。我爱我家和吉屋推出了1%的中介费，搜房网一度推出了0.5%的佣金，远低于传统房产中介的1.5% ~ 3%。然而，这种模式不仅从一开始就遭到传统中介的强烈抵制，而且线下看房的成本实际上并没有降低。巨大的推广费用，券商跳单不可避免的问题，都是增加成本的因素。另一方面，线上到线下也面临着房源真实性的问题，以至于与传统中介相比处于相当不利的地位。爱我家和吉屋要提高中介费了，搜房网0.5%的佣金率也要提高到1.5%，和传统代理没什么区别。？

传统中介的“黑”

要了解互联网房产中介的真正痛点，首先要搞清楚传统中介面临的是什么问题。

第一，传统中介的盈利模式决定了这是一个“黑色”行业。房源是中介的核心资源，传统中介的利润在于房源的垄断，很大程度上是用信息不对称赚钱。以至于很多小中介经纪人冒充客户去中原、链家等大公司收房源。中介公司也是千方百计争夺房源。2015南京某区域某链家负责人带领50余人砸中原地产门店。垄断也是骗客和乱象的根源。

第二，券商和客户的利益不一致。信息不对称条件下吃差价不仅吃买卖差价，交易环节中的回赎、贷款、过户等任何一个环节都有可能成为吃差价的节点。阴阳合同、霸王条款随处可见，尤其是购房者往往成为受害者。中介公司鼓励员工“挑战高佣金”，佣金越高，分成越高；特别是中介对员工的洗脑式培训，导致经纪人素质低下；经常看到中介公司招聘经纪人的唯一标准是“赚钱欲望强”、“一夜暴富欲望强”，这无疑为经纪人骗取客户埋下了伏笔。在房产交易的火爆时期，经纪人甚至会收取数万甚至数十万的“茶钱”。在国家明令禁止的情况下，首付贷依然屡禁不止。

第三，成本居高不下，不仅要面对每个门店几十万上百万的租金成本，还要面对经纪人的高额成本。中介的利润长期不到5%。2015年，中原地产实现交易额7259亿元，全年业绩113亿，平均佣金率1.56%。2016深圳中原地产成交第一单，佣金900多万。2015年，链家在全国拓展门店超过1000家，平均一天开三家。截止2015年底，门店超5000家，经纪人80000人，每年仅门店和经纪人的成本就达到数百亿。2015年，链家实现交易额7090亿元。以1.56%的佣金率计算，除了首付、买卖差价等福利，链家201106亿的收入几乎覆盖了其成本。

这些问题导致客户对中介公司的认可度非常低。上海市消保委2065438+2006年2月的调查显示，在使用过房产中介服务的消费者中，只有11%的人感到满意。贾立安2016年6月发布的报告显示，在贾立安挂牌出售房产的业主中，只有12%的人会再次通过贾立安买房，多达84.8%的消费者遇到过纠纷。调查显示，21.6%的消费者采取了维权行动，但维权成功的屈指可数。“黑”成了形容房产中介用得最多的词。

其实二手房过户的过程本身就很简单。以深圳为例，房产过户主要包括:签订合同、查房、赎楼、贷款、过户等。去银行和国土局跑几趟就够了，很多时候只是走个形式。一个简单的流程对应极高的成本和交易价格是不正常的。？

互联网中介的真正痛点

与其他商品交易市场不同，房地产交易市场有三个非常明显的特点:

第一，交易极低频。大多数人一生中购买房产的次数非常有限，不像衣食住行，必须每天都买。交易频率低决定了互联网中介“羊毛出在猪身上”的盈利模式不可行，单笔交易的低利润将不足以支撑其极高的成本。

第二，房屋的差异，不同的社区，不同的户型，甚至同一楼层的不同位置，都存在巨大的差异。不像家电市场，同一个品牌的同一个型号完全一样，甚至不同品牌也没有本质区别。房源的不同也导致房地产市场无法建立像淘宝一样的平台，线下看房是特别重要的环节。

第三，住房的半开放。因为涉及到业主的隐私，房源不可能完全面向市场开放；业主和中介想卖房，但必须部分开放。这种半开放为中介垄断房源创造了天然条件。

互联网时代，靠垄断资源获取暴利越来越不现实。低效的商业模式也将被淘汰。房源垄断必然被打破，线下看房成本必然降低，这是未来的趋势。对于二手房市场，互联网中介要想找到合适的模式，需要解决两个问题:

1，增加房源的真实性和开放性，同时有效保护业主隐私；

2.大大降低线下看房成本。

这两个问题才是房产中介市场真正的痛点。

针对第一个问题，爱屋吉屋此前推出过视频看房，也提升了客户体验，但其真实性和开放性并未得到有效缓解，房屋垄断问题无法解决。在目前的交易体制和政策下，任何平台都会把房源作为自己的重要资源，包括传统BAT巨头涉足房地产，还没有解决开放的问题。房源不开放，“拼服务”永远无从谈起。

线下观影成本高是另一个尚未解决的重要问题。传统上，经纪人带着买家走街串巷，效率极低。经纪人往往会先给客户看买家肯定不喜欢的房子，然后再去看他们真正想卖的房子。一方面浪费了买家和经纪人的时间，也会增加中介花在经纪人身上的成本。目前正在准备解决这个问题的是上海的大宅鸭和深圳的紫点科技。大房间线下看房采用社区志愿者的形式，每个社区注册的志愿者免费带客户看房。大鸭子遭到中介的强烈抵制，中介公司甚至“砸”掉了大鸭子的广告牌。更重要的是，大屋鸭还在探索中，志愿者模式是否经得起市场考验还有待进一步检验。不过，至少为解决线下看房问题提供了一个思路。？

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解决房产中介高收费低效率的问题是大势所趋。随着近期政策管控的收紧和房产交易量的下降，无论是传统中介还是互联网中介都将发生重要的整合，这也为互联网房产中介重新思考盈利模式提供了时间和机会。此外，监管部门也应及时出台更详细的房地产交易法律法规。比如房产只能通过公开拍卖出售的规定，就一举打破了中介公司对房屋的垄断。未来将是整个行业的趋势，也是互联网中介需要肩负的历史使命，比如降低交易成本，让流程公开透明，终结霸王合同，提高经纪人素质。

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