拆除和重建政策
一、从“旧城改造”到“城市更新”
在更新方式上，不再使用以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述，而是采用了更全面、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。所谓“城市更新”，是指在特定的城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧居住区、城中村和旧住宅等)进行综合改造、功能改变或拆迁重建等三种类型的更新活动。)按照城市规划和规定的程序。
更新办法将城市更新的目标确定为进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘土地潜力、拓展发展空间、促进社会经济可持续发展，改变了旧城改造单纯是拆迁改造或物质形态改变的观念，更加注重城市功能提升和旧城活化的内涵。更新方式为不同现状、不同转型需求的区域提供了相应的选择。未来深圳的城市更新将以多种形式有机结合，尽可能以综合改造为主。
第二，两个新概念
(一)城市更新实行年度计划管理制度。
更新办法规定“城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度”。我市年度城市更新计划包括城市更新单元规划计划和年度实施计划两部分。规划年度城市更新单元规划和拟实施的拆迁、改建、综合整治更新项目，加强城市更新的规划管理，保障城市更新有序进行。
在已完成2010年度计划申报的基础上，市更新办对更新单位的规划管理模式进行了调整。年度计划不再以年报的形式，而是以正常申报的形式。
(2)城市重建股
在更新办法中，首次提出城市更新应当实行城市更新单元规划制度，规定了城市更新单元的界定原则和城市更新单元规划的编制程序。城市更新单元应当按照相关技术规范，综合考虑道路河流、产权边界等自然因素，划定相对较大的区域作为城市更新单元，制定城市更新单元规划。
城市更新不再由项目规划，而是由更新单位规划。单元内配套设施的规划安排可以综合考虑，尤其是单元内多个更新项目，可以平衡各个项目的利益，保证配套设施的落地，有效避免以往按项目规划的弊端。按照以往的惯例，旧区改造计划是按项目进行的。比如，某区域有两个改造项目，需要按规划安排一所学校，由于项目之间的利益无法平衡，两个项目往往都不愿意接受学校落地，导致公共设施难以建设，无法实现完善城市功能的改造目标。
第三，三个突破
更新办法主要明确了城市更新项目工作程序、地价缴纳标准、城市更新规划管理等内容。在保持原有城中村土地改造地价政策延续的基础上，统一了特区内外城中村地价标准，在以下三个方面有了重大突破:
(一)改造对象从城中村(旧村)到所有符合改造条件的建成区。
根据《城中村改造暂行规定》，“城中村”仅涵盖规划国土部门已划定的原农村非农建设用地、农村住宅建成区和旧房，我区大量原农村工业建成区和旧城未纳入改造范围；而且从我区城市建设的现状来看，原有的农村建成区并没有形成独立的街区，大部分地区都是旧村旧城，村中有城，城中有村。城市和乡村的界限根本很难划分，人为划分老城区和乡村，分别改造，不符合城市建设规律。
因此，将符合改造条件的建成区全部纳入更新对象，按照城市规划和城市建设规律进行改造，意义重大。
(二)充分发挥市场在主体转变中的作用，变事前确定为事后确认
更新办法出台前，根据《城中村改造暂行规定》和我区相关文件精神，旧城旧村改造主要由社区集体股份公司引进合作开发商或街道选择开发商报区政府备案确定。经确认后，改造主体可以进行拆迁协商工作，并在拆迁补偿完成后办理相关行政许可手续。
更新办法充分发挥市场配置在转化主体产生中的作用，主要通过“收购”、“协议”等民事权利义务产生，企业或个人完成补偿收购后报区政府确认。这一做法贯彻了广东省“三旧”改造文件的有关规定。
(C)协议转让作为重新澄清的一种可选方式
根据《市政府关于城中村改造的暂行规定》，我市在旧城改造项目启动之初采取协议出让方式。但由于国家规定经营性用地必须通过招标、拍卖、挂牌的方式在公开市场上出让，所以旧土地如何出让并不明确。2008年底，市国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更新项目统一出让土地使用权。随后，我区南山光大木材厂、回龙铺旧村、宝安宝城26区、福田金龙新村地块分别于2008年底、2009年上半年挂牌出让。考虑到城市更新项目用地的特殊性和土地使用权出让的可操作性，2009年9月，广东省出台了《关于三旧省改造的意见》，明确土地出让形式可采取签订补充协议或补充出让合同的方式，协议出让可明确续期方式。
此外，根据《更新办法》相关规定，政府主导的城市更新改造项目土地使用权应当采取招拍挂方式出让。
四、主要程序
(一)城市更新单元规划方案:区政府对辖区内的更新项目进行筛选，根据城市规划和业主意愿制定年度计划，提交规划国土委，由市政府审批；单个主题区域也可以直接向规划和土地委员会申报。
(二)土地和房屋所有权登记。这一程序主要处理更新单位范围内的土地和房屋。具有合法登记和更新单元、权属清晰的土地和房屋直接办理后续手续。
根据全省“三旧”改造意见，为完善“三旧”改造涉及的各类历史用地手续，意见规定了简易和特殊处理办法。但历史用地手续的完善必须在2012之前完成，2012之后不再实行这种简单的处理方式。
(三)城市更新单元规划的编制和审批由区政府组织申报单位编制单元规划草案，单元规划符合法定规划的由区管理局报市规划国土委审批，突破法定规划的由市规划国土委审批。
(四)企业和个人同意在更新单位购买房产，并在收购完成后，向区、市改革办申请确认改造主体。
(五)改造单位办理项目用地规划行政许可，签订土地出让合同或签订土地出让补充协议，缴纳出让金。
(六)更新项目开发建设情况。
五、缴纳保费的标准
更新办法第三十六条至第三十九条规定，拆迁改造项目按照原土地权属和用途分为四类，按照相应标准缴纳土地价款。
(一)更新项目村内用地，实行特区内外统一地价政策，即新建建筑容积率2.5及以下，不再补交地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按公布的基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的，按照公布的基准地价标准缴纳地价。
本地价标准所称城中村，是指我市城市化进程中，原农村集体经济组织村民和接收单位按照有关规定保留使用的非农业建设用地地理范围内的建成区。
(2)对1993年7月前已形成的旧房村进行拆除重建的，按目前面积1.5倍的建筑面积不支付地价款，超出部分按公布的基准地价标准支付地价款。
(3)原工业区内项目拆迁转为工业用途或市政府鼓励发展产业的，原合法建筑面积内部分不支付地价款；增加的建筑面积应按公布的基准地价标准的50%缴纳地价。
改建为住宅、办公、商业等经营性用途的，按照原合法建筑面积内部分的改造后功能计算应缴纳的地价，扣除原用地剩余的公告后基准地价标准计算地价；对增加建筑面积的部分，根据改造后的功能和土地使用权的使用年限，按照市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但《市政府关于宝安龙岗区旧城旧村改造项目的意见》已有规定的(主要参照市政府2006年257号、258号文件规定的政策和项目)，应缴纳的地价按基准地价计算。
(4)其他情况下的土地，按照其改造后的功能，按照公布的基准地价标准计算应缴纳的地价，扣除原合法建筑面积剩余土地用途按照公布的基准地价标准计算的地价。
此外，更新办法规定，土地出让合同中涉及的城市更新单元规划和公共设施拆迁，政府不予补偿。结合我区城市建设实际，区政府于2010年出台了《关于推进龙岗区城市更新拆迁改造项目的若干措施》(深龙府[2010]010号)，即按照市政府1665438号令的标准，对公共设施用地拆迁给予适当补偿。