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第一，查封的财产严格按照均分制分给个人。
其次，授田法人为地形成了一个人的大地产，赏赐不是在第一级完成的，而是可以分层次给予的，在罗马人的人工地产上形成了日耳曼人的地产；这些无偿的报酬，加上罗马农村的地产，形成了西欧土地基本纳入其中的大地产。在罗马时代，不动产是私有的，但此时的不动产被人为分割，包含了不同的成分:一种是不动产所有者的私有土地，一种是供人耕种的土地。
这种制度变迁构成了庄园的基础，庄园与大地产的不同之处在于不剥夺耕种土地的权利。
同时，土地的性质也发生了变化。庄园变成了既是经济活动的单位，又是集政治、法律、刑事(包括经济)于一体的行政单位，相互干涉，这也就形成了中世纪以后的分割基础:庄园主等于庄园主，他的主权和土地是分割的，分包商只对上一级的分包商负责，这就导致了中世纪国王主权的分散。
就庄园土地的构成而言，大致可以分为以下四个部分:
第一，领主的私有土地。
第二，农民的土地。
第三，放牧用的草地。
第四，为种植木材提供林地。
就庄园建筑而言，大致可以分为三种类型:
第一，它是坐落在高处的豪华庄园宅邸，但不是一般人认为的城堡。
第二，简陋的农家小屋。
第三，公共设施，包括教堂、水磨(归庄园主所有)和工匠的仓库。
庄园里日常生活设施一应俱全。从根本上说，作为一个集体农业，没有人可以单独拥有耕地和耕地所需的动物和工具。
庄园里有很多公共设施，包括主人的私有土地，作为奴隶主的劳动力，有优先权。
庄园真正自给自足，说明庄园能容纳的人数是一定的，人口多少可以通过庄园的大小来判断。当然这也是因为中世纪出生率低，存活率低，数量一直保持不变。还能保持自然平衡。
庄园也是需要管理的，但是庄园的主人不管庄园的事务，经常任命手下管理。庄园主屋由被任命者占有，目的是知道农民能得到实际的收获从而与当地人关系紧张，具体工作由村里的人完成。
庄园的统治机构“庄园法庭”最能体现庄园主的权威，具有以下特点:
一是非常设机构，根据当地问题的数量和业主自己的意愿来决定开庭的间隔。
二是规定当地农民都要参加开庭，并不是所有人都有发言权，由代表和陪审团组成。
第三，庄园法院的诉讼程序比较死板，都是看能不能打动庄园主而不是就事论事:法院的判决不一定能执行。
庄园法庭只是处理庄园内部事务来处理“家务事”，但它在当时的庄园管理中确实发挥了重要作用，包括庄园内的各种事务，从小事到大事。通过这个系统，它的内部问题可以得到解决和调整。
当时庄园里种植的物种和土地本身的划分有很大的关系。
第一，粮食包括:小麦，是人们的主要粮食，但生长期慢，产量低，对土地要求高；大麦生长期短，产量高，但人很难吃，除了饥荒时期，平日主要用来喂马。
第二，经济作物是葡萄和橄榄。前者可以说是罗马时期的遗留物，通常用来酿酒。后者被用来制造石油。
第三，畜牧业的农作物。当时牛马是必需品，牛的数量必须有保证，马作为兵役的必需品也是不可或缺的。肉类由家禽提供，主要是猪、羊、鸡等。，并且在天气适宜的情况下必须保证一定的量；但由于当时饲养条件落后，这些家禽无法熬过冬天，所以秋天宰杀时就成了节日，因为这样可以避免它们的死亡，而且可以保存很久。主要的保存方法是腌制肉类。
当时农民生活贫困，负担中等，他们的阶级几乎包括各种劳动。这个阶层工作时间长，过着“男耕女织”的生活。农民不仅耕种土地，而且有从事苦役的法律义务:造桥修路，哪怕交钱。农民的生活条件也很差。家里没有床，也没有娱乐。生活单调，一成不变。中世纪早期，没有世俗文化教育，农民不识字，也没有书读。那时候只有牧师手里有羊皮书。
中世纪农民的沉重负担也是极为罕见的:实物地租、劳动力租金、使用公共设施的费用、结婚时必须缴纳的婚姻税(尤其是对庄园以外的人，还要缴纳罚款)、遗产税以及庄园主的生活费。
从上面的情况，我们不难知道，其实中世纪庄园的经济生活是非常脆弱的，农民的生活范围比较狭窄，稍有风吹草动就会出问题。饥荒和瘟疫在那个时期更加普遍。但大多数人也习惯了这种生活方式和状态。这种庄园生活在中世纪持续了很长时间，直到中世纪晚期才被打破。