劳斯莱斯宾利车位事件
事实上，“有车无处去”已经成为一些小区业主难以言说的痛苦。“没钱买不到，有钱也买不到”的停车位也成为很多城市面临的问题。无论是高档新建小区，还是老旧小区，车位问题普遍存在。
那么，在出租或买卖车位之前，让我们一起认清车位的多重特性。
1:停车位有哪些类型？
随着汽车的普及，车位几乎成了家庭的必需品，但车位引发的纠纷也随之增多。停车和不停车对车主来说是两种不同的选择。但是，并不是所有的车位都可以买卖。
长期以来，车位的归属一直比较复杂，现实中衍生出不同的类型。据金靖诉律师事务所主任介绍，停车位大致分为物业停车位、人防停车位和小区公共停车位。
车位的产权类似于房屋，产权属于开发商，但任何单位和个人不得改变用途和现状。目前新建小区的停车位大多在地下空间。
相比之下，人防车位是一个特殊的存在。人防车位是开发商建设的人防工程，然后改造成车位。在车位使用上，人防车位和物业车位没有太大区别，容易混淆。一般人防车位和物业车位位于建筑物的不同楼层，也有部分位于同一楼层，划分为不同区域。
小区公共空间的车位，由开发商利用小区业主的公共空间进行改造。对此，王雨辰表示，小区原规划没有停车位，而是通过占用道路、绿化或其他公共区域改建的停车位。这在很多小区都是很常见的，大部分都是以地上车位为主。根据相关法律规定，住宅区公共空间的车位产权应归业主所有。
003010车位也有相关规定。根据《民法》第275条，建筑区划内规划用于停放汽车的停车位和车库的所有权应由各方通过出售、赠与或租赁达成一致。在业主所有的道路或其他场地停放汽车的车位，归业主所有。
问:什么类型的停车位可以买卖？
王雨辰说，物业停车位目前可以买卖。车位符合小区规划，属于销售许可范围。车位齐全可以直接办理产权证。
关于出售房产的车位价格，有的地方是由价格行政部门指导，有的城市在出让土地时对车位价格有严格规定。比如2021年3月，绿城经过168轮竞价，以4295438+0亿元的最高价拿下宁波鄞州区的宅地。该地块商品房毛坯平均售价不高于35400元/平方米，车位最高售价不高于25万元/个。
有些地方实行市场定价。其中，北京物业车位价格由市场决定。目前在北京，位置好、档次高的小区车位价格超过百万元，平均车位30万左右。此外，在上海、广州等城市的核心区域，车位价格也让很多业主望而却步。
问:如何识别可买卖的物业车位？
在购买车位之前，由于信息不对称，对物业车位的认定是一个难题。在北京，最直接的方式就是去北京市住建委网站查询车位预售许可证的相关信息，有具体的车位。
在广州，这样的信息也可以在广州市住房和城乡建设局的网站上查到。其实和房子一样，开发商卖车位也需要公示合法手续。比如《民法典》规定，开发商拟转让车位、车库的，应当将拟转让的车位、车库在建筑区划内出入口、公告栏等显著位置进行公示和公证，公示期不得少于7日。而且要明确出售的时间和方式，以及每套车位的价格。
所以和买房一样，业主可以要求开发商提供《广州市房地产开发项目车位、车库出租出售管理办法》、《国有土地使用证》等相关文件，其中商品房预售许可证包括居住、经营、车位等信息。
问:物业车位转让有什么限制吗？
一般来说，业主转让商品房时，可以将物业的车位一并转让，也可以单独转让，但对车位的接管人有限制。
据广东财经大学法学院副教授王雪丹介绍，《商品房预售许可证》和《物权法》第二百七十六条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。
各地对物业车位转让的限制，是为了保障小区居民的正常停车。其中，上海市2021年9月发布的《民法典》显示，车位需要转让的，受让人应当是物业管理区域内的业主，不得转让给物业管理区域外的任何单位和个人。
2019年5月23日，广州发布《上海市住宅物业管理区域机动车停车管理规定》，其中也提到，住宅区停车位、车库应首先满足业主需求。而且购买的车主数量有限。比如每买一套房子，只能相应买一个车位或者车库。
按照王雨辰的介绍，部分物业车位可以和房子一起购买，开发商出售的车位也要纳入监管账户。另外需要注意的是，购买物业车位的手续和买房一样，还需要缴纳契税、印花税、不动产登记费等等。
问:人防车位的租期是多久？
除了物业车位，市面上最常见的车位是地下人防车位，常被误解，可以出售。但实际上，大部分人防车位是不能卖的，只能卖使用权。
根据《广州市房地产开发项目车位、车库出租出售管理办法》，国家鼓励和支持企业、事业单位、社会团体和个人通过各种渠道投资人防工程；人防工程公寓
由投资者使用和管理时，收益归投资者所有。
“人防车位产权归国家，但日常归‘谁投资谁受益’。如果人防投资成本没有分摊到业主的购房款中，那么使用权就属于开发商，开发商可以用来日常出租。”王雨辰进一步表示，人防投资费用分摊到业主购房款中的，使用权归业主所有，开发商不能再对外出租，对外经营的收益也应归业主所有。在这种情况下，它被归类为公共停车位。
现实中，很多开发商以长期租赁的形式将人防工程出租给业主。但这种租赁也是有限制的。王雨辰介绍，消费者租用车位(车库)的最长期限只能是20年，业主在签订合同时需要了解这一期限。
不过个别城市也有一些人防车位是可以买卖的。在韩毅智库宏观首席研究员张华东看来，各地政策不同，部分人防车位可以出售。产权清晰可以解决很多产权不清晰的纠纷。
据悉，今年3月22日，南宁市住房和城乡建设局公布了《关于开展房地产开发项目人防车位销售和不动产登记工作的通知》(征求意见稿)，其中提出人防车位可参照商品房进行预售许可和现售登记。取得商品房预售许可证或现售备案后，方可按照规定进行销售和不动产登记。目前这种做法只停留在少数地区，大部分地区仍然不允许买卖，只允许出租。
问:公共停车位如何做到“约定自治”？
按照王雨辰的说法，对于公共停车位，开发商没有处置权，而业主享有相应的处置权和收益权。
《民法典》第二编第二百七十五条也强调，占用所有权人所有的道路或者其他场地停放汽车的车位属于所有权人所有。
此外，公共停车位的归属也体现在各地的政策规定中。例如，《上海市住宅物业管理区域机动车停车管理条例》提到，在住宅区原规划停车位以外的区域设置停车位的，不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人。将车辆停放在* * *部分的收入属于拥有* * *产权的业主。
从民法典到地方政策，公共空间的停车位都有提及。但现实中的矛盾依然存在。
在北京，由于停车位有限，不可能覆盖所有车主。很多小区的公共车位都是非固定车位，在地上车位中比较常见。
据家住东城区的范先生(化名)介绍，他住的是一个建于上世纪80年代的老小区，没有地下停车位。由于停车位不足，居民经常占用停车位。比如有的车位放的是自行车主、椅子等物品，有的不允许停放。有些老人下班后站在停车位给孩子。每次下班后，他都匆匆赶回家，只为得到一个停车位。
在王雪丹看来，很多老小区一开始并没有预见到车辆的增长速度，停车位严重不足。车位有限该给谁？如何充电？对此，王雪丹认为，这需要小区业主委员会制定规则，发挥业主委员会的治理能力，包括制定车位相关的规则，同时限制物业管理方的权限，避免其暗箱操作。
据深圳南山区某小区业主介绍，小区停车位是全体业主共有的，小区业主委员会制定了停车场管理公约进行自治。租金是根据周边停车场的收费拟定的，物业管理公司负责管理服务。居住区停车场实行月卡制。具体方法是车主办理月卡。停车场满了就不让进了。车主需要就近找停车场，但是不允许挡住出入口。小区新月卡终止后，仍接受新卡申请材料，启动排队策略。一旦有车辆退役或自动返回，他们可以袖手旁观。同时，停车场管理公约还规定了对违反合同的业主的处罚。比如车辆三次不按停车线停车或占用两个以上停车位或堵塞通道或车辆，物业可能会给予警告，违约者可能会抄停车公约，锁车，拖走，取消月卡资格，拒绝其再次进入停车场。
不过值得注意的是，能做出自己的社区并不多。王雪丹说，在很多小区，成立业委会、开会、投票都很难。虽然《民法典》中有相关规定，但实施效果需要实践检验。
7问:赠送和“捆绑”车位需要注意哪些问题？
「免费车位」和「1，000元车位」？这是开发商为了卖房而推出的噱头。需要明确的是，这样的车位是物业车位还是只有使用权的人防车位。买家必须与开发商确认。出让使用权的，不能办理产权证；如果赠送的是物业车位，可以办理产权证。另外，如果开发商给了一个公共车位，会导致以后的冲突，因为开发商无权处理公共车位。
事实上，很多项目已经卖光了房子，手里还有大量车位，导致资金沉淀，导致项目利润长期无法兑现，不利于开发商资金周转，更难以平衡财务成本。所以开发商在卖房的时候用低价车位来吸引买家。
除了免费赠送的车位，也要警惕部分车位价格过高。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近年来，部分项目由于限价等原因，房企利润空间不大，因此捆绑销售和车位出租的价格较高，这其实或多或少与房企的“变相盈利”有关。
目前车位销售也是房地产销售总利润的组成部分。很多新项目只能覆盖住宅销售后的开发成本，有的甚至无法覆盖成本。真正的利润在最后的配套设施，比如停车位。因此，一些项目为了加快资金回笼，采用车位与住宅楼捆绑销售的方式，无异于变相增加业主的购房成本。
面对屡禁不止的捆绑销售，2021年7月，住建部发布《住建部等八部门关于持续整顿规范房地产市场秩序的通知》，其中开发商捆绑车位、储物间的行为仍是整治重点。
202112广州市政府修订颁布的《广州市房屋交易监督管理办法》也提到，禁止以各种名义收取费用，禁止以装修费名义变相涨价，禁止强迫购房人购买车位、接受装修。
问:开发商可以“只卖不租”车位吗？
目前，新建小区停车费定价的争议比较突出。按照“谁投资谁受益”的原则，地下车位的处置权属于开发商，这也意味着开发商有决定价格的权利，这也给了开发商“定价”的底气。
但从实际情况来看，有相当一部分业主并没有购买车位的打算。毕竟刚买房就买车位，对一些家庭来说是个沉重的负担。因此，停车位成了很多家庭的选择，但“只卖不租”却成了一些新建小区的停车难题。在北京，有小区因为“只卖不租”被行政部门约谈。
不仅是北京，全国很多地方都存在“只卖不租”的情况。正因如此，上海从去年开始明确规定，建设单位未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以“只卖不租”为由拒绝出租。
今年生效的《潍坊市物业管理条例》规定，业主要求出租未出售、捐赠的车位、车库的，建设单位不得以“只卖不租”为由拒绝出租。
此外，佛山等地要求开发商“同时出租和出售车位”，在申请商品房预售时，需要明确出售和出租车位的价格。
整体来看，目前停车位不足是各种矛盾的核心。近年来，各地不断提高停车位的比例。今年3月，青岛提高新建住宅小区配建标准，将住宅类别下限由每户1.0个车位调整为1.65，438+0个车位，将保障房和宿舍车位调整为每百平方米1.65，438+0个车位，缓解了住宅小区车位不足的问题。
为了缓解停车难的问题，很多地方提出停车位应向公众开放，要求各类公共建筑的停车位满足向公众开放的条件，并享有资源。此外，鼓励非公共建筑的停车位向公众开放。
车位作为住房的配套产品，在过去经历了一段时间的野蛮生长。在王雪丹看来，停车位问题是历史遗留的难题，核心问题是“粥多了”。目前法律上没有完美的解决方案。大规模增加停车位供给不太现实，只能在现有情况下，以公平公正的标准分配停车位的所有权和使用权，提高使用效率。
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不管你买不买车位，我都不建议你还房贷。你的贷款不高，加上通货膨胀，想想你10年前的10万元和你现在的10万元，你就知道你未来2600元房贷和现在2600元房贷的区别了。所以，2600元房贷你不要提前还。
如果你所在小区的房子容易转手，买个车位，车位会随着房子的价值而增值，但是如果你的房子不好卖，我建议你不要买车位。
还不如留着这笔钱理财，只要能跑赢通胀，就赚了。