揭秘地产股“脉动”暴涨:估值修复，利好传闻“虚实相生”

65438+2月13日，申万地产指数上涨1.85%，南光发展(600466。上海)涨停，荣石赵晔(002016。SZ)、保利地产(600048。SH)等上市房企上涨3。

前日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，表示支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。其中包括资产规模较大的优质房企。

公告再次搅乱了资本市场脆弱的神经，但21世纪经济报道记者注意到，与之前的“上涨”相比，这一“变化”并不大。

a股持续低迷，申万地产指数今年以来一直处于下行状态，但在此期间却因调控放松传闻掀起了几波。据不完全统计，自2018以来，申万地产指数四周涨幅超过5%。

大交易日主要分布在今年下半年，9月中旬，6月下旬10，10月中旬110。

“地产股的波动，其实与当前房地产行业的不确定性很大有关，尤其是近期宏观经济的波动，以及社融等数据的低迷。一些投资者有提高利率的想法。”65438+2月13，华南某私募对21世纪经济报道记者指出。

地产股涨了好几倍。

今年以来，由于a股低迷等原因，截至65438+2月65438+3月，申万地产指数累计下跌20.42%。

但是，在这个过程中，出现了很多“非正常”的反弹。尤其是9月份以来，地产股频频大涨。9月19，申万地产指数创下3.20%的涨幅。

6月5438+10月中下旬，上证综指突破2500点后不久，中央高层和两委负责人密集表态稳定股市。6月65438+10月19，申万地产指数也触底反弹，创造了3.08%的涨幅。

“前段时间地产股回暖，超跌反弹的可能性比较大。房地产行业的绝对估值和相对估值都处于历史低点。”65438+2月65438+3月，北京某中型券商房地产行业分析师对记者指出。

数据显示，截至65438+2月13，申万房地产开发行业整体估值低至9.17倍，而10年末，该数据仅为8.88倍。

相比之下，房企表现优异。

数据显示，148家上市房企前三季度实现营收1.19万亿元，同比增长25.39%，实现净利润121958万元，同比增长30.46%。其中，净利润同比增长的企业有134家，仅有14家房企出现业绩下滑。

今年以来，上市房企销售数据再创新高。30余家房企发布前11月销售业绩，销售总额达4.48万亿元，同比增长33.2%。其中11的月销售额达到4254.3亿元。前11个月，销售额超过1000亿元的企业多达14家，超过5000亿元的企业有3家。

“资本市场正在修复，就是不能跌。从反弹的角度来看，地产股其实是可以享受第一波收益的。唱衰楼市的声音多与资金面有关，与销量无关。如果资金压力大，会降低拿地频率。但如果资金规模较大，预计房企会积极拿地。”65438+2月65438+3月，易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者指出。

捷报频传。

相对于估值修复，关于“放松调控”的传闻可能更能说明问题，否则很难解释地产股的“脉动”行情。

比如6月下旬，10，多家媒体报道“国务院规定半年内必须全面限购楼市”。10月22日和25日10，申万地产指数分别上涨4.53%和2.20%。但随后，人民网对此进行了辟谣。

但在11的月份，地产股依然呈现上涨趋势。数据显示，申万地产指数在11个月内上涨4.82%。

背后是深圳、广州等地房贷利率松动，放贷开始加速的消息。

根据中原地产(深圳)房贷部对深圳商业银行房贷利率的统计，今年7月，民生银行首套和二套房贷均为基准利率上浮20%；10年末，二套房贷利率仍在上浮20%，但首套房贷利率已调整为上浮15%，下调5%。

与此同时，上述分析人士向记者指出，房地产行业的融资环境也有改善的迹象。

银河证券研报指出，中粮地产重组大悦城获证监会无条件通过；中企发行新股完成注册登记，表明房企再融资可能放开，也表明房企融资环境可能继续改善。

目前房企融资规模和成本都在下降，发行难度降低。房地产行业信用债6月5438+065438+10月平均利率为5.7%，环比下降0.6个百分点。

“其实房地产所谓的降温声在10个月就开始减少一点了。更重要的是，各类融资获批的概率越来越大，企业公告频频发出积极信号。类似银行贷款利率下降或宽松，说明资金面还是相对改善的。总的来说，地产股的回暖是符合预期的。”严跃进说。

不过，严跃进进一步指出:“从最近的企业公告来看，有很多关于融资的公告，基本都是获批的。但在业绩公告中，今年其实相对保守，这与市场降温的影响有关。预计短期内房企仍会相对收敛，近期不太乐观。但如果后续融资继续，预计很多企业在业绩发布上还是会比较高调。”

(文章来源:21世纪经济报道)