什么是商业地产？
商业地产的出现
据新华社相关资料显示，近年来，新建的大型购物中心正迅速成为许多城市商业零售市场的主力军，传统商业物业已难以满足其对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业和房地产业的商业地产企业应运而生。
商业地产的发展
据了解，2008年1-2月期间，全国房地产投资达到2374亿元，占第三产业投资的50.3%，同比提高3.9个百分点。房地产投资同比增长32.9%，增幅提高8.6个百分点。2008年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，比6月份回落0.4个百分点。环比上涨0.2%，涨幅比6月1回落0.1个百分点。
2007年，中国商业地产市场投资稳步增长。全国商业用房总投资2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右。这与社会消费品零售总额16.8%的同比增速非常接近。2007年中国商业地产行业也有两个特点:一是主要大中城市商业物业供应关系没有出现明显的大起大落，市场价格相对稳定。二是市场结构的区域差异。以2007年投资增幅为例，北京略高于10%，上海为2.5%，天津为78%。这是因为北京奥运会预期提前消化，上海商业发展饱和，而天津有滨海新区的发展理念。
房地产开发中存在的问题
随着以美国摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有大中城市都已建成或计划建设大型购物中心，这为商业地产开发商的发展留下了巨大的市场发展空间。商业地产作为一种区别于传统商铺租赁形式，以地产与商业全面融合为特征的地产形态，正悄然成为房地产市场的新宠。然而，随着中国商业地产的这一轮投资热潮，商店、购物中心、写字楼和工业地产在一些主要城市被过度开发，导致市场风险危机大大增加。
通过市场调研可以看出，目前中国的商业地产过热。在商业营业面积供应量迅速增加的同时，空置率也在上升。2008年以来，商铺供大于求的局面持续发展。这些情况意味着中国的商业地产已经进入了一个风险与机遇并存的时期，即将受到双重考验。
目前，我国商业企业发展变化较大，零售市场的企业集中度进一步提高，进一步影响了上游厂商和批发商的市场格局。然而，成熟的大型零售商之间的竞争正朝着“质量”方向发展。同时，外资流通企业在扩大市场份额的同时，也在向流通环节上游渗透；流通相关行业的发展也面临进一步洗牌，集中在横跨流通和地产的商业地产领域。在零售商发展求质量的时代，商业地产开发商如果继续单纯竞争数量和面积而忽视对零售商客户的专业服务，必将陷入发展困境。
目前中国的商业地产已经进入风险期，有越建越多、越建越多、海外越建越多、越建越窄的趋势。主要表现为总量接近饱和，结构多方面失衡，泡沫突出，空置率上升。在实际开发中，很多开发商往往片面注重零售店对整个商业空间的吸引力，一味强调宽敞和豪华。不仅抬高了底层商业的价格，也抬高了整个商业地产(包括公寓、写字间等)的价格。)，导致商业地产结构失衡，租购需求减少，空置率增加。零售商业过于集中发展购物中心，有条件的都抢着快做，导致全国很多城市购物中心遍地开花。
有关部门统计的40多个城市每年新增80多个购物中心，但一些人口只有20多万的城市却建起了几个购物中心。有的购物中心只有近1，000元的日流水。很多购物中心没有市场，没有生意，没有工作，很多都倒闭了，扭亏为盈，浪费了很多投资。
房地产与金融的关系
在商业地产被广泛看好的情况下，金融风险会更大。金融风险来自两个方面。首先是人民币升值风险。由于升值，许多国际热钱和一些基金将投资于中国的商业地产。然而，一旦这些资本达到目标收益，商业地产市场将在撤出资金后崩溃。二是加息。目前中国处于加息通道。加息的后果可能导致商业地产开发投资成本高，开发利润下降或投资贷款(房贷)利息负担重，无法建商铺，造成商铺投资少的局面。开发商的资金困境会将风险转嫁给银行。
商品房和住宅的区别
商品房不同于住宅，购买商品房具有较强的投资性和较高的经营风险，商业银行在发放商品房贷款时承担较大的风险。在当前房地产价格快速上涨的背景下，银监会出台规定进一步防范商品房贷款风险。
处理房地产问题的关键
房地产问题引发的一系列问题。
首先，银行发放商品房贷款以及与商品房相关的信贷业务最好谨慎。由于商业营业用房投资增速的快速下滑和空置面积的增加，商业地产的投资风险整体上高于住宅投资。尤其值得注意的是，我国商业零售行业已经进入微利时代，微薄的商业利润往往难以支撑商场高昂的租金支出，开发商投资商铺的利润空间极其有限。因此，除了谨慎介入北京、上海、广州等东部特大城市中心区的优质物业开发外，还应严格控制信贷资金对商业地产开发尤其是大型商铺开发的投入。同时，由于我国写字楼投资主要集中在北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市，这些城市基本主导了全国写字楼市场，因此是商业银行拓展写字楼信贷业务的重点区域。
其次，重点发展盈利能力强的优势企业信贷业务，抓住行业资产重组机遇，合理调整客户结构。近年来，房地产开发企业经营效益分化，多数企业处于微利水平，商业银行应选择性开发房地产信贷客户。加大对主业优势突出、盈利能力强、资质水平高、信用记录好、具有土地、品牌和管理优势的龙头企业的信贷支持，努力与之建立长期战略合作关系，审慎介入进入房地产业时间短、不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目。
最后，注意房地产企业各种形式的资产重组。因为这对商业银行的发展既是机遇也是挑战。从正面影响看，围绕盘活土地资源、企业战略转型、业务结构调整的资产重组，不仅为优势企业发展创造了条件，也消化了部分亏损严重、效益低下的企业。有利于优化目标客户，优化信贷资产结构，提高资产质量。从负面影响看，部分企业利用资产重组逃废银行债务的行为会导致信贷资产的巨额损失。为了防止不良资产的出现，一些经营业绩差、面临兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视，围绕这些企业进行信贷资产重组迫在眉睫。