协议转让与招标、拍卖、挂牌转让有什么区别？

协议出让是国有土地使用权出让的合法方式之一，曾经是政府提供土地最重要、最常用的方式。《城市房地产管理法》第12条规定:“土地使用权转让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”一般来说，所谓协议出让，就是政府与土地使用者以协议方式签订土地使用权出让合同，土地使用者支付相应的出让金，国家在一定期限内将国有土地使用权出让给土地使用者。我国土地使用制度改革以来，土地作为一种特殊的商品，逐渐由无偿无限期向有偿有限使用转变，协议出让是土地有偿供应的主要方式之一。协议方式虽然具有政府容易控制地价、灵活性大的特点，但没有引入充分的竞争机制，缺乏公平性，不利于公平竞争。可以说，协议主导的土地市场还不发达，不公开，不公平，不够公正，容易滋生以权谋私、权钱交易等腐败现象。鉴于协议出让中存在的种种问题，2003年6月6日，国土资源部以部令第11号发布了《国有土地使用权协议出让规定》。21，这对于进一步规范土地市场秩序，保证政府土地使用权公开、公平、公正，优化土地资源配置，遏制腐败将发挥重要作用。

协议转让与招标、拍卖、挂牌转让有很多相似之处。比如两者都是政府有偿供应土地使用权的重要方式，两者都要签订出让合同，受让方要缴纳土地出让金，两者都要编制并公布出让方案。但是，协议和招标、拍卖、挂牌毕竟是两种不同的转让方式，也有区别，主要表现在以下三点:

第一，适用范围不同。这也是两者最重要的区别。《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》( 2004年第102号令)第四条。国土资源部11)界定了招拍挂范围，规定商业、旅游、娱乐、商品房等各类经营性用地必须以招拍挂方式出让。前款规定以外用途的土地供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向土地使用者的，也应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。第3号法令第3条。21采用排除法确定协议转让的适用范围，即除法律、行政法规和部门规章另有规定外，仅适用于需要招标、拍卖、挂牌的情形。实践中主要包括工业用地、仓储用地和政府为调整经济结构、实施产业政策需要给予优惠和支持的项目。可见，按照公开、公平、公正的原则，招拍挂挂牌方式是“一般”，协议方式是“特殊”，招拍挂挂牌出让的范围远大于协议出让。

二是土地使用权出让金形成方式不同。协议出让是政府与土地使用者协商的方式，招标、拍卖、挂牌出让是竞价的方式。虽然都是有偿供地，但招标拍卖挂牌出让比协议出让更公开、透明、有竞争力，更能体现国家土地资产的收益。

第三，确定最低价的原则不同。第5号法令第5条。21规定协议出让最低价不得低于已支付的土地使用费、征地(拆迁)补偿费和按照国家规定应支付的相关费用之和，基准地价不得低于基准地价的70%，而1号令第11条规定确定公开招标拍卖的底价或底价。

应该说，协议出让和招标拍卖挂牌出让相互配合，相辅相成，* * *构建了比较完善的有偿使用模式(理论上讲，国有土地租赁也适用于协议方式和招标拍卖挂牌方式)。第9号法令第9条21规定，有两个以上意向使用同一土地的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门按照招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定，以招标、拍卖、挂牌方式出让。也就是说，协议出让随时可以“转换”为招标拍卖挂牌，两者是统一的。随着土地使用制度的进一步改革和土地市场的完善，政府会采取越来越积极的供地方式，从长远来看，协议方式应该会逐渐消亡。实际上，目前的挂牌出让方式已经具备了协议出让方式的优点，同时也最大限度地避免了协议方式供地的不足。

一般来说，协议出让的程序主要包括编制并公布出让方案、受理意向土地使用者申请、确定出让方式、编制出让方案、确定出让底价、约定出让价格、签订出让合同、公布出让结果七个环节。